城市更新項目的融資渠道研究

文/劉丹

（紹興袍江工業區投資開發有限公司）

圍繞“房住不炒”的政策定位，政府對房地產業的金融政策和信用政策將進一步加強，房地產企業的資金鏈也將受到考驗。要想提高房地產企業發展效率，最重要的就是高度重視房地產項目建設存在的諸多問題和不足，積極解決房地產企業融資管理存在的漏洞和缺陷，確保房地產企業融資管理質量全面升級，增強城市更新改造項目的建設品質。因此，城市更新項目作為房地產開發的一種特殊形式，必須創新和改革融資模式，以獲得可持續發展的能力。

一、城市更新項目的概念和資金籌措要求

（一）城市更新項目的概念

在多數一級城市，新增加的土地資源越來越少，城市中老舊小區等可用來進行房地產開發。由于缺少規劃，開發用地利用率低的現象十分普遍?，F有老工業區、老商業區、舊城區、城中村等約200平方公里的舊住宅區。因為城市規劃落后，這些老舊小區幾乎沒有開發。公用設施和建筑質量差。存在著諸多安全隱患，無法適應產業結構形成規模效應的需要，需要釋放庫存空間。城市更新項目不斷涌現，促進土地資源的經濟集中利用[1]。

（二）城市再生改造項目的資金籌措要求

實施城市再生與改造項目，也就是城市更新和改造的房地產企業。編制項目更新單元計劃、拆解賠償、土地價格，為滿足開發費(建筑和安裝)的支出需要資金，用于城市重建和改造等。根據各項目的特點，結合主體(外資或國內資本)執行情況，采用不同的方法。房地產是典型的資本密集型行業，城市更新項目包括特殊的規劃審批、拆遷、安置、政府監管，甚至是城市遺址的保護[2]。這樣的建設不僅需要資金，還需要很長的時間。經過二十多年的探索、培育和發展，我國基本建立了以銀行信用為中心的房地產金融體系，包括股票、信托和債券等。當前，銀行貸款仍是房地產企業融資的主要渠道。中央銀行數據顯示，2016年房地產貸款新增5.7萬億元，占據了城市貸款的45%，同比增長57.9%。2016年全國兩會期間，19個城市相繼出臺了房地產市場管理政策。全部的核心要素都是購買限制和貸款限制，包括重新啟動或者擴大購買限制，以及將二套房子的首付提高到40%-50%。它標志著新一輪監管的開始。此后，相繼出臺了對非法信貸資金流入房地產市場、清理房地產中介、打擊非法買賣房地產企業的各種管理措施。

二、城市更新項目面臨的主要問題

（一）盲目樂觀

目前國內商用住宅庫存較多，為加快銷售進度，去年10月之前的金融政策和信貸政策較為寬松，各地房地產市場幾乎都出現了買賣熱。尤其在2016年，房價上漲幅度超過50%。同時，也給城市更新項目的實施主體帶來了強烈的信心，有人甚至建議加大杠桿率，推動各類項目全面開工。

（二）融資渠道狹窄

受國家物業管理政策影響較大。城鎮在開發事業主體自有資金的比例一般在30%以上，其余70%主要來源于房地產開發融資。此外，由于實施事業單位可以在完成拆遷補償和房屋、建筑物拆除的基礎上取得事業用地使用權證書，房地產開發貸款無法解決前期大額拆遷補償資金問題。由上半年來看，中央銀行控制了房地產開發資金總量和增長率，由于各種調控措施，房地產市場預期下降，交易疲軟，資金回籠滯后。在城市更新項目實施過程中，企業面臨資金渠道緊張和資金成本上升的雙重壓力[3]。

（三）資金籌措不積極

城中村改造項目一般形成兩類產品：房地產(公寓、寫字樓等)銷售及自有房地產(商業地產、工業研發住宅等)。提供資金以完成更新項目。對自有商業地產如何降低運營風險，沒有面向未來的考慮。城建項目需要預先做好規劃，可行性調查報告的編制與實施水平直接關系到整個項目的成敗。如可行性研究經費來源及申請表格。經費缺口在城市更新改造項目中需要特別關注，在詳細計劃的基礎上形成相關信息進行市場調研。

