安信證券：“限跌令”與三四線樓市

池光勝 高文君

近幾個月來，多個三四線城市先后發布房價“限跌令”，引發市場關注。這些城市為何發布“限跌令”？三四線樓市表現如何？未來預期如何？

1. 哪些城市發布了“限跌令”？

2021年7月以來，已有9城發布“限跌令”或約談大幅降價的房企，除昆明、沈陽外均為三四線城市。其中岳陽、張家口明確規定新房實際成交價不得低于備案價的85%，否則不予網簽;江陰嚴禁低價傾銷，其余城市也先后約談大幅降價的房企，打壓惡意降價行為。

這些城市為何發布“限跌令”？岳陽、昆明、唐山、桂林、張家口近幾個月來房價連續下滑，樓市表現不佳。沈陽、株洲、江陰、菏澤房價雖未明顯下滑，但部分樓盤銷售壓力較大，開發商為加速回款，大幅降價，房價明顯低于市場合理價，容易引發價格戰。為穩房價、穩預期、穩市場，地方政府先后發文嚴禁房企惡意降價行為。

2. 三四線樓市表現如何？

2021年以來，三四線城市呈現出整體漲幅放緩、區域分化的特征。

價格方面，2021上半年房地產市場熱度較高，三線城市房價同比、環比增速均小幅上行。6月以來，隨著官方多次表態強調“房住不炒”及熱點城市調控政策收緊，三四線房價增速放緩。截至2021年8月，70大中城市中三線城市新建商品住宅指數同比增長2.8%，較上月下降0.5%;環比增長0.2%，持平于上月;相較于去年末，三線城市住宅價格指數增長2. 3%，三四線城市房價上漲幅度逐步放緩。

細分來看，三四線城市房價呈現出區域分化的特征。2021年以來（截至2 021年8月，下同），70個樣本城市中有11個房價下跌，集中于河北、湖南等地，其中大理、廊坊等地跌幅居前;54個城市上漲，集中于長三角、珠三角地區，其中揚州、佛山、東莞等地今年以來價格漲幅超5%;德州、鎮江、淄博、南充、湘潭今年以來房價變動不大。

銷售面積方面，8月83個樣本城市銷售面積累計同比為20.8%，較7月下滑9.6個百分點，整體保持快速增長，但增速逐步放緩。細分來看，三四線銷售表現區域分化明顯，83個樣本城市中，有24個城市前8月銷售面積同比下降，其中東營、許昌等地降幅超20%;59個城市銷售面積累計增長，其中贛州、太倉、漳州、新鄉等地增幅在1倍以上。

量價結合，52個樣本城市中有4個城市今年以來量價齊跌，分別為岳陽、柳州、常德、瀘州，價格小幅下滑、銷售面積累計同比下降;5個城市價跌量增，分別為廊坊、安慶、菏澤、唐山、保定;7個城市價漲量降，分別為紹興、九江、東莞、惠州、韶關、嘉興及東營;32個城市今年以來量價齊增，其中徐州、贛州、泉州等地量價漲幅均居前。

此外，鎮江、淄博價格保持穩定，銷售增長，南昌、湘潭價格穩定但銷售下降。整體來看，2021年以來長三角、珠三角三四線城市樓市表現較好，京津冀三四線城市大多表現較弱，其余省市的三四線樓市表現不一。

為何不同地區的三四線樓市表現會出現分化？主要原因可能是三四線與核心城市之間的協同效應與虹吸效應的相對關系強弱。協同效應較強，則三四線城市能夠享受到協同發展的政策紅利及高能級城市的外溢需求，城市發展動力較強。

以長三角為例，一體化快速建設下，上海、杭州、蘇州等高能級城市與周邊三四線在交通、醫療、產業等方面進行互聯互通，嘉興、金華、無錫等三四線城市在協同效應下，經濟強勁、人口增長，如浙江各地級市七普人口數據均為凈流入，人口快速增長。但若虹吸效應較強，高能級城市容易吸引周邊三四線的人口、財富、產業流出，可能造成低能級城市發展乏力，如湖南長沙七普人口凈流入300萬人，但其余13個地級市中有8城為人口凈流出。

此外，多數三四線城市房價在2016年后基本都有比較明顯的上漲，對那些經濟基礎、產業結構和人口流入都相對較弱的三四線城市而言，房價本身就存在一定回調需求。在今年調控政策不斷收緊的背景下，這些弱三四線城市的房價回調壓力會相對更大一些。

3. 未來三四線樓市預期如何？

隨著調控政策的不斷收緊，預計未來長三角、珠三角等強三四線城市的房價漲幅會趨于回落，房價回歸平穩。3月以來，官方反復強調“房住不炒”，一二線城市率先收緊調控，隨后長三角、珠三角等強三四線城市也加緊調控，湖州規范土地出讓行為、建立房地價聯動機制，臺州收緊公積金貸款，東莞升級限購限貸，義烏實行限售，紹興發布二手房成交價參考機制等。

7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城，要求切實穩定房地產市場，隨后金華市區開啟新房搖號、惠州部分區暫停向外地戶籍銷售二套房。

嚴格調控下，下半年以來強三四線樓市已經明顯降溫，湖州、義烏土地成交溢價率迅速下降，徐州、金華等地房價漲幅放緩。未來隨著調控政策的不斷收緊，長三角、珠三角等強三四線城市的房價或將回歸平穩。

對于其他一般三四線城市而言，房價仍存在繼續回調的可能性，但不具備持續大幅下跌的基礎。

拉長時間來看，當前表現不佳的城市房價可能只是處于去庫存階段大幅上漲后的回調期，無論是跌幅還是跌速都相對溫和，跌幅相對較大的安慶、常德、瀘州等城市新建商品住宅均價大體與2018年底相當。雖然不排除這些城市短期內還有繼續回調的可能性，但在經歷過2016 -2019年明顯去庫存后，預計不具備持續大幅下跌的基礎。