論前期物業服務合同終止的司法認定

摘要：通過案例對比，發現在同一情形下，人民法院對于前期物業服務合同終止與否的認定存在分歧。不論是法定解除、業主單方解除或業主任意解除，解除條件的成就與否均需考量其合法性，即法定解除情形下業主委員會或業主需“依法”與新物業服務人訂立合同。在單方解除情形下，需有業主大會的合法決議;在任意解除情形下，當事人也即業主需依法行使任意解除權。在此基礎上，人民法院關于前期物業服務合同終止情形的認定不應避重就輕、僅審查是否出現了法律規定或合同約定的終止情形，而應從合法性的角度審查已經出現的終止情形是否符合法律規定或合同約定。

關鍵詞：物業服務合同;終止;解除;司法認定

中圖分類號：D923.6文獻標識碼：A文章編號：2095-6916（2022）09-0080-05

在《中華人民共和國民法典》（以下簡稱《民法典》）出臺前，關于前期物業服務合同的訂立、效力、終止等多通過《物業管理條例》及各個地區的地方性法規進行規制。隨著建筑物區分所有權形態的確立、業主自治意識的轉變及物業服務企業與業主之間糾紛數量的增加，物業服務合同領域的部門法缺失導致人民法院在裁判物業服務合同糾紛時容易產生分歧。為便于司法裁判，最高人民法院針對物業服務合同糾紛出臺了相關司法解釋，為解決因物業服務合同產生的糾紛指明了裁判方向，但由于原有物業服務合同的相關規定效力層級較低，在司法實踐中地域性規定差異較大，使得物業服務糾紛在裁判時極易出現具有分歧性的判決。因此，《民法典》在制定時充分考慮到物業服務合同的立法需求，在典型合同編中增設了關于物業服務合同的規定，將物業服務合同列為有名合同，將以往散列在不同法律法規中與物業服務合同相關的內容進行整合、歸納，統一納入《民法典》，使得物業服務合同的訂立、履行從此具備了實體法依據。

《民法典》在制定與物業服務合同有關的相應條款時，不僅兼顧已有法律法規中關于物業服務合同的相關規定，針對實踐中因物業服務合同的訂立、效力、終止等糾紛頻發的情形，創設性地制定了有關物業服務合同訂立、終止等條款，如第九百四十八條在前期物業服務合同終止情形中增加了當事人對不定期物業服務合同的任意解除權，使得物業服務合同可因當事人的任意解除權而終止。在筆者近期經辦的一起案件中，同一人民法院針對同一小區的物業服務合同糾紛中關于前期物業服務合同終止與否的認定出現了兩種截然不同的判決，這不僅讓當事人對司法裁判的權威性和司法公信力產生質疑，也使筆者對法律法規的理解和適用產生疑惑。因此筆者將在文中逐一對人民法院的裁判觀點進行介紹，對裁判內容進行分析，從而結合《民法典》的最新規定，全面理解物業服務合同相關法律規定的含義。

一、人民法院關于前期物業服務合同糾紛的裁判觀點

（一）人民法院裁判案例

1.案例一

某小區前期物業服務企業于2013年5月26日與開發企業就某小區簽訂了《前期物業服務合同》，該合同約定：“物業服務的期限自2014年6月30日起至2017年6月29日止，同時約定該合同在期限屆滿前，由業主委員會代表全體業主與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效時，本合同自動終止;本合同期滿，業主大會尚未成立，本合同期限順延至業主大會選聘新的物業服務企業時為止?！痹搮f議期限屆滿后，由于某小區的業主大會尚未選聘新的服務企業，因此原物業服務企業一直為該小區提供物業服務。

2019年5月11日，該小區召開首屆業主大會并選舉業委會。2019年10月10日，該小區業委會經招投標選聘一家新的物業服務企業并與其簽訂新的《物業管理合同》，并于2019年10月14日書面通知前期物業服務企業已選聘新的物業服務企業。2019年12月11日，該小區業委會再次書面通知前期物業服務企業終止《前期物業服務合同》。后由于新物業服務企業一直未派員工開展工作，該小區業委會與新物業服務企業解除新的《物業管理合同》。

