探究房地產開發企業內部控制建設的關鍵點

【摘要】為保障房地產開發企業長久穩定發展，提高市場綜合競爭力，本文基于房地產開發企業發展環境，分析天津泰達建設集團濱海分公司發展現狀及內部控制工作存在的不足，提出幾點關于強化內部控制建設的措施建議，期望對于同行業人員具有參考借鑒價值。

【關鍵詞】房地產開發企業;內部控制建設;關鍵點

Explore the key points of internal control construction of real estate development enterprises

【Abstract】 in order to ensure the long-term and stable development of real estate development enterprises and improve the comprehensive competitiveness of the market， based on the development environment of real estate development enterprises， this paper analyzes the development status of Tianjin TEDA Construction Group Binhai Branch and the shortcomings of internal control， and puts forward some measures and suggestions on strengthening the construction of internal control， hoping to have reference value for people in the same industry.

【Key words】 real estate development enterprise; Internal control construction; Key points

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.009

引言：

現如今，我國整體經濟迅猛發展，房地產市場競爭日益激烈，對房地產開發經營管理提出更為精細化的要求。隨著房地產開發項目規模越來越大，重視內部控制工作是企業亟須面對的問題，做到及時規避風險，降低企業成本并提高效率。確保其能夠在激烈的競爭環境下，占據市場發展優勢，提高經營效益，推動企業健康可持續發展。

1、房地產開發企業發展環境分析

國民經濟的迅猛發展中房地產開發企業發揮著關鍵性作用，近些年來房地產市場一直處于飛速發展狀態，已成為帶動國家經濟發展的關鍵要素。在發展過程中，市場競爭也愈發激烈，如何有效化解發展過程中所面臨的風險，實現健康可持續發展是每個房地產開發企業均需面對的問題[1]。

現如今，隨著國家對房地產市場的宏觀調控，企業發展環境也發生著一定變化，更加利于企業發展。如下圖1所示為2016年-2020年間我國房地產開發企業數量變化走向。

由上圖可知，我國房地產開發企業數量逐年呈現增加趨勢，在2016年企業數量為103190個，到2020年發展到118600個，增幅達到14.93%，市場競爭激烈程度可以想象。此外，貸款利率也與房地產開發企業的發展息息相關，如下表1所示為2014年至今我國1年期、5年期以及5年以上貸款利率，可見，5年以上貸款利率由2014年的6.15，逐漸降至2015年的4.90并延續至今，房貸利率的降低對于促進房地產產品銷售，降低企業借款成本等均具有積極影響[2]。但隨著房地產企業的快速發展，企業內部風險點逐漸顯現出來，究其原因在于內部控制缺失。在經濟環境較好時，不重視內部控制建設在短期內并不會出現明顯問題，一旦市場經濟回歸理性，企業內部員工越來越多，企業規模壯大，此時加強內部建設顯得尤為關鍵。

2、案例分析

泰達建設集團濱海分公司成立于2002年，其母公司具備房地產開發二級資質，其經營范圍包括住宅、商業類房地產的開發、銷售及物業管理。發展至今，企業始終將服務客戶作為中心工作，遵守誠信經營理念，不斷提高自身專業技能水平，全面參與城市建設，營造高品質城市形象。近些年來，由于市場同業競爭日趨激烈，公司開始重視內部控制工作。但基于當前市場整體經濟環境，企業內部控制方面的基礎仍較為薄弱，內部控制開展過程中仍然存在一定不足，面臨較多風險，對企業的健康可持續發展帶來影響。

3、濱海分公司現有內部控制工作存在的不足

若要做好企業內部控制建設各項工作，需從風險識別出發，基于濱海分公司開發企業經營發展現狀，將其內部控制工作不足所產生的風險歸結為財務風險和非財務風險，介紹如下：

3.1財務風險

3.1.1資金風險

避免出現資金短缺，提高企業資金使用效率，規避資金風險，降低成本是房地產開發企業資金管控的目標所在。企業資金運營的任何一個環節對資金管控都會產生一定影響，例如：不同資金籌集方式影響企業的資產負債率及資金成本;資金投放會對企業投資回報率和戰略發展規劃產生影響;資金回收又關系到企業資金周轉及客戶信用等級。而濱海分公司在資金風險防范過程中未做到全局出發，公司對資金未有明確的統籌觀念，例如針對資金余缺情況提出可行性方案，過度依賴母公司調節資金平衡，部分資金運營環節存在防范缺失，存在一定程度的資金風險。

