房地產企業稅務風險影響因素及其防控

文/劉英

（佳寧娜（深圳）投資有限公司）

近年來，隨著稅務政策不斷變化，房地產企業作為國家稅務機關重點監測對象，如何強化稅務風險管理，已然成為房地產企業經營管理過程中極為重要的議題。房地產行業稅務風險貫徹其全周期業務流程，倘若產生稅務風險，企業將面臨重大經營危機，因此，強化稅務風險防控迫在眉睫。

一、房地產企業稅務風險特征與構成

（一）特征

房地產企業所面臨的風險特征是在一定程度上受風險屬性影響，當前房地產企業在發展進程中面臨的稅務風險主要特征表現為以下幾方面：

（1）稅務風險貫穿于企業經營建設的各環節之中，包括投融資、土地獲取、項目建設、銷售等。（2）對于房地產企業的經營管理而言，稅務風險具有一定的客觀性，難以消除和避免?；诖?，房地產企業在項目建設及自身管理過程中，只能采取科學合理的措施，實現風險降低，卻無法徹底消除[1]。（3）房地產稅務風險還具有一定的隱形性特點，稅務風險有時會藏匿于企業內部各項涉稅業務之中，除了定期接受來自稅務部門的檢查之外，企業管理層很難在日常經營管理工作中發現潛在的稅務風險。

（二）構成

房地產企業在經營管理及項目建設過程中主要的風險構成主要有以下幾方面：（1）土地取得環節風險。對于房地產企業而言，土地獲得階段的投資在總成本之中占比較高，更是開發成本中的關鍵所在。倘若企業土地購買過程中，對方并未提供全額、準確且真實的增值稅發票，那么在后續的房地產稅務管理工作中，勢必會影響企業土地增值稅清算以及增值稅抵扣等工作的進行，因此房地產企業應當強化對于發票管理的重視程度，保障支付購買土地款項的合理性。（2）項目建設環節風險。在項目建設期間，房地產企業所涉及稅務種類繁多，例如增值稅、所得稅等，此部分也是稅務機關在落實工作時重點關注的內容。除了一般的項目建設環節涉及稅務工作外，部分企業內部在開展特殊業務，例如利用房屋獎勵優秀員工等，也應當將其視為企業的銷售活動，否則企業將會產生偷稅漏稅等行為，將面臨信譽風險。（3）交付、清算階段稅務風險。項目建設完成后，企業面臨交付、清算工作，在此過程中財稅相關事項較多，例如所得稅實際毛利清算、申報增值稅等，企業應當重視上述稅務工作的開展，保障自身經濟效益。

二、房地產企業稅務風險影響因素

（一）稅收政策多變，企業政策把握準確度不足

關于房地產行業的稅收政策在不斷地更新迭代，這對房地產企業的稅務風險管理而言，是巨大的挑戰。部分企業對于稅收政策了解不夠充分，每一項稅收政策的出臺，都代表著政府對當前房地產市場的調整。倘若房地產企業在實際的稅務管理工作中，無法準確解讀當前稅收政策，則易導致企業在落實稅務管理時存在偏差，從而無法幫助房地產企業降低稅務風險，影響企業發展。與此同時，企業倘若無法透過政策，解讀出政府用意，企業的未來發展就有可能受到限制；另外，部分房地產企業對于政策解讀及時性不足。企業需要根據政策變化及時調整自身經營管理策略，但部分企業缺乏對稅收政策變化的敏感性，對關于房地產行業最新稅收政策的解讀及時性不足。

尤其是除卻全國的普適性政策，各地也會根據自身實際市場經濟狀況出臺相應的政策法規，該地房地產企業若不能準確把握相關政策，則會在當前競爭激烈的行業環境中失去發展先機[2]。

（二）稅務管理制度尚待規范，工作流程規范性不足

稅務管理作為房地產企業內部工作的重點內容，系統且規范的管理制度是稅務管理工作落實的基礎，倘若缺乏完善的規章制度，容易導致企業面臨稅務風險。首先，房地產稅收政策不僅關乎企業的自身利益，同時與客戶利益也緊密相關，這就導致稅務管理工作落實的難度較大。與此同時，稅務管理工作貫穿于企業經營管理及業務開展的全過程，當前部分房地產企業在推進稅務管理落實，強化稅務風險防控工作時，對于稅務管理認知不夠充分，淺顯地將稅務管理等同于稅收繳交，并未強化對稅收政策、稅務風險規避轉移等內容的認知，導致房地產企業在實現稅務風險防控質量提升方面存在較大問題；其次，部分企業雖根據政策指引建立了現代化的稅務管理理念，并根據自身需求實現了稅務管理制度的完善，但在實際的落實過程中仍存在執行不到位的現象，究其原因，在于部分房地產企業在人員配置方面存在問題，并未根據工作落實需求，建立獨立的稅務管理機構，僅將其交由財務部門負責，極大地削弱了稅務管理工作的重要性[3]。部分房地產企業內部員工綜合素質尚待提升，難以滿足現代化房地產企業內部稅務管理工作的開展需求，產生稅收繳納不及時、管理效率相對低下等問題。

