地產微利時代建筑安裝工程前期成本優化

陳雅青

象嶼地產集團有限公司

1 引言

房地產市場根據國家政策、市場環境、人口環境不斷變化，房地產市場走過紅利時代十年，接下去是存量時代，建筑開發的微利時代已經到來，成本優化成為重要環節之一。房地產企業面臨行業政策、行業新規、客戶、供方成本、行業競爭、融資成本各方面的壓力，房地產行業進入白銀時代，諸多外部環境的變化，同時也壓縮了地產的利潤點，成本控制不好的話，低利潤或無利潤，甚至虧損將成為為常態化。

2 房地產行業外部環境的變化如下

（1）行業政策：限購、限貸、限價、限賣、限備案；（2）行業新規：設計新規、PC預制構件、綠色建筑、海綿城市等；（3）客戶：客戶越來越挑剔，對品質要求越來越高；（4）供方成本：建筑材料價格，人工價格上漲明顯；（5）行業競爭：行業競爭加劇、大魚吃小魚、強強聯合；（6）融資成本各方面的壓力：政府控制金融風險，融資成本明顯加大。

3 成本控制的目標

保證成本的支出獲得最有效的收益-提升價值。方案優化≠省錢、方案優化≠降低品質、方案優化要兼顧效果、質量、成本、實施。

4 目前機電成本控制現狀

（1）一線公司剛成立時，機電設計及成本人員往往不會馬上到崗，甚至有的一線公司開盤后機電設計崗位都沒有人，直到總包招標時才安排到崗，造成機電成本人員未參與前期方案的優化。

（2）機電成本在住宅房地產開發建設成本中所占比例不大，約15%～20%，如果是施工圖方案再進行優化，成本優化效果不明顯，例如安裝造價2200萬左右，能優化150多萬。但是，安裝成本卻一直沒有得到應有的重視。

（3）面臨很多公用工程壟斷的實際做法，索性隨它去。其實壟斷部門也可以有成本優化空間，后文舉例分析。

5 機電成本優化要點

眾所周知，影響造價最主要的因素是設計，影響整個房地產項目投資在80%以上。項目的設計不經濟，無論后期招標管理再怎么好，價格壓得再低，綜合成本還是很難控制。因此要達到成本控制的目的，需要更多地關注設計階段的成本優化。如施工圖設計、材料部品選擇、二次深化設計，現場設計配合等，無論是哪一個設計環節，成本人員都應該提前介入參與、輔助。越具體的設計工作，成本人員的參與深度及可發揮的影響越大。成本優化是個技術活，設計圖紙一旦確定，其造價也就基本確定，所以成本的優化關鍵在于成本與設計、施工的協同。

以下從我個人實際工作經驗角度，以及學習相關案例經驗后，闡述建筑安裝工程前期成本控制要點。

5.1 壟斷單位機電成本談判

配套費的金額一般相對較大，屬于房地產項目開發成本的一部分。很多成本人員認為既然配套費屬于壟斷型的收費，也有標準，就直接按照相應政策進行繳交和簽訂合同即可。實際上，此類政策文件有一定的靈活度，且在不斷更迭中，在合理合規的前提下，具有一定的可談判性。這類壟斷型單位一般有2種：行政事業單位、壟斷型企業，特別是針對收取“小配套費”的壟斷型企業，因有利益的考核，往往更具備一定的商務談判條件。

通過設計方案優化控制成本這條根本性的途徑，也適用于配套工程，這是治本之策。因此，如何在合理合規、不違背政策的情況下進行成本商務談判，這個能力對成本人來說尤為重要。機電成本人員需通過調查了解和案例對標、橫向對比，即同一片區同類項目與收費對比，摸清市場行情、運作模式、收費標準、常規做法、價格水平等情況，在商務談判過程中，機電成本人員善于借力，協同開發部、項目部等部門進行綜合談判、協調好外部關系。案例如下：1)供水工程：部分項目片區內有兩家供水公司應進行價格比對和談判、供水工程開口費可談；2)燃氣工程：某一體量較大的項目燃氣公司的報警器單價可談；3)電視工程：漳州市項目15元∕m2，大項目可談至10元∕m2。

