房產測繪面積中存在的問題及質量分析

【摘要】當前，我國房產市場正處于持續完善之中，房屋面積測算工作也在一步步加強。由于房屋建筑的居住方式、風格各不相同，因此測算工作面臨的規范也有顯著差異。在這種背景下，本文就房產測繪工作的重要意義進行了簡要闡述，并就一些基本的測繪方法進行了論述，對目前這方面工作中面臨的問題進行了探討，最后就如何提升房產測繪面積工作的質量提出了一些對策。

【關鍵詞】房產測繪;面積測繪;問題;質量

【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2022.13.040

引言：

隨著近年來人們生活質量的顯著提升，房屋建筑工程面臨的需求在不斷增加，面積測算作為房產測量之中的一部分，目前已逐漸引起了人們的關注和重視。面積測算可以在確定實際交易面積上提供幫助，從而提升房產交易的規范性。肅然目前房產測算已逐步具備了一定的規范，但從具體落實情況來看，其中仍然存在著很多爭議之處，也引發了相應的問題，甚至對房屋測量工作的正常開展造成了不利影響。同時與國外一些發達國家相比，我國房產測繪行業依然存在著比較大的差距。這種情況下，有必要對房產測繪面積上的問題進行總結分析，并在其基礎上提出一些改進對策，相信本文的分析可以為同行的研究帶來一些參考。

1、房產測繪的重要意義

當前，伴隨著百姓生活水平的一步步提高，房價也隨之水漲船高，這種形勢下房產面積測繪顯得特別重要。眾所周知，測繪工作的整體質量關乎房屋建筑面積的大小，如果這其中出現了比較大的誤差，那么勢必會對房產交易雙方造成非常嚴重的經濟損失。這種情況下，房產測繪單位一定要履行好自己在社會、法律等方面的責任，嚴格依照國家相關法律規定開展測繪工作，力爭每個測量環節都要做得精確、做得科學。

就我國的實際情況來看，在房產交易過程中必須對房屋面積實施測繪，為此《房產測繪管理辦法》中提出了明確規定，房產行政主管部門需要嚴格審核施測單位的資格，同時測繪成果是否適用、界址點是否準確都要納入到審核范疇，此外，還要對面積測算的方法和依據事實審核。結束審核后，測繪結果會納入到房產檔案中，實施統一管理。由此可見，房產測繪可以為房屋面積提供一個法定依據。

2、房產面積測算的基本方法

2.1圖解法

所謂圖解法即在一定比例尺的地形圖、土地利用現狀圖或者地籍圖上，借助于一定的工具、方法以及儀器，將地塊在圖上的面積量算出來，再依據比例尺將其換算成實際地塊的面積。圖解法在實際使用過程中的表現形式有方格網法、幾何圖形法和求積法等。利用圖解法對土地面積進行測量時，所獲數據的精度偏低，因此通常將其用于對宗地內地類地塊的面積計算之中。

2.2實地量距法

所謂實地量距法，是指在實際地塊上利用相應工具測量距離，將圖形變長測量出來，在其基礎上對圖形面積進行計算。如果需要對不規則圖形進行面積測算，則可以將圖形分解成不同簡單圖形，再將這些簡單幾何圖形的面積分別計算出來，此時利用加減法即可將最終面積計算出來。值得注意的是，在使用該測量方法時，一般會用到的工具有激光測距儀、皮尺或鋼卷尺等。

2.3坐標解析法

房產測繪中使用坐標解析法的頻率比較高，該檢測法需先用數字測繪技術將房產平面圖測繪出來，再根據房角點相應的坐標值將房屋建筑面積測算出來。

2.4房屋建筑面積的計算

目前的房產測繪工作之中，大多情況下都是基于Auto CAD軟件平臺對面積測算軟件進行開發的，軟件的形式不同，但是面積測算的基本步驟是相同的。首先要會指出分層分戶圖形，其次將房屋每層的建筑面積計算出來，第三將整棟樓的建筑面積（不同樓層建筑面積和）計算出來，第四講分戶套內的具體建筑面積計算出來，第五要將房屋共用面積計算出來，第六要對公用建筑面積、分戶套內建筑面積實施檢查，在粗差檢查時，如果二者是相等的，則代表不存在粗差，第七對分戶面積進行計算，要先依據權屬分割協議或一些規定做好共用面積分攤，然后再套內建筑面積基礎上加上其公用建筑面積，這樣就得到這一戶總的建筑面積了，第八對各戶的建筑面積和、總的建筑面積是不是相等進行檢查。

3、房產測繪中面積測繪存在的問題

就目前來看，我國房產測繪面積測繪工作中依然存在一些問題，這些問題的存在從一定程度上來說對測繪面積工作的整體質量造成了不利影響，使得測繪數據很難發揮其應有的效用。

3.1測繪標準與要求不完善

眾所周知，房產面積測繪非常繁瑣、復雜，必須有合理的標準來規范各項工作步驟與細節內容，否則很難滿足有關部門的要求，同時客戶、開發商提出的要求也是很難滿足的。然而，目前我國房產測繪還處在初步發展的階段之中，很多工作的規范尚未完善，多項測繪步驟都缺少有效的約束，在面積測繪過程中還缺少明確的參數指標。在面積測繪具體操作過程中，由于測繪標準與要求尚未完善，加之資料內容也不夠完整，因此一旦有測繪糾紛發生時，缺乏在數據上提供有效參考，多數情況下只能依據人員的個人經驗確定是否存在問題，因此面積測繪的結果經常是存在偏差的。

