商業大平層項目的內在邏輯

摘要：2020年杭州商業大平層市場興起，2021年供求兩端火熱，2022年隨整體樓市下行，商業大平層市場也進入一段“冷靜期”。商業大平層市場面臨著困境：供過于求，庫存高企，如何去化成為一大難題。目前的商業大平層市場進入一段調整期，項目分化明顯。在愈加嚴格的政策下，商業大平層整體市場是否能夠“回春”，甚至迎來下一個風口？

關鍵詞：商業地產;住房需求;市場信心

中圖分類號：F293 文獻標識碼：B

文章編號：1001-9138-（2022）07-0066-05 收稿日期：2022-06-12

文章來源：本文由中指研究院供稿。

2020年杭州商業大平層市場興起（本文中的商業大平層指面積在300平方米以上的商辦性質項目），2021年供求兩端火熱，供應1818套，成交1105套，總成交金額達到170.9億元。2022年隨整體樓市下行，商業大平層市場也進入一段“冷靜期”。以杭州市商辦項目市場為例，1～6月杭州商業大平層共成交589套，同比下滑21%，供應多達1143套，是成交量的2倍左右。目前商業大平層市場面臨著困境：供過于求，庫存高企，如何去化成為一大難題。

1 市場走勢

1.1 經歷“興起-火熱-降溫”，當前市場回落明顯

2019年及更早，商業大平層在杭州市場并不算活躍，僅有零星項目在售，如錢塘公館、迪凱金座、世華帝寶大廈等，每年市場總成交量最多也才100套出頭。

兩個相關政策的出臺加速了商業大平層的發展。一個是2018年4月的“禁酒令”，明確規定“商服用地最小產權分割單元不小于300平方米”，小面積酒店式公寓自此被叫停，300平方米的商業大平層正式拉開市場帷幕;第二個則是2019年6月的土拍“雙限”政策，大面積豪宅的溢價屬性逐漸消失，迫于市場和成本壓力，不限價的商業大平層逐漸成為開發商打造高端產品、獲得可觀利潤的一大選擇。

2020年，商業大平層供銷兩端均實現井噴式增長，成交662套，供應1442套，這一年也成為業界人士口中的“大平層元年”，購置商業大平層逐漸成為高端改善市場的趨勢之一。2021年的杭州市市場全面火熱，成交量創下1105套的新高，除核心板塊之外，不少外圍板塊也開始有幾十套左右的商業大平層入市，如桃源、新灣、臨平新城等。

2022年隨整體市場的下行，商業大平層市場也出現明顯回落。1～6月總成交589套，去年同期成交量在750套左右，同比下滑21%;供應則達到了1143套，是成交量的2倍左右，供過于求，市場觀望情緒明顯，見圖1。

1.2 市場分化明顯，核心板塊占據較大市場份額

從板塊分布來看，1～6月成交主要集中在金融城板塊，占到總量的36%左右;供應則分布在之江度假區、祥符、三塘等板塊，均有超150套的商業大平層入市，見圖2。

金融城板塊上半年表現亮眼，共成交210套商業大平層，占據較大的市場份額。板塊內熱銷項目如濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河、融信·江河盛會等月均成交穩定在7～10套左右，為板塊貢獻了不小的成交量。其次是新塘、祥符板塊，得益于板塊內熱門項目的推出。如新塘的贊成國潮商務中心，祥符的建發·縵云、綠城吉祥里等。

部分非核心板塊成交表現并不理想，如南部臥城、臨平新城、義蓬、瓜瀝鎮等板塊上半年僅成交1-3套。由此可見，在市場降溫時，高凈值客群更加傾向于選擇城市核心板塊。

2 市場格局

2.1 在售項目72個，仍以沿江分布為主要布局方向

從競爭格局來看，目前在售項目72個，主要集中在“擁江”板塊，比如錢江新城、金融城、錢江世紀城、一橋南、之江轉塘等，占有核心江景及城市資源仍是商業大平層的主要布局方向。其中，錢江世紀城、錢江新城、金融城三個板塊作為當前商業大平層的供應主力，總計在售項目有23個，在售項目數量占到總量的3成以上。

此外，部分區位條件較好、地緣性客戶較多的板塊也有比較密集的商業大平層分布，如三塘（4個）、城東新城（3個）、未來科技城及蔣村（總計3個）等，見圖3、表1。

2.2 庫存高企，主要集中在錢江世紀城、金融城、之江度假區板塊

從庫存來看，目前全杭州的庫存總量高達100萬平方米，待售數量2799套，庫存主要集中在錢江世紀城、金融城、之江度假區等板塊。

庫存風險相對可控的是金融城板塊，盡管存量達到247套/8.4萬平方米，但板塊的去化能力也很強，月均成交量在35套左右，按半年成交量估算的去化周期約7個月，出清速度相對較快。錢江世紀城和之江度假區板塊庫存風險相對較高，商業大平層存量分別為248、238套，去化周期均超50個月，板塊內部分項目去化存在困難。值得一提的是，錢江新城在售項目較多，但項目多為尾盤或少量加推，存量僅在24套左右。

