房地產項目開發提速研究

【摘要】隨著房地產政策調控日趨嚴格，房地產企業生存壓力進一步增大。本文從授權決策機制、工作前置、開發工期等方面，分析了提高項目開發速度的有效措施，為房企縮短項目開發周期，提早達到預售條件，盡早實現銷售與回款，提升項目的整體質量和經濟效益，提供經驗借鑒與參考。

【關鍵詞】授權決策;工作前置;開發周期

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.11.004

1、房地產項目開發提速的必要性

在政策端，自十九大以來，中央一直強調“房住不炒”，房地產調控政策日趨嚴格，在土地供應、房屋銷售與融資方面，都不斷釋放出抑制房地產市場過熱、引導市場回歸理性的政策信號。特別是2020年以來，相繼出臺的房企監管“三道紅線”與土地出讓“兩集中”政策，都體現出國家合理引導行業發展的決心。而在企業端，集中度進一步提升，特別是前30強房地產企業的銷售規模在仍然進一步增加，這說明優秀企業的項目開發能力不斷提高，而專業化程度低、管理能力差的企業將逐漸失去了競爭力，行業呈現優勝劣汰的局面。為了生存，房企必須提高管理能力，通過合理的手段盡快回籠資金，減小資金壓力，因此，提高項目開發速度是十分必要的。

2、房地產項目開發提速

2.1項目開發提速的目的

房地產項目開發投資金額大、開發周期長、資金回流慢，所以在房地產開發過程中，開發商自身的資金是比較有限的，想要保證房地產開發商的資金鏈保持完整，就需要加快房地產開發項目的速度。房地產企業投資是為了回報，因此開發提速的最終目的就是通過縮短項目開發周期來更好的回報股東。項目開發周期可以劃分為拿地周期、開盤周期與結轉周期。項目開發提速實質上就是從土地獲取后到實現開盤這個階段的提速，目的是實現經營性現金流的快速周轉，核心是提早銷售與快速去化，避免由于錯過市場窗口期而產生過多的滯銷庫存。如果項目能早一些回款，就可以早一些降低股東資金占用，早一些結轉，從而更早地實現股東資金與開發團隊的滾動發展。

2.2項目開發提速的主要舉措

開發商如果想要實現項目的開發提速，不僅需要由項目團隊在操作層面上推進具體工作，同時也需要集團總部與區域公司在授權和決策機制進行優化的支持。在目前主流的集團總部、區域公司、項目公司（部）的三級管理模式下，優化工作主要是從差異化授權機制方面開展，由上級公司根據管理半徑、項目數量、開發能力的差異，對下屬公司進行差異化授權，主要方式是根據不同的管控類型，設置不同的審批層級，比如對于采取戰略管控的區域公司適度精簡審批環節，節約時間，減少協調消耗。

在管理層級優化方面，隨著項目數量的增多，如果所有項目的節點均由總部管理，會造成管理工作量過大，決策流程過長等問題，從而制約項目開發速度的提升。因此首先應當對開發計劃進行分層級管理，項目里程碑計劃如開盤、交付等由總部決策層管理，通過總部審批、OA線上監控、考核;項目一般節點計劃，如工程開工、主體達到預售條件等下放至區域公司或項目公司在執行層面審批，總部可以定期下沉一線進行監督。除了對開發計劃的管理實施分層授權之外，對于工程、成本、采購、營銷、財務等不同職能條線也應當進行分層授權?？偛堪芽卮蠓较?、區域和城市公司負責具體實施。如果企業總部層面仍有大量工作是項目實施的細節，而很少進行戰略層面的標準化研究，將過多的精力參與到本應由區域公司或項目公司承擔的事項中，造成審批環節過多、審批周期過長;另外由于管理半徑過大，對當地具體政策、市場環境不了解，很容易造成管理方向偏差，耽誤了項目開發，反而對公司資源造成了浪費。因此，在管理方面需要提前就財務并表要求、股權分配機制、項目管控模式、各階段操盤、資金實際支持等內容進行邊界清晰劃分，只有在實施開發之前將其逐一落實，才能夠減少房地產項目開發過程中決策的管理分歧，提升房地產項目的管理決策效率與房地產項目開發的效率。項目公司董事會可以定期召開臨時會議對房地產項目開發的事宜進行商定以及調整，會議舉辦頻率在現金回流之前可適當靈活，爭取盡早確定房地產項目開發的具體流程并進行效率的提升。其中，主要會議的內容與財務預算、開發計劃、規劃設計、成本招采、營銷管理以及其他種類的各類資金、利潤、股東審議等方面有關。其中董事會會議審議的核心要點是聚焦在房地產項目指標偏差方面，比如在項目開發過程中，實際耗費與預算目標相差了5%，或價格定位與實際售價之間有5%及以上的差距，施工環節距離計劃中相差1-2個月左右等情況，都需要及時召開會議商討，要求總部對實際房地產項目的開發大方向有一定的把握，避免房地產項目開發過程中出現問題或數據偏移導致項目開發進程停滯不前。