5.2 強電工程成本優化要點

重點控制樓盤總用電規模、開閉所及變電所的容量、數量、供電范圍和高壓線路。一般住宅負荷計算取40W∕m2～50W∕m2，因為涉及行業壟斷，需要設計人員與審圖所進行多方位溝通，否則等方案已經定案，于事無補。因此成本人員要提前關注優化，避免工作不到位。

（1）變壓器（不同單臺容量）組合方案的比選：變壓器的綜合單價較高，體積較大，變壓器的優化，除了可節省費用外，還可節省空間。經分析，變壓器規格在1250kVA以內單臺容量越大，單位容量費用越低，規格在1250kVA以上變壓器價格昂貴，建議不選。（2）電纜選用：室內：普通或阻燃電線電纜；室外：YJV22或YJV電纜。（3）地下停車場照明系統由配管改為線槽：根據圖紙要求，停車場照明系統采用配管方式，由于地下二層頂部管線復雜，燈具吊桿施工難度大，且不美觀整體效果差，通過與設計單位溝通優化后，采用照明線槽安裝燈具，施工難度大大減少，并增加項目效益。

5.3 BIM的應用管理

一些不必要的管線碰撞問題，應該提前在設計階段，利用BIM等技術就解決掉，不要在施工過程中發現了再拆除修改，不但成本浪費，還影響進度。

5.4 給排水工程成本優化要點

給排水系統是最重要的組成部分，與日常生活息息相關，對用戶的生活和體驗有著非常重大的影響。

（1）加壓泵房及消防泵房應該盡量布置在須加壓樓房的中心，使管線布置長度最短且利于水力平衡。

（2）設計時，在滿足壓力、流量等技術條件時，管徑達到要求即可，比如每戶住宅進水入戶管管徑控制在DN20以內。立管選擇PPR管和鋼塑管居多，橫管選用PPR管居多。

（3）出戶排水管管材優化：某項目施工圖設計底層外排排水管為柔性機制鑄鐵管，在甲指乙供材料招標過程中，招標清單為A型柔性機制鑄鐵管，投標單位報價為22萬元，但W型柔性機制鑄鐵管由于接口形式的優勢比A型價格便宜，后讓投標單位報W型價格，報價為16.8萬元。其實本次優化仍未到位，后與設計溝通，同意改為UPVC管材，優化后報價為5萬元，兩次優化共節約成本17萬元。

（4）室外管網優化：檢查井分布間距盡量按規范允許的最大值設計，并且要與景觀設計圖紙吻合，不能影響景觀效果。別墅類項目尤其要注意，避免室外檢查井“糖葫蘆”狀。除機動車道外的非機動車道或綠化等部位嚴控采用重型。

接下來結合漳州某別墅項目室外排水管網工程，淺談管網工程優化（設計優化前造價381萬元，優化后造價298萬元，優化造價83萬元）。

小區排水管網的成本一般比較小，只是在別墅項目中成本會相對偏高。而工作中，我們又常把這部分內容放到總包合同，或者景觀合同中合并招標，因為管網工程常常易忽視。通過該案例的分析，介紹在招標過程中減持“一個不要、兩個確?！保矗汗懿倪x用不要超標；確保盡量短距離、盡快排水；確保不傷害外立面效果）來滿足項目整體利益的優化原則。

①優化管網設計，減少工程量。優化外立面落水管位置與數量，減少雨水井。通過發揮明溝匯水的作用，減少雨水井。由“落水管—雨水口—雨水井”改為“落水管—明溝—雨水口—雨水井”，這樣使相鄰的幾個落水管可以先匯集到明溝中，通過明溝與雨水口的協調，減少過密的雨水井，而不是一個落水管對應一個雨水口、一個雨水井，基本可以做到減少一個井、減少4M連接管。近距離合并、減少污水井。設計位于道路上的排水管，盡量改為就近于綠植草坪內，即減少了道路上井蓋數量、提升景觀品質，也減少排水管數量、降低井蓋等級。