3 項目表現

2022年商業大平層市場整體走勢下行，但仍有一批項目在競爭激烈的市場中脫穎而出，取得亮眼的成績。濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河、贊成國潮商務中心1～6月成交套數位居前三，月均成交量在9套以上，去化速度保持較快水平，見表2。

依據市場表現，可以將熱銷項目大致分為三類，并總結出特征如下：

第一類項目占據核心區位或擁有稀缺城市資源，享受城市發展的紅利，憑借天然優勢即可在市場占據不小的份額。如金融城板塊的濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河、融信·江河盛會等。其中，濱江錢潮鳴翠、建杭·江與河因單價較高、成交量較大，成為上半年僅有的兩個成交金額超13億元的項目，表現亮眼。

第二類項目具有一定的地緣性特征，多數憑借獨特的產品打造、開發商口碑形成競爭優勢。比如祥符板塊的建發·縵云和綠城吉祥里、西興板塊的濱江御濱府等。建發·縵云打造大平層市場上獨樹一幟的新中式產品，形成差異化競爭優勢;綠城吉祥里則是城市更新項目，實現江南歷史商業街區與大平層的結合。西興板塊能夠吸引錢塘江南岸及蕭山的改善客群，板塊內的濱江御濱府月均去化速度達到3.7套/月，同板塊的另一項目星耀中心早已售罄。

第三類項目多位于非核心板塊，此類項目的一大吸引力便是與板塊內新房的價差。如新塘、空港新城板塊，新房精裝限價分別為25600元/平方米、20500元/平方米，而板塊內商業大平層單價在1～2萬間，與住宅存在一定價差?？們r在400～500萬間，與市場主流的千萬級大平層相比也有一定優勢。再如，筧橋板塊最新的新房限價升至42640元/平方米，板塊內攬月臻翠府的商業大平層單價在2.6萬/平方米左右，對于無房票的家庭來說有著不小的吸引力。

4 未來格局

4.1 預計年內潛在供應達3000套，項目質量良莠不齊

今年1～6月杭州市商業大平層的供應1143套，已超過去年供應的1/2，預計下半年商業大平層的入市節奏將加快。保守估計，待入市項目有12個，主要集中在上城區。預計未來在售及待售的商業大平層總數將達80個以上，年內潛在供應量將達3000套，同比增長65%，未來競爭的激烈程度可見一斑。

盡管商業大平層供應量較大，項目質量卻良莠不齊。由開發商直接拿地進行開發的商業大平層項目較為“純粹”，經過設計團隊的精心設計與室內精裝，能夠獲得較好的人居氛圍。但也有不少寫字樓改大平層的項目，整體格局較差，去化成為難題。

4.2 庫存高壓，或引發市場踩踏風險

當前，杭州市商業大平層的庫存量達到2799套/100萬平方米，預計需要29個月才能去化完畢。然而，并非所有項目都能受到市場青睞，月均成交量在5套以上的項目僅有6個，且一半集中在杭州城市“東擴”的金融城板塊。市場上的大部分商業大平層面臨去化難題，甚至個別項目開始采取降價優惠的方式促銷，若難以去化的大平層“爭先恐后”降價出售，可能會引發市場踩踏風險。

4.3 商服用地相關政策趨向嚴格，未來最小分割單元升至800平方米

從政策出臺的方向來看，政府對“類住宅”產品不斷進行規范，希望引導商服用地回歸產業屬性。2018年4月禁止小面積公寓，將商服用地的最小分割單元升至300平方米;2021年7月禁止沿街布置商墅;同年9月又明確叫停商業大平層通燃氣的現象。

去年第三批集中供地中，商服用地最小分割單元升至800平方米，意味著未來300平方米商業大平層將在市場絕跡。從總價來看，800平方米產品的總價可能是目前大平層總價的2倍以上，這或將成為一個不小的置業門檻，未來800平方米產品的市場接受度還有待商榷，見表3。

5 結語

目前的商業大平層市場進入一段調整期，項目分化明顯。在愈加嚴格的政策下，商業大平層整體市場是否能夠“回春”，甚至迎來下一個風口？而800平方米的產品是回歸產業屬性，還是繼續打造成商業大平層？未來有待市場的檢驗。