售后回租業務的會計處理

吳義君

2018年租賃準則對售后租回業務會計處理進行了全新的編寫，較復雜。本文從售后回租業務分拆的角度進行解析，便于理解與應用，提高對會計準則的遵從度，降低會計準則的執行成本。

一、引言

隨著市場經濟發展和改革開放深入，我國租賃業務步入快車道，前景越來越光明。與此同時，租賃商業模式不斷創新與豐富，其中售后回租已經被廣泛應用，成為企業常見的融資方式之一。為了真實反映企業資產負債狀況，揭示企業杠桿水平，2018年新租賃會計準則對售后回租業務會計處理作了全新的規定，更能反映交易的經濟實質。準則中關于售后回租業務會計處理對于大量的實務工作者來說晦澀難懂，本文從售后回租業務通過分拆為銷售、采購、租賃、金融等業務視角解釋其會計處理，以便理解與應用。

二、售后租回業務定義

售后租回業務通常指某企業（賣方兼承租人）將固定資產等轉讓給其他企業（買方兼出租人），并從買方兼出租人租回該項資產，賣方兼承租人以獲取流動性的業務。

三、分拆會計處理方法

（一）售后租回交易中的資產轉讓屬于銷售

1.賣方兼承租人會計處理

從賣方兼承租人角度，將售后回租業務分拆為銷售業務、租賃業務、金融業務、付款業務等進行會計處理。

（1）初始計量

銷售業務是指賣方兼承租人銷售標的資產在售后租回結束時的剩余權利至買方兼出租人。轉讓的剩余權利公允價值等于標的資產公允價值與按租賃市價計算的付款額現值之間的差額。轉讓的剩余權利賬面價值等于標的資產賬面價值乘以轉讓的剩余權利公允價值與標的資產公允價值的比值。銷售確認的相關利得或損失為轉讓的剩余權利公允價值與賬面價值的差額。通常，以轉讓的剩余權利公允價值借記銀行存款，以轉讓的剩余權利對應的賬面價值貸記或借記標的資產相關科目，差額借記或貸記資產處置損益。

租賃業務是指賣方兼承租人在售后租回期間未轉讓至買方兼出租人標的資產相關的使用權，即賣方兼承租人在售后租回期間保留的使用權。保留的使用權確讓金額為標的資產賬面價值乘以按租賃市價計算的付款額現值與標的資產公允價值的比值，不確認利得與損失。普通租賃形成的使用權，以按租賃市價計算的付款額現值進行計量。在售后租回業務中保留的使用權采用公允價值計量，可能造成虛增資產與利潤。通常，以保留的使用權賬面價值借記使用權資產，同時貸記或借記標的資產相關科目，無差額。

金融業務是指賣方兼承租人通過售銷與租賃交易向買方兼出租人融通資金。通常，以按租賃合同中付款額的現值借記銀行存款，同時以按租賃合同中付款額貸記租賃負債-租賃付款額，差額借記租賃負債-未確認融資費用。

銷售對價的公允價值與資產公允價值之間的差額，通常等于租賃合同中付款額的現值與按租賃市價計算的付款額現值之間的差額。正差額時，作為額外融資進行會計處理，通常，以正差額與利息金額借記租賃負債-租賃付款額，以正差額貸記長期應付款，以利息金額貸記租賃負債-未確認融資費用;負差額時，作為預付租金進行會計處理，通常，以差額絕對值借記長期待攤費用，以利息金額借記租賃負債-未確認融資費用，以差額絕對值與利息金額貸記租賃負債-租賃付款額。

（2）后續計量

銷售業務通常沒有后續計量。

租賃業務形成的使用權資產后續計量與普通租賃類似。主要的會計處理有：參照《企業會計準則第4號——固定資產》有關折舊規定，對其計提折舊;按照《企業會計準則第8號——資產減值》的規定，確定其是否發生減值，并對已識別的減值損失進行會計處理。

金融業務后續計量按照固定的周期性利率計算租賃負債在租賃期內各期間的利息費用，并按照《企業會計準則第17號——借款費用》等其他準則規定計入相關資產成本或當期損益。

銷售對價的公允價值與資產公允價值之間的差額后續計量。額外融資后續計量按照固定的周期性利率計算額外融資在租賃期內各期間的利息費用，并按照《企業會計準則第17號——借款費用》等其他準則規定計入相關資產成本或當期損益;預付租金后續計量按照固定的周期性利率計算預付租金在租賃期內各期間的利息收入，作為租賃負債-未確認融資費用計入資產或損益的利息費用的減項。

付款業務，以租賃市價計算的付款額借記租賃負債-租賃付款額，以租賃合同中付款額貸記銀行存款，存在額外融資時，以差額借記長期應付款;存在預付租金時，以差額貸記長期待攤費用。

