淺談房地產甲控項目常見弊病及處置

郭順杰

泉州市鯉城房地產公司

1 引言

隨著當前房地產工程項目的不斷增多，諸多房地產項目存在“爭先恐后”交付使用的局面，建設單位的日常管理介入（以下均稱：甲控）成為必然的趨勢，然而隨著項目的進度推進以及施工的實踐經驗積累，發現眾多病癥逐漸露出端倪，形成了較為常見的弊端，為此急需通過甲控優化，使得各項處置措施能夠在具體房地產項目實施過程當中有效發揮，確保各類問題得到合理性處置并加以控制性優化。

2 甲控常見引發弊病誤區

基于對房地產項目的實際管控，處于甲方角度進行思考，現有常見弊病主要是由于在實施管理控制期間，管理人員容易陷入早期管控模式的誤區，主要分為定位誤區、標準誤區以及觀念誤區等三個主要方面，為保證將各類問題消除在萌芽階段，故應當優先對于幾個誤區予以全面認知并進行分析。

2.1 甲控定位誤區及弊病

現階段之所以甲方在管控房地產工程項目當中容易出現弊病，主要由于其對所管轄的工程項目過于依賴單一方面的力量，沒有能夠更好地協調參建各方的職權，從而使得參建各方均存在職能未能發揮到位的情況。例如：某房地產工程項目，由于甲方人員團隊技術力量相對薄弱，且過于依賴其委托的監理單位進行管控，對于監理單位的反饋過于信賴；造成在實際房地產實施階段，對于施工作業單位及施工作業班組造成嚴重的制約，不但在工藝創新領域、技術核心控制上的優化不能夠及時進行調整，而且在質量控制、進度推進、安全把控上都造成極其負面的影響。

另外甲控定位往往還留存在事后控制上，未能形成較為系統的預防措施，致使不能夠從根本上解決問題。例如：對于施工單位以及監理單位的“隱患”因素未能夠及時予以消除，使得隨著房地產的建設進度不斷推進，越來越多的弊病隨之暴露，最終導致影響房地產建設質量的同時也有損甲控單位的社會聲譽及形象[1]。

2.2 執行標準不一及弊病

大多數的甲控項目，仍舊依靠早期籠統的管理模式，落實到位的執行標準未能與項目配套，且無法在實際控制過程當中，有深層化、針對性的對房地產工程控制重點進行控制；大至各參建單位、小至于各個參建班組，未能形成閉合式系統化管理模式，在工程實施階段，未能全員執行統一標準。例如：某房地產工程項目，由于甲控單位的側重點落于成本管控上，對于施工附屬條款未能在施工合同當中予以明確羅列，造成項目實施階段由于施工銜接問題造成工期滯后，并且不能夠提高施工成品的品質。

另外由于房地產項目，往往存在多棟建筑同步施工，由于樓層高度不盡相同，故在實際甲控過程中，對于相對低層且建筑結構簡單的建筑，使用的建筑執行標準也存在著明顯的差異；例如：某房地產項目，施工班組雖然僅啟用統一班組進行施工作業，由于班組內部成員技術水平高低差異，實際各個工點實施因為分配班組長人員不穩定，且對于臨時組建的團體成員約束能力以及技術指導不統一，故使得同條件的建筑結構存在的成品質量、進度以及安全措施的明顯反差，使得各類弊病突顯。

2.3 缺乏全局觀念及弊病

甲控過程當中，過于強調成品質量的保障，忽略預防成品形成的控制；一線工程管理人員的權限未能夠得以保證，使得各個環節的控制過程，經常出現“本末倒置”的情況。例如：機械設備的合理調配、班組作業銜接的連貫，一味追求施工進度，導致存在“窩工”“返工”等問題。再如：某施工作業班組進場前，未對現有機械設備的配置予以預判，導致機械設備供應不上，施工作業班組施工材料不齊全、施工用具老化、班組內部人員分配不當，對于一線工程管理人員的指導置之不理等問題重復出現。

由于甲控人員的全局觀念缺失，容易造成工作銜接上的弊病，如：某房地產建設過程當中，鋼筋的安裝位置，制約模板的后續安裝作業，最終導致澆筑成品的施工質量不能夠滿足實際外觀順直的標準，在實際混凝土澆筑過程當中，容易出現局部模板由于混凝土保護層不足，造成拆模之后的蜂窩麻面及鋼筋外露，模板加固困難的同時，振搗棒無法正常伸入鋼筋區域進行有效振搗，最終出現模板脫模跑位。

3 弊病優化處置

為了徹底地擺脫各類弊病的形成，應當選擇優質的施工單位以及作業班組，使得施工作業班組存在良性競爭，通過階段性考核的方式，淘汰部分零散作業班組，使之不能夠在現有項目當中生存下去。另基于現有項目的實施，不斷提升各班組的品質意識以及協同作戰理念，同時應加強甲控單位的實際管控力度，配備充足的管理人員，在具體實施過程當中，對于責任心強、敢于管理的人員予以提拔。

3.1 具體甲控措施

首先，甲控單位應當在房地產項目確定建設之后，組建具有綜合管理實力的隊伍，各個管控部門均能夠獨立管理，并以甲控單位的經濟利益以及社會效益為核心管控目的；編制并依據房地產項目的實際情況予以完善系統化管理制度，促使各個管控部門形成緊密的協作聯系，初步建立優化型管理模式。

