上海歷史建筑存在的主要問題與保護利用策略研究

城市的生存與發展不僅需要經濟實力的支撐，而且需要歷史文化的積淀與傳承。然而，我國歷史建筑的保護與利用經歷了曲折的道路，留下了慘痛的教訓[1]。隨著黨和國家對歷史文化越來越高的重視，人們也認識到城市發展不能以歷史文脈的隔斷為代價，歷史建筑的殘余價值也得到越來越多的重視[2]。上海市城市更新和歷史建筑的保護工作方針已經發生轉變，從“拆、改、留并舉，以拆為主”轉變為“留、改、拆并舉，以保留保護為主”，對優秀歷史建筑和歷史風貌區提出“建立最嚴格的保護制度”。歷史建筑的保護工作不僅僅是保留保護歷史、藝術、科學、社會與文化價值突出的精品建筑，也是保留保護更加量大面廣地體現城市歷史文脈和發展變遷的歷史性建筑，更要創造“建筑可閱讀，城市有溫度”的上海[3]。

上海市高度重視歷史文化風貌區和優秀歷史建筑的保護，提出“實行最嚴格的保護制度”，上海各界逐步形成“保護為主，安全為重，以人為本”和“結合實際，合理利用，修舊如故”的保護理念共識[4]。上海在長期以來的城市歷史文化遺產保護工作中，逐步建立并完善了保護管理制度，形成了“點線面”相結合，市、區全覆蓋的保護管理體系[5]。然而，對于歷史建筑，究竟是保護還是利用，抑或是在兩者之間尋求一個平衡點，一直是爭論的焦點[6]。

本文針對上海市歷史建筑的保護與利用現狀進行了調研，總結歸納了所存在的共性問題，針對所存在的問題對上海市歷史建筑的保護與利用提出對策與建議。

1 歷史建筑保護利用存在的主要問題

1.1 保護和利用不平衡

目前，針對歷史建筑更多關注的是保護，開發與利用存在明顯不足。建筑的存在目的是使用與活化，不能像古董和珠寶一樣束之高閣。比如，石庫門里弄建筑的保護與利用，要對其空間布局和功能布局進行優化調整以提高其適應性與體驗感，不能一味的“修舊如舊”，否則難以真正的改善民生。

1.2 城市的宏觀規劃與歷史建筑的保護缺少統籌

歷史建筑有自身難以突破的難題：如老房子功能空間格局、空間可利用規模、功能使用舒適度、建筑周邊空間壓迫、道路交通容量、停車問題、活化建筑的商業休閑配套等問題，都無法自身解決。而以往歷史建筑周邊地塊規劃與功能定位缺少宏觀系統性統籌（新、老房子開發缺少統籌規劃），往往忽視老房子自身存在難題的協同解決。

1.3 整體性面狀開發利用較少，點狀開發居多

受房屋產權、開發利用經驗、建筑分布等因素影響，目前開發以點狀居多，宏觀層面整體性開發利用情況偏少，特別是優秀歷史建筑或文物建筑。點狀開發利用，往往很難使建筑具備持續性造血功能，合理的整體性面狀開發才是未來發展的主要趨勢。

1.4 偏重文化遺產保護，缺少活化利用策略

歷史建筑數量繁多，在以往保護利用的嘗試與實踐中，大多是政府投資進行修繕補強，在后續的保護與利用過程中將會有巨大的經濟缺口，而活化建筑不僅可以更好保護歷史建筑，也可以減輕政府財政壓力。

1.5 保護主體單一，資金缺口巨大

目前歷史建筑保護主體主要是政府，保護主體單一且資金缺口巨大。單一的保護主體對建筑保護及時性、有效性、建筑活化是不利的，歷史建筑的保護利用可在政府監管下充分引進社會和民間力量或資本，并在合理的保護規則下允許適度商業化開發。

1.6 產權混亂，政府控制能力較弱

歷史建筑產權現狀較混亂，對于私人住宅等產權不在政府手中的房屋，缺少控制能力。同時，規劃性征收成本高，導致老房子保護利用實施性較差，長期缺少管控或征收成本巨大將導致歷史建筑保護利用工作很難展開。

2 上海市歷史建筑保護利用對策與建議

2.1 系統性基礎工程的建設

（1）建立歷史建筑基礎檔案—全面推進“一幢（點）一冊”普查工作。全面開展“一幢（點）一冊”普查工作，系統性梳理建筑人文歷史（包括建設背景、設計及施工機構、相關歷史名人及重要歷史事件等）、使用及修繕歷史、保護和使用現狀記錄及評估、圖紙檔案建立等基礎數據。完成落地上圖、歷史建筑保護系統信息錄入等工作，給每棟歷史建筑都建立一個“戶籍檔案系統”，便于后續歷史建筑保護和管理工作的開展。