2.買方兼出租人會計處理

從賣方兼承租人角度，將售后回租業務分拆為采購業務、租賃業務、收款業務等進行會計處理。

（1）初始計量

采購業務，根據適用的企業會計準則以標的資產的公允價對資產購買進行會計處理。以標的資產的公允價值借記標的資產相關科目，以實際付款額貸記銀行存款，差額借記長期應收款或貸記預收賬款。

租賃業務，根據2018年新租賃會計準則對標的資產出租類型進行判斷，按出租類型進行初始會計處理，其中，屬于投資性房地產準則規定范圍，從其規定。

（2）后續計量

采購業務，通常根據用途等因素及適用準則進行后續處理。

租賃業務，根據2018年新租賃會計準則，按出租類型進行后續會計處理。

額外融資后續計量，按照固定的周期性利率計算長期應收款在租賃期內各期間的利息收入;預收租金后續計量，按照固定的周期性利率計算預收租金在租賃期內各期間的利息費用，作為租賃收入的減項。

收款業務，以租賃合同中收款額借記銀行存款，以租賃市價計算的收款額貸記應收賬款或長期應收款或應收融資租賃款，存在額外融資的，差額貸長期應收款，存在預收租金的，借記預收賬款。

（二）售后租回交易中的資產轉讓不屬于銷售

1.賣方兼承租人，不終止確認所轉讓的資產，而應當將收到的現金作為金融負債，即借記銀行存款，貸記長期應付款，后續期間計提利息費用等會計處理。

2.買方兼出租人，不確認被轉讓資產，而應當將支付的現金作為金融資產，即借記長期應收款，貸記銀行存款，后續期間計提利息收入等會計處理。

四、實例分析

【2021年注會教材例14-19】甲公司（賣方兼承租人）以貨幣資金 40，000，000元的價格向乙公司（買方兼出租人）出售一棟建筑物，交易前該建筑物的賬面原值是24，000，000元，累計折舊是4，000，000元。與此同時，甲公司與乙公司 簽訂了合同，取得了該建筑物18年的使用權（全部剩余使用年限為40年），年租金為2，400，000 元，于每年年末支付。根據交易的條款和條件，甲公司轉讓建筑物符合《企業會計準則第 14 號——收入》（2017）中關于銷售成立的條件。假設不考慮初始直接費用和各項稅費的影響。該建筑物在銷售當日的公允價值為 36，000，000 元。甲、乙公司均確定租賃內含年利率為 4.5%。

（一）賣方兼承租人會計處理

標的資產公允價值為36，000，000元，銷售對價的公允價值為40，000，000元，兩者的差額4，000，000元為額外融資，額外融資年付款額為328，948元（4，000，000 / （P/A，4.5%，18）），將于每年合同租金2，400，000元中進行償還額外融資328，948元，即市價租金2，071，052元（2，400，000-328，948）。

額外融資額（即本金）4，000，000元，額外融資付款額=328，948×18=5，921，064（元），差額（即利息）=5，921，064-4，000，000=1，921，064（元）。

租賃合同中付款額的現值（即本金）=2，400，000×（P/A，4.5%，18）=29，183，980（元），租賃合同中付款額（即本金和利息）=2，400，000×18=43，200，000（元），差額（即利息）=43，200，000-29，183，980=14，016，020（元）。

按租賃市價計算的付款額現值（即本金，也是賣方兼承租人保留的使用權形成的使用權資產公允價值）=2，071，052×（P/A，4.5%，18）=25，183，980（元），按租賃市價計算的付款額（即本金和利息）=2，071，052×18=37，278，936（元），差額（即利息）=37，278，936-25，183，980=12，094，956（元）。

1.初始計量

（1）固定資產清理

會計處理如下：

借：固定資產清理 20，000，000

借：累計折舊 4，000，000

貸：固定資產 24，000，000

（2）銷售業務

轉讓的剩余權利公允價值=36，000，000-25，183，980=10，816，020（元）

轉讓的剩余權利公允價值與標的資產公允價值的比值=10，816，020/36，000，000=0.300445

轉讓的剩余權利對應標的資產賬面價值=（24，000，000-4，000，000）×0.300445=6，008，900（元）

轉讓的剩余權利的利得=10，816，020-6，008，900=4，807，120（元）

會計處理如下：

借：銀行存款 10，816，020

貸：固定資產清理 6，008，900

貸：資產處置損益 4，807，120

現金流量：處置固定資產、無形資產和其他長期資產所收回的現金凈額

（3）租賃業務

在售后租回期間保留的使用權形成使用權資產對應標的資產賬面價值=（24，000，000-4，000，000）-（24，000，000-4，000，000）×0.300445=13，991，100（元）