本案中，人民法院經查明認定：“2019年5月11日案涉小區首屆業主大會召開，選舉產生了第一屆業委會并經街道辦事處備案，其成立符合法律法規的相關規定。2019年10月10日，業委會經過招投標與新物業公司簽訂了新的《物業管理合同》，合同約定于簽訂之日生效。因此，根據《前期物業服務合同》約定的終止條件，案涉《前期物業服務合同》基于業委會已經與新的物業公司簽訂新的《物業管理合同》而終止?！雹?/p>

2.案例二

本案與案例一均為同一小區糾紛案件，當事人之間的爭議焦點及案件背景事實均一致且由同一人民法院受理。但在該起案件的判決內容中，人民法院認定前期物業服務合同終止與否卻有不同考量：“案涉前期物業服務合同是否已終止，考量案涉小區業主大會是否依照法定程序作出解聘的決定，以及案涉小區業主委員會是否依法簽訂生效的物業服務合同是關鍵。業主委員會會議記錄、終止前期物業服務合同通知書、招標新物業服務企業函等相關證據內容中均明確載明決定終止前期物業合同、招標新物業服務企業均系由業主委員會研究決定，并非業主大會的決定，業主委員會的決定違反了物權法、物業管理條例和相關司法解釋的規定，其決定不能產生相應的法律效力。業主委員會在此決定基礎上所制發的終止前期物業服務合同的通知、招標新物業服務人的函等文件自然也不產生相應的法律效力，與新的物業管理有限公司簽訂的《物業管理合同》不能生效。由于業主方無法提供充分的證據，無法證明案涉前期物業服務合同已經終止，因此案涉前期物業服務合同至今尚未終止?！雹?/p>

（二）人民法院裁判觀點分析

對于以上判決內容，筆者認為人民法院之所以對業委會通知終止、另聘其他物業公司引發的物業服務合同終止與否的效力評判作出不同裁判，主要分歧在于裁判前期物業服務合同終止與否時，是否需要對已出現的終止情形進行合法性審查，如對業委會通知終止前期物業服務合同、業委會另聘其他物業服務企業、業委會與新物業服務企業簽署物業服務合同等行為是否屬于業委會的職權、是否經過法定程序等進行合法性審查。

從案例一的裁判內容不難看出，人民法院在認定前期物業服務合同是否終止時僅審查是否出現了前期物業服務合同約定的終止情形，如業委會是否與新物業服務公司簽署了新的物業服務合同、業委會是否另聘其他物業服務公司，但未審查業委會是否有權與新的物業服務企業簽署物業服務合同、新的物業服務合同是否成立并生效，也未審查業委會選聘的物業服務企業是否經過業主大會決議。人民法院僅從合同約定的角度出發，評判是否產生了前期物業服務合同約定的終止情形。從案例二的裁判內容不難看出人民法院在審查前期物業服務合同是否已經終止時，不僅審查了是否出現合同約定的終止情形，也對已經出現的形式上符合合同約定的終止情形作出合法性審查，即人民法院圍繞業委會的職權、業主大會的職權、選聘物業服務企業的決議程序等進行實質審查，并據此來評判已經出現的終止情形是否應當產生法定效力。