其次，依托各個參建單位的實際管理能力，加以重點管控，并執行統一管控標準；不完全依賴單一團隊的管理，而是全方位的進行介入式管理，對于原材管控、機械部署、人員安排以及配套措施均能夠給予合理的建議，并針對重點控制項目落實強制性標準，確保各個參建單位能夠提高重視力度。

最后，做好相應的應急計劃，以全局管控為主要手段，保證各個施工節點的如期完成，應避免出現各道工序相互制約的情況發生。甲控人員應當發揮出對各個節點實施的管控能力，確保各個節點的正常運作；應急計劃在編制期間以及執行期間，根據施工現場實際情況，給予技術增補，保障計劃可行性。

3.2 一些個人想法

為了更好地實現各類常見弊病的規避，結合現階段房地產的甲控模式，除了對于常見誤區的預防外，還應當對于一些人為因素的影響進行預防性的處置，從而在根源上進行合理的預防。詳見甲控項目布控圖（圖1）。

圖1 甲控項目布控圖

3.2.1 材料方面

應當轉變原有“甲供”管理模式，形成全新“甲控”管理模式，特別是針對房地產項目建設期間，所產生的大量耗材，應當通過設立專門的采購部門，實現由甲方控制、乙方采購的兼容模式。合理運用甲方長期合作供應商的有利條件，控制好材料的供應市場價格，減少由乙方臨時采購的價格波動；同時可避免乙方在采購過程當中，由于價格問題出現以次充好的質量隱患。如：某房地產建筑工地，需采購大量模板以滿足各建筑施工班組的周轉，可由甲控單位聯系當地長期合作的模板供應商進行單價協商，在單價確認之后，由乙方根據實際施工需要進行計劃性采購，保證各施工節點的有序開展；甲方應要求供應商不得以次充好，保證到場規格尺寸以及數量滿足乙方實際計劃需求；同時要求乙方對于到場模板進行監督管理，避免模板計劃用量與實際用量出現較大差異，另外要求乙方妥善保管模板，在模板周轉期間，應當較少人為對于模板的損壞，控制好模板的周轉使用壽命。乙方若是發現供應商存在以次充好的情況，應及時與甲控人員進行報備，對不符合規范要求的供料，及時予以清場替換，乙方不得以借口串通供應商進行壓價分賬[2]；乙方還應當要求施工作業人員，在裝拆期間對于模板的表面清理及整修，對嚴重變形的模板進行切割處理，不得重復使用已經損壞的模板，造成澆筑成品缺邊少角。供應商若是發現乙方人員存在對于進場模板出現倒賣現象，應當予以制止，并及時上報甲控人員進行舉報；其余的主要材料，如鋼筋等，均可參照此管理模式進行落實。

3.2.2 人員方面

由于隨著施工進度需求，各個班組人員也存在增減、替換的情況，除了對于進場人員的數量情況等進行控制外，應當要求進場人員做好相應的崗前教育，尤其是對于從事特種作業的人員，應在施工期間給予進行相應的技術培訓，提升實際操作人員的技術業務水準，從而在根源上保障施工成品的質量。如：鋼筋制作安裝團隊的組建，通過以老帶新的管理模式，選擇其中優質骨干人員牽頭，保障鋼筋加工以及安裝成品質量，同時以點帶面實現各個班組的安裝階段的時間節約，保障工程節點的如期完工。甲方應控制好各段鋼筋的供應，保障到場鋼筋規格數量滿足實際施工需求，對于加工成品根據施工圖紙的質量予以驗收；乙方則應確保鋼筋半成品在從鋼筋加工場出料至安裝完成期間的妥善布置；機械部應當保障吊裝運輸期間的鋼筋原材以及鋼筋半成品的正常銜接，減少工序銜接的時間。甲方有權依據施工現場的實際情況，對于乙方班組成員以及管理人員進行調換及選拔建議，從而保障施工成滿足實際施工需求及利于后續作業班組的正常銜接；乙方則應當服從甲方的安排管理，并對甲控可能存在的安全隱患提出其合理的建議，在保障施工作業人員安全的同時，保障現有技術力量能夠得以合理編排；機械部重點落實各操作人員的技術提升，要求各機械人員做好各自操作設備的日常保養，嚴禁操作人員出現串崗代班等存在重大安全隱患的情況存在。

3.2.3 弊病處置

對于已經形成弊病的部位，應當根據實際情況進行責任劃分，共同完成積極有效的處置，并在處置之后，結合具體處置措施，進行必要的總結，保證各類弊病能夠在后續施工階段得以規避；甲方有權對弊病的產生班組予以懲戒，從根本上消除人為因素所造成弊??；并對于相關責任人進行問責制度；乙方則應當從中吸取教訓，避免后續施工當中仍舊存在該類弊病，若是在具體實施過程當中發現該類弊病因設計階段圖紙出具不合理等原因所造成的，則及時與施工圖紙設計單位進行閉合，并另對班組成員合理建議進行一定金額上獎勵，鼓勵施工作業班組技術人員及時發現問題、反饋問題，實現作業班組的積極性能不斷提升；技術部門則貫穿這個預防處置過程提供相應技術支持。

4 結束語

房地產甲控項目常見弊病的處置，應當逐漸由事后控制轉變成為事前預判，從而最大限度地保障各甲控項目的有效實施，故此望甲控單位加強自身隊伍的建設，從而保障各個事項的有效開展。