②選擇性價比更高的材料或型號。管材優化（地下室底板范圍內HDPE雙壁波紋管優化為UPVC塑料管），優化造價23萬元。管道周圍回填砂高度由管頂500mm優化至管頂200mm，優化造價32萬元。井蓋優化：處在景觀道路上的井蓋，由“裝飾性井蓋”改為“普通抗壓井蓋”，通過以往已經在樣板區施工實例，不影響景觀效果，且避免了日后裝飾性井蓋的鋼結構部分生銹帶來的物業維修問題，可延長使用年限。

6 淺析案例

隨著住宅地產批量精裝房項目的增多，本文以漳州市某精裝項目為例（主體安裝造價2200萬元，優化150萬元），結合已完工結算項目，淺談住宅精裝安裝工程前期成本管控。

6.1 避免無效成本的產生

在招采階段之前，提前與設計部溝通圖紙的合理性，總結以往項目的經驗，避免圖紙落地后與現場其他分包工程的情況不相符造成諸多拆改，造成無效成本的浪費。（1）在以往的工程中存在如總包施工的公共區域精裝修大部分預埋的管與后期精裝圖紙設計的點位不一致，造成精裝單位二次批量敷設電氣明管，原有預埋管造成無效成本的增加。吸取經驗教訓，在漳州市區某精裝項目，主體公區預埋前推動設計部、精裝設計單位前置工作，出具一份預埋版精裝圖紙，確保與后期精裝水電點位一致，避免后期精裝單位進場時需進行混凝土割槽布管等工作，造成前期預埋管無效成本的產生。此項舉措節約造價18萬元（批量公區精裝）+60萬元（批量戶內精裝）。（2）因地產營銷政策變化，由原來不贈送面積改為補板贈送面積，燃氣工程設計時，未考慮到該因素，造成補板后，原有燃氣豎管由位于戶外變成位于戶內，必須改管，改造燃氣豎管及水平管（75萬），才允許通氣。吸取經驗教訓，漳州某精裝項目燃氣工程設計時，確保燃氣管道的走向不在有補板可能的位置經過，避免造成無效成本的增加。③批量精裝戶型戶內混凝土內豎向給水管由傳統的方式（精裝公司后期割混凝土槽）改為預埋管供給水管路通行的方式，節約造價42萬元。

6.2 成本優化

（1）鋼套管使用量較大，驗收標準相對較高（整個工程的套管指標在120萬以上，單方造價指標10元∕m2），局部進行優化后，穿樓板鋼套管造價優化50萬元。（2）對于不敏感部位的開關、插座降低品牌檔次（品牌由西蒙優化為公牛）。（3）橋架更改品牌：不同品牌橋架價格差異20%以上，而觀感差異不大。造價優化15萬元。④坐便器及洗臉盆孔洞預留由預留套管更改為預埋止水環，單處節約造價80%，總造價節約-10萬元。

7 結論

我們所處的時代變化日新月異，相關政策環境、人口環境、小業主的需求都不斷在變化，要想在行業中取得全新的勝利與發展，必須構建企業自身的核心競爭力，永葆立足于市場。在房地產企業中，成本管理更是企業的核心，成本水平在行業內是否有優勢，決定房地產企業的競爭優勢，利潤是企業未來的生命線。作為專業的成本人員，我們需通過尋找足夠多的案例，積累足夠多的樣本數據，并進行專業分析、處理，其數據才能被參考和利用。通過案例收集、數據分析、原因查找、歸納總結的過程中，我們所接觸的同行、所看到的各種看法、所積累的經驗數據等這一切的所有經歷，才是一個成本管理者最大的收獲。