無獨有偶，筆者在查閱相關資料時發現，在已生效的《（2019）陜03民再21號》案件判決中，人民法院在評判前期物業服務合同是否已經終止時也出現了認定不一的情形。值得注意的是，該案件中物業公司針對業委會與其他物業公司簽訂新物業服務合同的行為也提出程序不合法、不產生法律效力等抗辯理由，一審法院未支持該觀點。二審法院則針對業委會的行為及業主大會的決議進行實質審查，最終以違反法定召集程序、決議程序認定業委會與其他物業公司簽訂的合同不產生效力。但該案再審時，人民法院未采納二審法院的觀點，仍認定新的物業合同已經生效。再審判決載明：“《中華人民共和國物權法》第八十一條規定對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換?！段飿I管理條例》第二十六條規定前期物業服務合同可以約定期限，但是，期限未滿、業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。再審申請人‘陽光上東業委會’與其他企業簽訂的物業服務合同已經生效，且該服務企業已進駐。依照上述法律規定，被申請人‘惠誠物業公司’與業主簽訂的《前期物業服務協議》應當終止?！雹墼賹徟袥Q未探究業委會是否依據法律規定的程序召開全體業主大會、也未探究業主大會更換前期物業服務企業的決議是否合法、有效。

二、前期物業服務合同的終止情形

為便于理解《民法典》中關于前期物業服務合同終止情形的含義，從而更好地適用法律規定，筆者將前期物業服務合同終止的情形概括為以下幾種：

（一）因法定情形的出現而終止

筆者認為，《民法典》第九百四十條④的規定應當理解為前期物業服務合同的法定終止情形。在此規定之下，如若業委會或業主與新的物業服務企業訂立的物業服務合同是生效的，則前期物業服務合同不管是否期滿均自行終止。這意味著即便前期物業服務合同約定的服務期限尚未屆滿，或者前期物業服務合同中約定的其他終止情形并未出現，一旦出現了法律規定的業委會、業主自行與新的物業服務企業簽訂了新的、生效的物業服務合同，開發商與前期物業服務企業之間簽訂的前期物業合同就應該因該法定情形的出現而自行終止。

（二）因業主行使單方解除權而終止

《民法典》第九百四十六條⑤的相關規定系對業主單方解除權的規定。需要特別說明的是，該規定中用“物業服務人”一詞涵蓋了前期物業服務主體及其他物業服務主體。法律規定中雖未明確表明前述含義，即“物業服務人”為前期物業服務主體還是其他物業服務主體？根據業主大會的法定職權，其有權解聘的物業服務企業既包括前期物業服務企業，也包括其他的物業服務企業，因此，《民法典》該條規定涵蓋了前期物業服務主體及其他物業服務主體。在該情形下，前期物業服務合同可因業主行使單方解除權而終止。

應當注意的是，在此種情形下，法律對業主決議解聘物業服務企業的通知程序也進行了規制，即應當提前60日書面通知物業服務人。對于“決定解聘的應當提前60天通知物業服務人”應當如何理解？是指決定解聘之前應提前60日進行通知？還是決定解聘后到通知解除時期間應滿足60日？《民法典》對此語焉不詳。最高人民法院的觀點傾向于認為該60日應指通知物業服務企業解聘到物業服務合同確定解除的時間應滿60日[1]。界定前述通知期限對人民法院認定物業服務合同的解除時間有重要意義?！睹穹ǖ洹吩跇I主行使單方解除權的程序上有此規定，充分考慮了物業服務的特殊性，一方面，提前通知解聘事項有助于物業服務企業及時止損，防止損失擴大;另一方面，提前通知解聘事項也有助于物業服務企業合理準備退場、交接事宜[2]。

（三）因物業服務企業不同意續聘而終止

《民法典》第九百四十七條⑥的內容，創設性地對物業服務企業續聘的情形作出了規定，同時將物業服務合同的續訂事項一并納入到法律規定中。從物業服務企業的續聘到物業服務合同的續訂，形成了前后連貫的物業服務企業選聘及物業服務合同訂立機制。

該條文不僅賦予了業主續聘物業服務企業的權利，基于權利義務的平等性，也賦予了物業服務企業不同意續聘的權利。在拒絕續聘的程序上，對物業服務企業應當遵守的通知義務也做出了相應規制，以防止物業服務企業隨意撤場，即物業服務企業在合同約定的期限屆滿前90日內仍應履行通知義務。另外，該條法律規定同《民法典》九百四十六條規定一樣未區分“原物業服務人”的具體含義，筆者的觀點與上述觀點相同，該法條中的“原物業服務人”應當包括前期及其他物業服務主體。因此，在此種情形下，因服務期限屆滿，物業服務企業拒絕續聘、拒絕續訂原物業服務合同，從而導致原物業服務合同終止。