（四）融資管理缺乏前瞻性

在目前城市更新改造項目建設中，必須要形成出售物業或自籌物業兩種方式，而大部分企業只關心如何完成改造項目，對項目完成后自持商業地產的運營風險沒有進行深入分析，使得融資缺乏足夠前瞻性。城市更新改造項目，要想獲得足夠的資金回報，必須要針對項目的可行性編制預算報告，而資金缺口主要包括城市更新改造項目，具體提款時間、提款數量和依據需要對市場行情進行全面深入的調研，明確產品設計，產品控制計劃，形成相關的數據，但很多房地產企業忽略項目管控能力以及資金預算管理，使得城市更新改造項目缺乏有效控制，造成資金大量浪費。

三、城市更新改造項目的主要融資策略分析

（一）保持審慎的策略

房地產業在我國經濟中占有重要地位，國家與房地產業有關的金融和信貸政策近幾年來不斷調整，以去年初的降息還貸為開端，提出了將住房貸款比例提高至20%的善意方針，并持續對住房貸款利率進行初步調整?？勺鳛榻衲辍巴苛巷L格的快速變化”的說明。在房地產行業中，宏觀調控政策具有指導性的作用，城市更新項目公司必須對其保持足夠的關注，對其進行總結，提前應對。

舉例來說，可能會引入商業限制政策，這就需要為公寓產品上市做好準備。根據前期可行性調查階段的資金來源和申請表格，預測資金缺口，在保持審慎原則的前提下，根據樂觀、謹慎、保守三個條件，調整籌資計劃。城建改造事業規模龐大，設備投資高達數百億元，必須堅持“逐步發展”的發展戰略。在開始階段，實施了可銷售部分的開發，以緩解項目融資壓力，同時將部分資金用于后期建設。隨著房地產行業在國民經濟中的地位顯著提升，國家信貸政策不斷變化與調整，通過降息降低首付房貸比例等方式，促進房地產行業發展。宏觀調控政策對房地產行業的發展建設具有密切關聯，城市更新改造項目公司要重點關注政策法規的變化，總結規律，做好提前應對，確保謹慎投資。

在保持謹慎的前提下，要重點針對可研階段的資金來源進行全面調查，并且保持樂觀穩健的投資預測，提高保守估計的整體質量與水平，隨著城市更新改造項目的體量不斷擴大，使得城市更新改造項目融資面臨巨大挑戰。應該積極發售可開發的部分，保證資金快速回籠，從而減少融資壓力[4]。

（二）風險與資金籌措方式相匹配

需要評估市場需求、周邊環境、競爭者和城市重建項目形成的產品差異化戰略。合作開發模式(法人化或合法人員類型)或股權融資模式(增資和股權投資基金)可適用于預期較高排除風險的產品。對低風險商品，采用負債融資模式(房地產開發貸款或信托融資)，或采取夾層融資模式。當前在城市更新項目改造的過程中，必須要高度關注周邊環境、競爭對手以及差異策略的風險評估，對存在較大風險的產品要采取科學高效的合作開發模式以及股權融資手段，盡量對風險產品有效抑制。在房地產創新融資的背景下，需要高度重視企業信譽度，結合地方融資，平臺優勢，提高企業自身的信用等級，利用比較高的公司信譽度，通過企業債券來獲得低成本的長期資金。要積極做好銀行貸款籌措工作，把握資金有利時機，利用發行信托計劃進行資金管理。

在城市更新項目改造融資的過程中，必須要積極明確更新項目融資操作要點。保證項目本體的可行性、投資經濟性和融資主體的實質償付能力。從融資需求角度來看，城市更新項目的收購和開發，包括并購貸款、拆遷貸款、土地融資和開發貸款等多個需求。

在并購貸款中，需要根據股權收益的發放融資模式進行分析。在實際監督管理的同時，必須要求并購貸款，向房地產開發土地并購以及房地產開發土地項目公司股權并購，按照傳統管理原則對土地項目進行嚴格控制，確保工程開發投資管理的整體效果。拆遷貸款具有比較高的可操作空間，不過拆遷賠償簽約后達到一定比例都能夠滿足實際要求。