（2）歷史建筑保護價值及要求系統性科學認定。應從保護完整性、建筑科學性、人文歷史價值、藝術價值、社會價值及功能適應性等角度對歷史建筑的保護價值進行全面評估分析，制定合理的保護要求、確定建筑重點保護部位。同時，建立歷史建筑具體保護要求相關的搜索及查詢系統，鼓勵民間參考官方保護要求及內容對歷史建筑的不合理使用進行舉報。

（3）全面推進并落實“保護銘牌”制度。部分歷史建筑保護銘牌已發生丟失、損毀現象，應對歷史建筑全面摸排，及時補足歷史建筑保護銘牌。同時，保護銘牌內容不能僅僅涉及建筑基本概況介紹，更應該注明建筑的保護要求及重點保護部位，不僅要“立法”更要“釋法”，從而避免歷史建筑在使用或轉租過程中，使用人或轉租人因未明確建筑性質而按照一般建筑裝修改造使用，造成歷史建筑不可逆性的損毀或局部破壞。

2.2 管理制度及體系優化

（1）整合統籌各部門有效聯合管理。歷史建筑日常管理涉及區房管局、規土局、文化局、市場監管局、綠化市容局和城管執法局 6 個部門。各部門由于分別參照不同的上位法律法規管理，容易造成管理資源和權責不統一。建議將相關職能進行統合，形成統一的保護體制和機制，使保護工作權責更加清晰。

（2）聯合執法應引入專業技術力量。風貌歷史建筑違章搭建、室內增設夾層、破壞立面風貌、局部超負荷使用、私自裝修改造等情況較普遍，此類問題對建筑的保護不利且存在一定的安全隱患。目前聯合執法人員多由于為政府辦公人員，在專業技術方面能力較弱，較難發現歷史建筑存在的問題。建議引入專業技術力量，將歷史建筑保護與利用中的技術問題交由專業單位處理。

（3）加大獎懲力度、促進保護行動實施。在歷史建筑日常保護中，對于明確違反相關法規的行政處罰，存在缺乏處罰依據、缺乏處罰抓手、居民不配合等一系列問題。建議制定相關政策與法規，使歷史建筑產權人的權利與義務更加明確，一方面明確處罰措施、加強法律震懾力，另一方面制定獎勵政策，鼓勵企業與居民的合理保護行為。

（4）制定合理的征收政策，增強政府對歷史建筑的控制力。目前歷史建筑產權較混亂，對于私人住宅等產權不在政府手中的房屋，缺少控制能力。同時規劃性征收成本高，導致老房子保護利用實施性較差。政府應出臺詳細的征收政策，成立專業的征收公司，對出售或轉售老房子進行征收管理。政府掌控房屋產權，會提高老房子有效管理、保養及開發利用等方面可實施性，也可降低經濟成本。

（5）優化產權制度，協調產權利益關系。對于矛盾最突出的多元產權，其產權關系的實質是利益關系，推進歷史建筑保護與可持續利用時需協調好整體與個人的利益關系。政府應進一步完善與優化歷史建筑產權制度，在保障居民利益的前提下將歷史建筑產權收歸國有，并且要積極鼓勵原著居民繼續使用，以保護歷史建筑街區的完整性與延續性。

（6）健全歷史建筑相關政策與法規。法制建設是對歷史建筑保護的強制性保障，必須建立完善的法律體系，明確歷史建筑的保護過程和方法，使歷史建筑的調查評估與等級系統更加科學規范。此外，通過相關法律法規以及政策的細化，明確針對歷史建筑的保護性修繕的有效措施及專業保護人員的選擇方法，使歷史建筑的保護與利用工作的相關各方的協調與配合更加方便與快捷。

2.3 信息化管理與預防性維護

（1）一網通辦、一網統管，上海城市綜合管理平臺?！耙痪W統管”精細化理念下，系統整合接入了包括公共安全、住建交通、應急民防、氣象衛健等數十個單位系統，利用人工數據、云計算和大數據等信息化手段，達到數據共享和歸集的目的。歷史建筑保護監管應用場景在上海城市網格化綜合管理平臺已經上線，針對風貌區優秀歷史建筑建立了“一幢一冊”信息庫，對于存在的違法違規行為可以快速發現并處理，綜合運用信用、巡查、執法等方式和手段，最終形成統籌協調的聯動平臺。

（2）結合各類信息技術與運維平臺，實現智能管控?；谖锫摼W+建筑信息模型（Building Information Modeling,BIM）+地理信息系統（Geographic Information System,GIS）技術的應用，建立歷史建筑智能化信息管理平臺。其中，GIS 系統可給所有歷史建筑提供空間地理位置信息平臺；BIM 系統承載單個建筑所有基礎信息，包括建筑三維模型及詳細構件信息、使用運維信息、健康監測信息（包括沉降、裂縫、傾斜等監測）、歷史修繕及改造信息、重點關注安全隱患點維護信息等；物聯網系統則扮演建筑實體信息傳遞更新到由 GIS 及 BIM 構建的運維信息平臺上的角色。