在房地產開發決策定位方面，房地產項目在施工前要對項目中各項條件環境進行參考，設置合理定位，這樣一來，在方案設計以及施工過程中就能夠實現最優配置，避免因定位誤差導致的項目臨時調整，提高房地產項目的開發速度。房地產項目的開發可以分為規劃定位、環境定位、空間布局定位、格局比例定位、價格定位、推廣定位六個部分。（1）規劃定位主要是對房地產項目的整體結構以及設計思路進行定位，在房地產項目中，大部分的功能都是居住，也就是住宅房地產項目。在住宅房地產項目的開發中，要做到以人為本的理念規劃。隨著經濟水平與科技水平的上升，居民對房地產項目的需求也開始向功能性需求過渡。因此房地產項目規劃中應充分考慮到居民的需求，打造出適合人們休養生息的環境。在規劃定位時要對建筑群、綠地結構、空間結構、道路結構進行綜合性思考，規劃出最適合的房地產項目配置，并將可能出現的問題以及規劃在實際中出現偏差的方面進行方案預防設計，為施工時出現類似問題提供及時的解決方案，避免在問題考察和解決方面浪費時間。（2）房地產項目中的環境定位主要是以建筑物為核心，通過對建筑物的空間節點以及時間節點進行分析，從而得出建筑物的相關實際屬性以及環境配套設施的設計，實現建筑物中功能性設定。在設計與應用方面，對環境的定位應是生態、交互、搭配，保證整個建筑在項目中與周邊環境的自然搭配。通過對房地產項目的環境定位，能夠精準確認房地產項目的環境建設主旨，節省了相應的環境施工確認環節，提高房地產項目的開發效率。（3）空間布局定位在房地產項目中是比較重要的因素。房地產項目在進行空間布局規劃時，應結合實際開發情況進行布局的創新融合。在空間布局定位中，要對建筑施工的實際地點進行考察，確認施工地點的實際情況，并依此對整體建筑布局進行中層、高層、多層建筑的設計以及定位，避免在后續開發過程中，因為缺失對建筑物的空間布局定位，導致房地產項目開發的建筑結構布局不符合當地的居民或商業要求，從而對整體項目進行臨時整改，導致大量的成本與時間被浪費。（4）格局比例定位主要針對的是建筑物內部的空間比例劃分，一般的建筑物空間比例為2室1廳1衛，也有更加細致與更加大格局的劃分。格局比例劃分是為消費者的需求與購買能力進行劃分的，針對受眾群體的差異性，對于格局比例劃分自然不同。房地產項目開發過程中應盡早對周邊的居民進行調研考察，計算出最適合當地居民的格局比例劃分。在進行房地產項目的空間布局定位時就要同步進行各級比例定位的調研，節省時間，提高格局比例定位的效率。（5）價格定位是企業的成本控制最重要的一環，其中能夠起到最大影響的就是成本、稅金、利潤以及地段差價幾方面。與此同時，價格定位還會受到市場以及經濟因素的變動影響。在市場供求關系上對于建筑的價格進行定位是最為合理的。因此，可以采用成本分析、定價模型以及市場分析進行房地產項目的價格定位。提前進行完善的價格定位能夠避免后期的市場以及經濟政策出現較大的變動，造成當地的房地產項目價格出現變化，可以幫助房地產項目開發時靈活地處理應對經濟形勢以及房地產整體趨勢的變化。（6）推廣定位包括整個房地產項目的主要的營銷方向，決定房地產項目是向當地的何種人群進行推廣。在推廣定位方面，要與價格定位同時進行，要提前依據格局比例定位的調研結果以及價格定位的趨勢及時制定推廣定位的具體信息，保證在房地產項目開發的收尾階段呈現出完備、科學、合理的房地產項目推廣定位方案。D2357F07-1EC1-47E7-916D-2212900B0125