3.2公用面積分攤準確性不高

在面測繪工作中，很多業主都不明確測繪面積的獲取路徑，廣大客戶的知情權是不被尊重的。還有，在一些開發商的誤導下，測繪人員可能會把不應該分盤的部分建筑面積用于面積分攤之中。另外，對于一些特殊部位，比如飄臺、陽臺以及突出位置，測繪過程中經常會出現判斷不夠準確的情況，對于這些面積是不是需要納入公攤缺乏明確的認識。

3.3復雜建筑測繪存在問題

伴隨建筑行業的快速發展，很多大型建筑、復雜建筑開始出現在人們的視野之中，此類建筑的測繪任務非常繁重，在確定測繪面積時存在的復雜之處比較多，同時其操作程序也非常繁瑣，需要對很多數據資料進行處理，計算難度非常之大。因此，在此類建筑的面積測繪工作中，很多測繪人員都不能確保不會出錯，很難確保測繪工作的質量。D7ECFBBA-90F8-4C64-B6DE-8D8D237F7FB4

3.4工作人員專業水平低

大家都有所了解，房產面積測繪隊人員的專業技術水平要求是比較高的，但實際上多數職業人員的專業技術與能力水平卻并不高，很難滿足這項工作在技術、專業程度上的要求，在使用某些精密儀器時不夠規范，這直接對測繪結果的準確性造成了不良影響。處于節約成本的目的，目前我國很多測繪單位并不會對工作人員實施崗前培訓，就更別提按照雇傭合同實施相關考核了，這從一定程度上降低了我國測繪人員的專業能力水平。

4、控制房產測繪面積質量的對策

當前，我國房價正處在日益增長的狀態之下，房產面積測繪的重要性可見一斑。測繪工作的水平和質量關乎實際情況下的房屋面積，如果這其中存在比較大的誤差，交易雙方的經濟損失都很難避免。所以，房產測繪機構一定要履行好自身在社會與法律方面的職責，嚴格依據國家相關法規開展測繪工作，每個測繪環節的工作都要非常精確、合理、科學。

4.1準確調查與確定房產要素

首先，預測時應明確相關參照依據，比如規劃許可證、施工平面圖以及地名登記表等，并且要對照并確定房屋用途、結構、房號等要素。其次，在實際測量過程中，需仔細核對好各房產要素與房屋竣工圖。具體來說，其內容包括如下幾點：第一，各房產要素都要和設計圖一致，如果不一致，一定要委托方為其提供設計變更的相關圖紙、文字說明或聯系單等;第二，各房產要素應該與《房產測量規范》中提到的規定相符，如果與規定不相符，則需要求開發商進行整改，一直到與這些規定相符為止;第三，各房產要素應該與發放產權證的相關要求相符，如果達不到標準，則需要求開發商采取措施整改，一直到與要求相符為止。

4.2準確認定房屋計算面積部位性質

在計算面積部位時對性質的認定是測繪工作中的關鍵所在。在開始房屋測繪之前，計算全面積部位與一般面積部位，或者不計算面積部位，這些都要明確好，如果認定是不準確的，那么我們拿到的總建筑面積也必然不準確，在后續計算分攤面積時也難免會出現錯誤。同時應該依據《房產測量規范》、《房產測繪實施細則》的有關規定，針對房屋計算面積部位的具體性質進行認定。如果無法再《房產測繪實施細則》上找到有關建筑圖文字標記的有關規定，則可以從兩方面落實工作，首先，可以按照結構圖認定好計算面積部位性質，其次可以由委托方給出明確說明，或者可以由設計單位給出關于設計使用功能的相關說明，再以《房產測量規范》中的相關規定，認定其性質。

4.3有效控制外業測繪質量

對于房產面積測繪工作而言，加強對外業測繪的控制至關重要，可以起到非常關鍵的作用，測繪人員應該對外業測繪工作引起重視。具體而言，對外業測繪的控制需要從以下幾方面進行：第一，通過實地勘測會指出詳細的房產范圍圖，根據調查拿到的產權邊界圖一定要和房產設計圖具有一致性;第二，通過房產測繪所獲得的結果，一定要確保其內容完整，同時保證結果的準確性;第三，要確保對房屋結構、用途、樓層、室號等房產要素調查的準確性，必須與《房產測量規范》中提到的相關規定相符。