（四）因業主行使任意解除權而終止

《民法典》第九百四十八條⑦的規定，充分考慮業主大會“成立難、啟動難”以及物業服務企業“更換難”的客觀現狀，對業主的任意解除權進行了相應保護。實踐中，往往存在前期物業服務合同早已到期，但由于小區第一次業主大會尚未召開、業主大會未成立、業主委員會尚未選舉等，使得業主客觀上無法從事選聘其他物業服務企業的行為，因此造成了依然由前期物業服務企業持續為小區提供物業服務的情形。

為了防止前期物業服務合同到期后物業公司隨意撤場的情形，抑或是解決物業公司雖未撤場卻無駐場依據的問題，先前的法律法規及相關司法解釋均規定前期物業服務合同在此種情形下并不當然終止，前期物業服務合同約定的服務期限雖已屆滿但仍繼續有效?！睹穹ǖ洹吩诖嘶A上吸收了原法律規定的內容，明確規定此種情形下原物業服務合同繼續有效，同時創設性地規定此種情形下的物業服務合同變更為不定期物業服務合同，基于不定期合同的屬性，當事人一方有權隨時解除不定期合同，即各方享有任意解除權[3]。此種情形下，前期物業服務合同可因業主行使任意解除權而終止。

三、前期物業服務合同終止情形的司法認定

通過以上梳理可知，《民法典》根據實踐中物業服務合同的常見終止情形做出了相應規定，較為周全地考慮了物業服務合同中各方當事人的權利。通過對比不難發現，《民法典》第九百四十六條、九百四十七條均在條文內容中體現程序合法的要求，即業主需依照法定程序解聘物業服務人、業主需依法共同決定續聘，此處的“依法”從立法本意上強調了解聘、續聘事項的程序合法性。但《民法典》第九百四十條對于“業主委員會或業主與新物業服務人訂立物業服務合同”的內容并未強調業主委員會或業主需“依法”與新物業服務人訂立合同，《民法典》第九百四十八條第二款關于“當事人隨時解除不定期物業服務合同”的內容并未要求當事人行使任意解除權需“依法”行使。對此兩條法律的規定，《民法典》雖未特意強調“依法”二字，但本質上不影響司法實踐中對終止情形應當進行合法性審查。

（一）業主或業主委員會締結新的物業服務合同需依法締結

在案例一中，人民法院適用《民法典》第九百四十條的規定，僅對業委會與新物業服務企業簽訂的合同進行形式審查，根據雙方約定合同簽訂即視為生效直接認定新物業服務合同已經生效，因此導致前期物業服務合同終止。但人民法院未從合法性角度審查新物業服務合同是否依法訂立并生效。

筆者認為，前期物業服務合同因法定情形的出現而終止，內在邏輯上已然包含了終止情形必須合法的要求。在司法實踐中，應當秉承實質審查的原則，對出現的終止情形進行合法性審查。根據《民法典》物權編第二百七十八條的規定，選聘、解聘物業服務企業或其他管理人屬于業主大會的職權，必須通過業主大會的決議方能做出選聘、解聘物業服務企業的決定，而業主大會的決議只有在達到法定表決權的情形下方能生效，因此從主體角度而言，業主委員會并不能替代業主大會的角色，直接從事物業服務企業的選聘、解聘行為。由于業主委員會有權在業主大會決議選聘、解聘后，從事簽訂物業服務合同的行為，因此在確認業主委員會簽訂了新的物業服務合同導致前期物業服務合同終止時，必然要審查業主委員會是否在業主大會已依法決議的基礎上、業主大會是否已選擇物業服務企業的基礎之上才簽訂的合同。如業主委員會與任一物業服務企業簽訂的合同自簽訂即生效并導致前期物業服務合同或其他物業服務合同終止，業委會明顯存在越俎代庖之嫌，損害了全體業主的權益，也違背了業委會的法定職權。