在工作前置優化方面，根據對行業內標桿企業開發流程的經驗總結，房地產項目開發可以分為投資拓展、產品策劃、實施啟動、開工建設、開盤銷售、竣工交付等六個階段。（1）投資拓展前置工作，應關注的要點是周邊環境對規劃設計的影響，如場地、地質條件、原有建筑物的拆除方案等因素，特別是要重點把握產品定位及概念設計的深度。（2）產品策劃前置工作，應關注的要點是市場、政策環境。要盡早將項目總圖、立面、戶型等事項與政府間建立對接聯系，定位與概念設計同步啟動，特別是要盡早確認銷售代理、招標代理、設計公司、造價咨詢、精裝修、景觀施工單位與詳勘工作。（3）實施啟動前置工作，應關注的要點是方案設計、工程管理策劃、營銷策略評審、目標成本及盈利測算，如設計產品是否滿足報建需求、招標采購工作可否前置，特別是要重點把握方案設計與示范區、樣板間設計的并聯，要盡早確認樁基單位，確?？倛D批復后立刻進行樁基施工。（4）施工建設前置工作，應關注的要點是樁基及土方、主體結構、精裝修和市政景觀施工。項目順利推進的前提是要確保在樁基施工前總圖獲得批復，避免返工，特別是要重點把握在總包進場前完成樁基檢測，統籌安排示范區與首開區的施工。（5）開盤銷售前置工作，應關注的要點是示范區開放、到達預售條件且按理想的價格開盤，確保在面積預測繪、物管單位確認、行政部門詢價、預售資金監管等環節不出問題，特別是要重點把握銷售價格能否攻克限價，銷售承諾須與實施承諾一致。（6）竣工交付前置工作，應關注的要點是驗收與客戶收房程序，相關繳費、房屋質量出現問題時能夠組織及時整改，滿足客戶要求，特別是要重點把握工程進度分階段驗收，為交房環節留出富裕時間。

在項目標準開發周期優化方面，房地產項目開發要用少量啟動資金，盡快實現開盤銷售和回款，帶動項目建設，并盡快投入新的項目開發，實現規模擴張。而這種開發方式如果失去合理控制，就會造成房價上漲、庫存積壓、債務危機等。目前大多數城市為了控制房地產市場過熱，采取的方式是要求新開發項目將毛坯房屋竣備交付改為精裝修房屋竣備交付，項目開發周期有所延長，因此開發商需要重新梳理各階段工作的搭接關系，提高效率[1][2]。其中的要點是：（1）充分發揮戰略合作關系，將營銷策劃、招標代理、造價咨詢、勘察設計單位在項目啟動前確定意向，并進行內部方案討論，確保在土地獲取后盡早將項目定位策劃方案敲定。（2）將外部專家評審與專項評審同時進行，合法合規的盡早開始穿插審批，盡早通過圖紙審批，并且發揮戰略協同合作關系，啟動總包招標，確保獲取施工許可證后立即開工;另一方面可以盡早啟動價格審批。經過授權決策機制、各階段工作前置優化后，可以得出提速后的開發周期（表1）。