從機構角度來看，更傾向于全封閉管理，通過將并購帶車間待補交地價開房貸，等共同處理之后，能夠全面解決融資問題，而且不會因為中間環節出現融資問題，確保項目的開發不會受到影響，同時在整體融資規模不斷擴大的背景下，可以降低融資的整體成本。目前全封閉的融資操作，其綜合授信不會超過總體資金的70%?？梢源_保融資成本最低，資金使用靈活安排，解決放款中期過長的問題[5]。

（三）避免期限錯配

城市再生項目滾動資金所產生的中短期融資需求，采用了以買方為核心的1+N供應鏈融資路線。國產信用證的發放和獲利。收銀臺、銀行接收發票及商業發票，以確保業務、單一業務、復合融資期不超過1年，采購原材料及建筑服務、向供應商支付材料及施工費用。公司長期融資需求包括內部自有資金、三十五年房地產開發貸款、企業債券及戰略投資者介紹。有價證券是靈活應對的手段。資金的供給和需求也可以得到調整，滿足長期需求。在城市更新項目管理中，由于資金管理存在明顯的中短期需求，所以應該形成以買方為核心的1+N供應鏈管理制度。

在具體業務開展中，要注重國力信用證以及承兌匯票和商票保貼業務管理。用采購原料和施工服務模式，向企業提供長期資金和短期需求，如果股實債作為靈活協調基本供應需求的方式，也必須要與長期資金保持匹配。在做大做強集團公司時，要加強對項目的經營管理建設，通過搭建多個融資平臺充分發揮項目公司融資管理功能，提高公司的整體融資管理水平，減少融資壓力。同時還要成立多元化的二級平臺，做到協調管理，促進資金聯動，保證資源共享，實現信息互通。爭取獲得地方政府的支持，除了公司自身利益償還之外，還要積極確保資金預算的管理水平，配置相應土地生產收益，用于償還貸款本息。在新形勢下，要根據城市收益性資產進行整合劃轉，確保資產保值增值，例如爭取地方政府以文件協議等多種方式，對具有服務性質的土地劃分給城建管理集團，同時要加強城建集團的土地儲備職能，保證企業現金流。

（四）多樣化和多層次的戰略

多樣化和多層次的城市更新項目可考慮使用外資。2007年，商務部和國家外匯管理局印發了《關于進一步加強和監管房地產行業外國直接投資的通知》，大幅度削減國內房地產外國投資的比例。隨著外商投資房地產備案程序不斷簡化，除了可以利用境內項目公司作為主要融資手段之外，還可以通過與境外母公司為融資主體的方式，通過內保外貸，境外發行點心債等多種形式，滿足宏觀調控政策的實際需求。

同時還要對房地產更新改造項目的融資策略進行更新，比如對更新項目中前期大額拆遷補償資金，無法實現開發貸的問題加以解決。允許銀行為具有舊項目改造的企業提供相應的補償貸款。還要由專業機構進行經營管理，根據投資的綜合收益比例，分配給投資者證券，并且限量發行，對城市更新改造項目完成后自持商業地產、產業研發寫字樓等，可以利用房地產信托憑證的方式來盤活資金[6]。

（五）面向未來的創新性戰略

在城市再生項目中，例如，更新項目初期階段的大額拆解補償基金不能通過發展貸款解決。多家商業銀行推出了“城市更新貸款”，即銀行提供貸款，對于符合要求的舊城改造項目的拆除補償。目前已經決定對老辦法進行改革，實施單位取得了房地產開發資格，項目累計投資總額達總投資額的30%，貸款期限一般為3年。房地產信托證書(REIT)是一種通過發行專業機構經營管理而獲得的信托證書，將投資者的大部分資金集中在一種有價證券，其中投資收益按比例分配給投資者，有助于實施主體降低對財源的占有，激活資本利用效率，實現光資產的運用。

四、結語

城市更新項目作為面臨著新形勢下房地產調控的主體，要認真、循序漸進地發展，建立多元的籌資體系，以應對形勢變化。通過適時、適當創新，保證城市更新改造目標的順利推進。在新時期，確保城市可持續發展，應當高度重視對房地產更新改造項目的融資管理，針對房地產宏觀調控的具體形式，保持科學謹慎的態度，建立多元化多層次的融資管理體系，做到及時有效，確保城市更新改造的水平全面提高。