4.4有效管理內業數據

房產測繪中涉及到的內業數據非常多，測繪人員需要承擔繁重的計算、管理工作任務，因此必須耐心、謹慎的實施控制與管理工作。具體來說，其工作可以從以下幾方面進行：第一，在房產圖繪制過程中，房屋的尺寸、規格以及標準必須與國家相關規定相符，房產圖內容一定要完整、清晰;第二，在房屋測繪工作中，測算面積準確性必須得到保證，所用的方法一定要準確，不可有錯誤的情況發生;第三，在編寫測繪報告時，一定要注意編寫要規范、完整，將內容清晰的表達出來;第四，要認真的、負責的保存和管理房產檔案。

4.5采用工作流程技術控制生產過程

在房產測繪管理過程中，工作流程技術是一項非常重要的方法，應用該方法可以從很大程度上對整個測繪業務流程實施監督和協調，達到控制目的?，F階段，我國房產測繪正朝著數字化、網絡化以及流程化的方向發展，這種形勢下為了更好的與新變化相適應，測繪單位需要將工作流程技術引入到測繪管理之中，充分發揮其優勢為自身所用。這項技術在落實的同時需要依據不同崗位任務與職責，利用計算機網絡對不同角色進行用戶權限的設定，每個工作環節上都要記錄人員身份信息，確保各工作流程都在一種被監控的狀態下開展，如此一來，即可有效確保圖文、數據的完整與真實性。

4.6科學計算公用分攤面積

眾所周知，在房產測繪面積工作中過，公用分攤面積的計算是非常重要的，必須在確保房產變長、套型等數據均準確無誤的情況下，對如何合理計算分攤面積進行科學計算，這一項工作與廣大百姓的利益直接相關，所以必須引起相關人員的關注與重視。然而，當前我國的測繪技術還不夠成熟，現有測繪軟件也不完善，因此在測算房產面積的過程中，工作人員可能會出現一些失誤，所以在房屋建筑總面積、各樓層面積進行仔細計算之后，還要以國家相關標準為依據，對公用分攤面積進行計算，并且由質檢人員、測繪人員以及委托人員等一同對圖紙進行分析與探討，獲得分攤面積的數據后，還要由專業人員就這些數據進行仔細的比對，這樣才能從最大程度上確保計算獲得的公用分攤面積是準確無誤的。

4.7完善測繪面積的制度與規范

雖然《房產測量規范》中對面積測繪工作提出了相關規定，但落實到實際操作中依然暴露出了一些問題。比方說，在測算陽臺、飄窗的面積時，按照規定飄窗需在落地的情況下對其全面積極進行測定，而飄窗不落地時則不需要對其面積進行測算，因此一些開發生處于增加“容積率”的目的，在建造房屋的過程中會建造出很多飄窗與地面相距十幾公分距離，并且這些飄窗是不落地的，這種情況下極易造成面積測繪不合理的問題。雖然當前很多大城市就該問題已經提出了地方的準則，但依然有一些城市還沒有制定這方面的制度。因此，我國有關部門一定要對測繪面積工作進行完善，盡快制定出相關規范準則與制度，統一各地測算方法，這樣才能為測繪面積工作的順利開展提供制度方面的支撐，全面提升我國房產面積測繪工作的質量。D7ECFBBA-90F8-4C64-B6DE-8D8D237F7FB4

4.8提升人員專業水平與素養

當前我國的科技水平相比以前有所提高，各行各業的設備都已達到了比較先進的程度，各種新型設備越來越多，這對人員的素質與能力提出了較高要求，提升人員專業水平勢在必行。這種情況下測繪單位在緊迫人才需求的情況下，招入了大量高素質人才，同時也認識到了對現有人員進行培訓的重要性。在房產測繪面積工作中，人員專業水平是提升工作質量的前提所在，因此測繪單位在選拔人才時提出的要求非常嚴格，堅決淘汰掉不符合單位實際情況的應聘者，摒棄任人唯親的理念。同時，對于已上崗的人員，還定期組織其參加培訓，重點對房產測繪的規范、面積確定以及計算面積的方法等內容加強學習，旨在幫助其熟練掌握自身業務，便于后續操作中熟練度的提高。最后，還建立起了非常嚴格的績效考核制度，通過這種方式激發每個人員的工作積極性，使其在自身的崗位上耐心、細致的工作。

結語：

綜合以上論述可知，伴隨著社會經濟的不斷發展，房產測繪面積的有關問題已經獲得了社會各階層群眾的關注與重視，不管是在外業數據還是在內業數據的管理中，測繪人員都要嚴格依據相關規范和準則執行各項測量操作，以保證使用測量設備時的精準性。在測繪過程中不僅要求測繪人員具備較高的專業素養，同時還要對測繪過程中涉及到的資料和圖紙進行準確核對，以確保測繪工作的專業性。當下我國房產測繪工作的發展還未成熟，因此房產面積測繪工作中也不可避免的面臨一些問題，本文著重就其中的一些問題進行了分析，并且提出了控制工作質量、提升工作水平的一些對策，希望這些分析可以為我國房產測繪在未來的發展提供一些支撐與幫助。

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作者簡介：

劉麗萍（1973.10.08），女，大專，測繪工程師，研究方向：房地產測繪。D7ECFBBA-90F8-4C64-B6DE-8D8D237F7FB4