3.1.2成本管理控風險

在行業快速發展階段，即使企業在成本管控中仍然采取粗放式管理模式，也能夠獲得一定的高額利潤。但隨著國家政策對房地產市場的調控整頓，企業發展環境趨于穩定，利潤空間逐步回歸到正常水平，繼續將企業管理模式向著精細化、集約化方向發展。但由于房地產開發企業項目開發周期長等原因，其管理模式難以實現真正意義的改變，成本管控風險只增不減，例如位于天津開發區的清谷項目，自首次開盤至今已約10年時間，尚余600余套住宅未售，導致成本積壓，財務費用不斷攀升。

3.1.3內部監督風險

房地產企業經營管理過程中，監事會和內部審計部門是開展監管工作的主要機構。監事會能夠有效監督企業董事會其以下屬領導層的經營活動是否合法合規。內部審計部門能夠經董事會授權后對企業的財務活動和經營活動進行不定期的常規檢查或專項抽查[3]。但對于濱海分公司而言，其雖已完善內部監管機構等組織形式，但其組織機構的職能部署的定位并不具備獨立性，分析總結為以下兩點：（1）由董事會直接選派監事會成員，影響監管效力;（2）內部審計部門職級與業務部門同級，職能作用無法發揮，限制監督效果。

3.1.4信息化管控風險

當前在信息化時代，企業管理數據越來越多，要求做到管理工作留痕、管理數據留印。在此背景下，為提高內部管控效果，多數房地產開發企業會選擇建設信息化管理系統，使管理工作更加契合與企業發展現狀，提高內部控制效果。對于濱海分公司也不例外，其因地制宜的配備了信息化管理系統，但管控效果不容樂觀，分析原因如下：（1）信息化管控體系不成熟，不同業務部門信息化系統各自運營，特別是成本部與財務部的信息不對稱加劇了成本端的失控。（2）系統存在對接接口缺失問題，難以實現數據共享，影響內部信息溝通效率，企業內部業務缺少協同性，例如工程結算報告的出具不能及時與財務部溝通，導致財務部在項目轉固、轉存貨等過程中存在成本多記或少計的情況，進而使整個項目后評估數據不準確，使企業面臨一定程度的信息化管控風險。

3.2非財務風險

3.2.1投資決策風險

過去幾年里，房價增速明顯，在利益驅動下，一些房地產開發企業甚至對項目投資缺少風險分析，見地就拿。隨著政府相關部門對房地產市場進行宏觀調控，房地產市場投資環境越發復雜。房地產項目容積率限制、鼓勵公租房建設、限價限購等政策明顯增加了企業投資風險[4]?；诋斍笆袌鐾顿Y環境，粗放式管理模式已不再適用。對于濱海分公司而言，其投資決策風險主要在以下幾方面得以體現：（1）開發資金投入大且回款周期長，例如在區位不佳的地區記性地產開發，項目長達5-6年未能清盤，造成財務成本不斷攀升;（2）未在投資決策階段對投資項目進行測算分析，盲目投資。

3.2.2項目管理風險

分析濱海分公司項目管理風險主要體現在各專業間業務工作未做到有效配合;財業不統一，各個環節工作在對接時存在阻礙，對項目開發工期及成本控制產生影響。

4、濱海分公司加強內部控制關鍵點分析

房地產開發企業內部控制建設以搭建體系為出發點，在風險識別基礎上落實內部控制對策，全面提高企業組織運營效率，保障企業經營活動按照預期目標開展。濱海分公司充分分析行業發展環境、企業發展現狀及未來發展規劃，重視加強企業內部控制工作，意在借助于可行性較強的內部控制工作流程，推進企業健康可持續發展，其內部控制關鍵點論述如下。

4.1遵循環境適配原則，推動內部控制建設

環境適配原則主要在企業內部文化環境和外部政策制度導向面得以體現。對于前者而言，濱海分公司企業管理層充分認識到內部控制建設的關鍵性，在工作中對企業員工進行內部控制建設宣傳教育，同時定期開展相關知識培訓，意在為企業發展創造濃厚的內部控制氛圍。對于后者而言，企業發展始終堅持“房子是用來住的，而非用來炒的”這一政策基調，轉變原有經營思維，跟隨房地產市場政策調整步伐。此外，在深入了解企業內外部環境基礎上，對以往內部控制經驗及成果進行總結，構建完善適合其自身發展的內部控制制度體系，實現經營業務內部控制得有章可循。