表1 項目開發提速周期

以常見的高層住宅為例，項目開發的四大里程碑時間節點是：（1）土地獲取后6個月完成總圖批復，確保建筑基底不會變動方可啟動樁基礎施工;（2）12個月內建筑結構達到預售條件，并且提前面積測繪、物價備案等手續完成預售開盤;（3）30個月內完成竣工驗收備案，達到毛坯房交付條件;（4）毛坯房交付后6個月內，完成精裝修竣工備案及整改工作，實現分批交付。

在項目施工方面，由于房地產項目中的是施工過程中包含眾多復雜因素可能會影響到房地產項目的開發，進而造成房地產項目開發的工期延誤，因此要注意在房地產項目開發中進行相關管理的調配與改進。其中的要點是：（1）在進行施工現場管理時，為了提高施工過程的效率以及質量，要在管理中采用相關的技術模型構建。BIM技術就是通過計算機構建數據相關模型的技術，能夠應用在房地產項目開發的施工階段，能夠實現對房地產項目的事前管理與事中控制。在施工階段時間較長時，BIM技術能夠兼顧信息化的特點以及大數據模型的分析特性，在房地產項目工作人員進行施工現場的管理時，BIM技術能夠將施工過程中的相關信息收錄進系統中，之后再進行實時的施工過程監控，將施工過程中的變化及時傳遞給施工管理人員，節省了信息傳遞與管理人員分析數據的時間。在施工的其他環節中，BIM技術能夠縮短相應的流程與耗費的時間，在比如采購、各部門交流、項目返修以及項目問題修復等方面，BIM技術能夠通過信息傳遞的便利性以及其模型建立與大數據分析的科學性對其進行及時的信息傳遞與精準的數據定位，減少了施工環節中的計算時間與信息傳遞時間，能夠極大地節省房地廠項目開發過程中的額外時間耗費。（2）在施工過程中要善于使用先進設備，實行動態管理。在房地產項目開發過程中，設備的使用是必不可少的，能夠幫助完成施工中的部分難度較大的工作，還能進行精準化操作。施工設備的合理使用與管理能夠在房地產項目方面起到提效增速的作用，要組織好施工管理人員對設備的使用以及保養進行動態監管，機械設備在施工過程中要實現合理地運用，管理人員要定期對施工過程中的設備維修、設備養護、設備工作情況進行檢查。保證設備的完好性以及操作的精準性，避免因使用過度和操作不當導致設備出現損壞或故障。設備的缺失會導致施工過程的效率大大下降，影響到施工的整體效率。管理人員還要對設備使用限制的問題重視起來，設備的運行能夠將施工過程的效率提升數倍，因此要保證設備不過度使用的前提下也不能出現閑置狀態，管理人員要做好系統記錄設備使用運行情況，避免造成資源浪費和工期延誤。（3）人員管理是房地產項目開發中流動性比較大的部分，由于人員流動性強，導致在房地產項目開發過程中的管理力度不足，容易出現項目質量問題與安全問題。管理人員在施工過程中要注意人員安全意識的普及，對人員的防護措施、安全意識、規范操作、監督機制等方面進行完善。各級領導要組建起監察隊伍進行監督，避免部分人員在施工過程中偷懶或操作不規范導致整體項目效率受影響?？梢栽O立勞動競賽、獎懲制度、內部控制制度進行有效地管控，提升工作效率，加快項目的交付進程。

結語：

綜上所述，項目開發提速是房地產企業核心市場競爭力之一，不僅體現了項目團隊的執行能力，同時對總部和區域層面的管控和協調能力也提出了更高的要求，因此，必須要通過合理的授權機制、工作前置、合理優化開發周期等措施實現項目開發提速，切實提高股東資金的回報效率，推動企業更好地應對政策與市場變化，實現更好的效益，進而實現更高質量的可持續發展。

參考文獻：

[1]徐逸飛.房地產開發項目進度管理的研究[D].上海：上海交通大學，2009.

[2]蔡海苗.房地產開發項目進度計劃管理與績效考核研究[D].西安：西安建筑科技大學，2011.

作者簡介：

孫岳（1988-），男，碩士，高級工程師，研究方向：房地產項目管理。D2357F07-1EC1-47E7-916D-2212900B0125