（三）納稅籌劃意識不足，稅務信息化程度低

部分房地產企業在實際工作的開展中，缺乏應有的稅務籌劃意識，關于稅務籌劃工作落實對企業發展的重要意義不夠明確。難以根據稅收政策變化及時調整稅務籌劃方案，無法幫助企業更好地利用當前的稅收優惠政策，降低企業稅負。部分企業在實際稅務籌劃工作過程中，與稅務局缺乏及時有效的溝通與協調，甚至存在信息不對稱的狀況，在處理重大涉稅事項時，并未及時向稅務機關進行匯報。此外，企業內部信息化建設程度不足，并未根據實際工作需求，引進先進的信息化管理系統，難以實現各職能部門間的信息資源共享，提升員工工作效率及質量[4]。企業在處理重要涉稅信息時，僅財務部門落實處理工作，并未將相關涉稅信息及后續的風險處理情況及結果及時傳遞給企業其他職能部門，導致其他職能部門缺乏應有的參與度，信息溝通不夠順暢，難以有效提升企業內部經營管理質量。

三、房地產企業稅務風險防控措施

（一）強化自身稅收政策研究，準確解讀政策變化

稅收政策的更新，不僅給房地產企業稅務管理工作的落實帶來了新的挑戰，同時也給房地產企業帶來了全新的發展機遇，因此在實際工作的推進中，首先，房地產企業應當強化自身對于稅收政策的研究，充分解讀政策背后所蘊含的相關信息。首先，房地產企業應當及時收集、整理并分析稅收相關政策，此類政策不僅包含與房地產企業直接相關聯的政策，同時還包含會影響房地產企業發展的其他類型政策；不僅包括國家層面，同時也包括各地方、層級的相關政策法規[5]。房地產企業在發展過程中，只有對稅收政策進行全面且充分的研究，才能更好地為后續的政策解讀工作提供必要的素材；其次，房地產企業應當準確且深度地解讀稅收政策，在實際的解讀工作中至少應當充分把握以下幾點：為什么出臺、產生了什么樣的變化、具體如何應對，而不是僅停留在知識層面，應當充分把控政策背后針對房地產企業發展的指導性和實用性；最后，應當將政策內容落到實處，服務于房地產企業的發展，在保證理解不出現偏差的情況下，根據政策變化及時調整與優化企業發展策略。

（二）完善稅務管理制度，強化稅務風險防控

房地產企業首先應當對內部各項涉稅環節進行全面梳理，包括稅種、繳納規定、風險評估及預防等各方面，建立完善明確的制度，推動稅務管理工作制度化，全面把控稅務管理工作的推進情況，更好地對房地產企業經營過程中的各項風險實現及時預警，嚴格把控，推動稅務風險管理工作的具體化及規范化；其次，企業內部應當建立完善的監督管理機制，保障稅務管理制度的充分落實，既要強化政策落實，同時還應根據實際工作落實需求，配置專業的稅務管理人員，將稅務管理工作貫穿于企業日常經營管理中；最后，還應強化企業稅務管理評價工作的推進，落實全流程監督管控，及時根據評價結果實現稅務管理的優化改進。

（三）強化全員稅務籌劃意識，提升企業信息化建設水平

房地產企業在發展過程中，應當明確稅務籌劃工作對于自身發展的重要意義，準確把握國家各項稅收政策，確保稅務籌劃方案符合法律規定，幫助企業實現稅負的降低[6]。企業應與稅務機關保持良好的聯系，及時就政策中存在的不明確之處進行溝通，提升信息溝通順暢程度。根據稅務風險防控工作落實需求，引進先進的信息化管理系統，實現各職能部門間的信息資源共享，為稅務管理工作的開展奠定良好的基礎。

四、結語

對房地產企業的發展而言，稅務風險防控工作尤為重要，在此過程中，企業應當樹立正確認知，充分明確各項稅收政策，推進稅務籌劃工作的落實，降低稅負，提升風險防控能力，助力企業的持續健康發展。