4.2加強資金管理，統籌業務規劃，降低資金風險

房地產開發行業與其他行業相比，資金更加密集，有著更高的資金管控要求。因此為有效規避企業資金風險，濱海分公司在業務運營監管中始終以資金管理為主線任務。在不同資金運營環節，控制建設要點有集中體現在以下幾點。（1）資金籌集環節：將資產負債率控制目標前置，對相關權益資產結構予以統籌規劃，借助于自身資金規模優勢，將資金使用成本降至最低，降低有息負債中債務資本的占比，確保其資產負債率在低位水平：（2）資金運用環節：借助于資金池優勢強化資金頭籌規劃，實施收支分層管理，全面實施資金預算審批程序。重大項目投資前對投建項目進行細致分析，降低項目投建資金風險[5];（3）資金回收環節：保證房地產產品銷售價格制定的科學性，搭建成本結構體系，充分發揮大數據優勢實現精準營銷。完善客戶信用等級評價機制，保障資金回流，降低壞賬等資金風險。

4.3強化內部監督，實現業務層面全流程監管

內部控制建設中內部監督是很關鍵的一項保障措施濱海分公司充分認識這一要點，在制定內部控制監督體系時基于內部監督組織和監督評估兩個維度。在加強內部監督時做到以下幾點：（1）高度重視監事會人員構成的選派，將同時具備財務、審計、運營管理的綜合型人才作為監事會人選，使其能夠充分發揮監管職責。（2）提高內部審計部門職能地位，保證其實施監管工作的獨立性。（3）拓寬監事會職能范圍，使其能夠在重大投資決策，項目預算等事項時能夠輔助董事會決策意見。（4）清晰界定內部審計部門監督職能，實現事前、事中、事后的一套反饋評價流程，以切實可行的內部控制監管避免企業出現風險防范失控等現象。

4.3.1崗位分工授權

濱海分公司在工程施工單位的選取環節建立各項工作崗位責任制，對各個部門及人員崗位職責加以明確，確保在業務開展過程中能夠實現相互監督。其崗位設定包括：招標及審批人員、供應商的選取及審批人員、合同的簽訂及審批人員、付款申請及審批人員[6]。

4.3.2招標控制

根據國家規定及內控制度，采取詢價、比選、招標等方式選擇合作單位。招標過程中通過線上資料查閱及對施工單位實地探查，了解其綜合實力，確保所選擇的合作單位能夠高質高效完成房地產項目建設工作。

4.3.3簽訂合同

業務合同共計四份，分別交由業務經辦部門，依據合同內容落實工作、財務部門，對合同執行情況進行監督、供貨商以及綜合管理部門，驗收并核對發票等內容。確保工程施工單位選取的透明化，能夠在企業內部形成良好的相互監督。

4.3.4復核計量資料

項目進行時，對工程量進行計量和報價，工程部門會同成本部門與監理及造價師準確計量，嚴格把關工程的質和量。項目結算時，復核項目從開工建設至完工所有計量材料。

4.3.5付款控制

在付款環節，財務部門、成本部門、工程部門再次核查質量檢驗報告、驗收報告、發票及付款條件的完整性和合法合規性，核查完畢后，工程部向財務部門提交付款申請。財務部門接收到付款申請后，核對發票及待付款項，一致后方可進行付款處理。為強化資金風險管理，該企業還在這一環節下建立預付款項授權制度，并根據合同約定，留有一定質保金，如在項目施工過程中，有屋頂漏水、建筑物損壞等現象，應適當將質保金比例提高。

結語：

綜上所述，隨著國家對房地產市場的調控力度越來越大，房地產市場發展環境發生一定變化，企業內部存在的問題風險逐漸展露出來，影響其穩定發展，基于企業運營現狀應重視內部控制，規避運營風險。本文濱海分公司充分認識內部控制建設重要性，在內部控制建設中遵循環境適配原則、重視資金管理及內部監督，充分運用信息化平臺，為其可持續經營發展開辟有利路徑。

參考文獻：

[1]鄭文宏.房地產開發企業內部控制存在的問題及完善措施[J].中國民商，2021（4）：104，106.

[2]劉穎.房地產開發企業會計內部控制的有效策略與探討[J].財經界，2021（14）：95-96.

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[4]商紅波.風險導向下房地產開發企業內部控制體系的構建[J].中國集體經濟，2020（8）：37-38.

[5]孫理.內部控制規范在房地產開發企業"階段性擔保"的應用[J].財會學習，2019（35）：246-247.

[6]于月東.房地產開發企業會計內部控制的有效策略分析[J].財會學習，2019（31）：235-236.

作者簡介：

郭辰（1988.04-），女，天津人，本科學歷，2011年畢業于天津財經大學經濟學院金融系，房地產金融方向，天津泰達聯合置地有限公司公司財務負責人，中級會計師，研究方向：房地產二級開發經營。