會計處理如下：

借：使用權資產 13，991，100

貸：固定資產清理 13，991，100

（4）金融業務

按租賃合同中付款額的現值=29，183，980（元）

按租賃合同中付款額=43，200，000（元）。

兩者差額=14，016，020（元）。

會計處理如下：

借：銀行存款 29，183，980

借：租賃負債——未確認融資費用 14，016，020

貸：租賃負債——租賃付款額 43，200，000

現金流量：收到的其他與籌資活動有關的現金

（5）額外融資

銷售對價的公允價值與資產公允價值之間的差額=40，000，000-36，000，000=4，000，000（元）

租賃合同中付款額的現值與按租賃市價計算的付款額現值之間的差額=29，183，980-25，183，980=4，000，000（元）

銷售對價的公允價值與資產公允價值之間的差額，等于租賃合同中付款額的現值與按租賃市價計算的付款額現值之間的差額，說明租賃合同中付款額的現值包含了額外融資的本金、賣方兼承租人在售后租回期間保留的使用權形成使用權資產的公允價值。

租賃合同中付款額與按租賃市價計算的付款額之間的差額=43，200，000-37，278，936=5，921，064（元），利息=5，921，064-4，000，000=1，921，064（元）。

會計處理如下：

借：租賃負債——未確認融資費用 -1，921，064

貸：租賃負債——租賃付款額 -5，921，064

貸：長期應付款 4，000，000

匯總上述會計處理：

借：銀行存款 40，000，000

借：使用權資產 13，991，100

借：累計折舊 4，000，000

借：租賃負債——未確認融資費用 12，094，956

貸：租賃負債——租賃付款額 37，278，936

貸：固定資產 24，000，000

貸：資產處置損益 4，807，120

貸：長期應付款 4，000，000

上述匯總分錄與2021年注會會計教材以及租賃準則應用指南例題中分錄等價。

2.后續計量

（1）租賃業務

假設使用權資產用于行政辦公，采用直線法進行折舊。

年折舊額=13，991，100/18≈777，283.33（元）

每年主要會計處理基本相同，現將第一年會計處理如下：

借：管理費用 777，283.33

貸：使用權資產累計折舊 777，283.33

（2）金融業務

計算租賃期內各期的利息，具體如下表1（單位：元）

每年主要會計處理基本相同，現將第一年會計處理如下：

借：財務費用 1，133，279

貸：租賃負債——未確認融資費用 1，133，279

（3）額外融資

每年主要會計處理基本相同，現將第一年會計處理如下：

借：財務費用 180，000

貸：長期應付款 180，000

（4）付款業務

每年主要會計處理基本相同，現將第一年會計處理如下：

借：長期應付款 328，948

借：租賃負債——租賃付款額 2，071，052

貸：銀行存款 2，400，000

現金流量：支付的其他與籌資活動有關的現金

（二）買方兼出租人會計處理

1.初始計量

（1）采購業務

買方兼出租人采購該建筑物用于出租，并采用成本模式進行后續計量。

會計處理如下：

借：固定資產——建筑物 36，000，000

借：長期應收款 4，000，000

貸：銀行存款 40，000，000

現金流量：購建固定資產、無形資產和其他長期資產所支付的現金36，000，000元，支付的其他與投資活動有關的現金4，000，000元。

（2）租賃業務

綜合考慮租期占該建筑物剩余使用年限的比例等因素，乙公司將該建筑物的租賃分類為經營租賃。

會計處理如下：

借：投資性房地產 36，000，000

貸：固定資產——建筑物 36，000，000

2.后續計量

（1）租賃業務

假設折舊年限40年，預計凈殘值率5%，采用直線法進行折舊。

年折舊額=36，000，000×（1-5%）/40=855，000（元）

每年主要會計處理基本相同，現將第一年會計處理如下：

借：應收賬款 2，071，052

貸：其他業務收入 2，071，052

借：其他業務成本 855，000

貸：投資性房地產累計折舊 855，000

（2）額外融資

利息收入見表1，每年主要會計處理基本相同，現將第一年會計處理如下：

借：長期應收款 180，000

借：財務費用——利息收入 -180，000

（3）收款業務

每年會計處理基本相同，現將第一年會計處理如下：

借：銀行存款 2，400，000

貸：應收賬款 2，071，052

借：長期應收款 328，948

現金流量：銷售商品、提供勞務收到的現金2，071，052元，收到的其他與投資活動有關的現金328，948元。

結 語

通過售后回租業務分拆進行會計處理方法，有助于實務工作者理解，提高對售后回租業務會計處理水平，提升對會計準則的遵從度，降低會計準則的執行成本，會計記錄更能反映經濟實質，租賃業務會計信息更可靠、更相關、更可比。