“物聯網+BIM+GIS 信息系統”既能管理基礎信息數據，也可對建筑進行有效監測，有助于加強對歷史建筑的日常管理，實現管理實時性、可視化、信息化，全面提升管理效率和質量，做到突發事件及時上報、及時處理和獎懲有據?！拔锫摼W+BIM+GIS 信息系統”與線下巡查結合，基本可實現管理無死角。

（3）加強風險源管控，建立嚴格維修養護制度。歷史建筑特別是里弄建筑的消防、結構等安全隱患突出，如存在火災源頭（電線老化或凌亂鋪設等）、疏散樓梯堆物、局部超負荷使用、亂搭亂建等，必須加強風險源管控，提出風險識別方法和等級評價標準，實現歷史建筑的風險快速評估與隱患處理。

針對歷史建筑外墻磚塊與特色浮雕老化、混凝土構件碳化銹脹等問題，確立嚴格維修養護制度，保障老建筑的“延年益壽”。此外，歷史建筑保護性維修養護應分批次進行、定期開展，并需統籌資源，強化傳統技術和工藝工法的學習，加快專業隊伍和技能工匠的培養。

2.4 分類保護與利用

（1）歷史建筑民生型可持續利用。根據群眾的現代生活需求，在傳承保護的基礎上對需要延續其居住功能的歷史建筑進行合理改造，平衡歷史建筑的保護與使用之間的矛盾。① 建筑功能及性能有效提升：在保護里弄建筑歷史風貌、保持城市脈理、保留原生態原住民的基礎上，對各類里弄房屋內部結構與布局進行合理調整，實現里弄建筑成套獨用，完善廚房、衛生間等居住功能。② 合理降低居住人口密度：居住人口密度過大既降低居住質量，也對歷史建筑使用形成較大的壓力。對于難以進行布局調整的房屋，通過協議置換的方法進行抽戶，完善其他保留房屋的居住功能，降低居住人口密度，實現成套獨用，提高居住質量。③ 更新保護價值偏低建筑：在保持原始建筑風貌的基礎上，對無改造價值的里弄房屋進行局部拆除重建，以改善居民居住條件、環境和質量。④ 創造和諧宜居的配套環境：在保持小區原有道路尺度與原生態的前提下，完善小區公共服務基本配套，采用節能改造、管線入地、適老性改造、興建地下車庫和立體車庫等技術提升居住環境和基礎功能需求。

（2）歷史建筑經濟型可持續利用。在現行法律法規的框架下，對擬用于商業用途的歷史建筑進行適宜性改造，充分發揮使用功能與經濟價值，實現歷史建筑的活化利用。① 成立保護開發企業，建立合理征收體系：成立隸屬于區國資委的股份制公司并對歷史文化建筑進行選擇性地征收和保護利用，一方面以國資為主，吸入民營資本，實現政府主導下的多元化保護開發；另一方面控制產權，出讓使用權，便于根據規劃引導發展相關產業，優化所屬區域功能。② 整體性面狀統籌開發，提升建筑活化與造血功能：改變過去點狀開發為主的模式，推廣整體性面狀開發。歷史建筑經濟型活化利用宜形成一定的規模，規?；漠a業和商業有利于吸引客源、聚集人氣。同時解決好配套餐飲、停車等迫切問題，商業配套整體功能定位應由政府整體統籌。③ 建筑活化應與輻射圈內消費需求相統一：歷史建筑經濟型活化利用不應千篇一律，應根據建筑特點和輻射圈內的消費需求統籌建筑功能，如文化市場、商鋪、藝術品商店、咖啡館、美術館、小吃店等統一合理布局，實現其商業價值和持續性造血功能。

（3）歷史建筑公益型可持續利用。對于具有較重要的政治、歷史和人文價值且擬用于公益用途的歷史建筑，應當在政府主導下進行保護性利用。① 加大宣傳力度，爭取社會資金的捐贈：公益型歷史建筑往往本身不具有造血功能，單純依靠市區財政投入仍有較大缺口，因此應進一步加大宣傳力度，爭取有志于保護歷史建筑的企業或個人進行專項捐贈，彌補公益型歷史建筑維修保護資金的不足。② 建筑周邊合理規劃布局：公益型歷史建筑往往有較大的客流量，有一定的潛在消費能力，以政府主導、市場調節的方式進行周邊商業的合理規劃布局，有助于帶動所在區域的經濟增長。

3 結 語

面對歷史建筑，需要懷以尊重之心、敬畏之情和責任之感對其加以保護與利用。在對歷史建筑進行妥善保留保護的同時，探索多元化模式的活化利用方法，激活歷史建筑的活力，提升城市的歷史與人文魅力。