（二）業主任意解除權需依法行使

如本文第一部分的案例內容所述，人民法院在認定業委會通知解除前期物業服務合同的行為效力時，并未探究業委會的通知解除行為是否合法，僅簡單闡明業委會已經發出解除通知即應產生通知解除的后果。該觀點不符合《民法典》中任意解除權的有關規定?！睹穹ǖ洹返诰虐偎氖藯l雖然創設性地規定了業主的任意解除權，即在物業服務合同到期后，當事人一方均享有任意解除權，但并不意味著當事人一方可以隨意行使解除權，業主任意解除權仍需依法行使[4]。

在物業合同領域，所謂當事人可能指業主、業主大會、業主委員會、物業公司，但物業服務合同主體中享有任意解除權的主體，既非業主個人，也非不具備解聘物業服務企業職權的業主委員會。從根源上來講，可以行使任意解除權的主體需為具備解除權的主體，如業主大會通過法定決議程序決定解除不定期物業服務合同，或業主委員會在業主大會形成解聘決議后代表業主大會簽署解除不定期物業服務合同的協議。即人民法院在審查當事人一方任意解除權的行使是否產生法律效力時，應當先審查當事人主體是否享有任意解除權，從而在此基礎上評判業主任意解除權的行使效力。

四、結論

通過對司法實踐中法院裁判觀點的對比和對《民法典》相關規定的梳理，筆者認為在今后的司法裁判中，關于前期物業服務合同終止情形的認定不應避重就輕、僅審查是否出現了法律規定或合同約定的終止情形，而應從合法性的角度審查已經出現的終止情形是否符合法律規定或合同約定。在具體的司法認定中，應當將《民法典》合同編與物權編的相應規定相結合、與物業服務領域配套的法律規定及司法解釋相結合，對具體案件中出現的終止情形進行全面的合法性審查，在此基礎上再行評判是否產生終止前期物業服務合同的效力。如此方能更為深入地理解《民法典》的相關規定，減少司法裁判分歧，從而定紛止爭，增強司法公信力。

注釋：

①參見（2021）渝0111民初5211號民事判決書。

②參見（2021）渝0111民初3414號民事判決書。

③參見（2019）陜03民再21號民事判決書。

④《中華人民共和國民法典》第九百四十條：建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

⑤《中華人民共和國民法典》第九百四十六條：業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

⑥《中華人民共和國民法典》第九百四十七條：物業服務期限屆滿前，業主依法共同決定續聘的，應當與原物業服務人在合同期限屆滿前續訂物業服務合同。物業服務期限屆滿前，物業服務人不同意續聘的，應當在合同期限屆滿前九十日書面通知業主或者業主委員會，但是合同對通知期限另有約定的除外。

⑦《中華人民共和國民法典》第九百四十八條：物業服務期限屆滿后，業主沒有依法作出續聘或者另聘物業服務人的決定，物業服務人繼續提供物業服務的，原物業服務合同繼續有效，但是服務期限為不定期。當事人可以隨時解除不定期物業服務合同，但是應當提前六十日書面通知對方。

參考文獻：

[1]最高人民法院民法典貫徹實施工作領導小組.中華人民共和國民法典合同編理解與適用：四[M].北京：人民法院出版社，2020.

[2]謝鴻飛，朱廣新.民法典評注合同編：典型合同與準合同[M].北京：中國法制出版社，2020.

[3]王利明.物業服務合同立法若干問題探討[J].財經法學，2018（3）.

[4]吳世彬.從物權視角解析前期物業管理合同——以南京東渡房地產公司與中北物業管理公司物業管理糾紛為例[J].長白學刊，2008（2）.

作者簡介：賀奧夢（1993—），女，漢族，河南洛陽人，單位為上海錦天城（重慶）律師事務所，研究方向為法律。

（責任編輯：王寶林）