房地產土地估價市場中的風險及預防分析

摘? 要：在當前社會經濟不斷發展的背景下，房地產作為熱門行業，與之對應的房地產評估行業也得到了良好的發展機會。但是因為在實際的工作過程中其管理制度不夠完善，導致房地產評估市場過于混亂，進而使其面臨著較大的風險，影響行業的穩定發展。只有樹立起良好的風險防范意識，才能改善這一現象。下面將分析當前房地產評估市場中普遍存在的風險，進而不斷探索針對性的防范措施，促進行業持續、健康發展。

關鍵詞：房地產估價;土地估價;市場風險與預防

在當前我國土地使用權制度的改革以及土地進入到市場進行轉讓交易的背景下，逐漸延衍生出了房地產土地估價行業，其作為新興行業，在房地產的迅猛發展下，估價需要考慮多方面因素。所以，房地產土地估價在考慮因素的不斷變化下，將會存在著較大的風險。在當前激烈的房地產估價市場中，為了能夠預防這些風險，應當樹立起風險防控意識，并且選擇有效的預防措施，以保證估價行業能健康發展，估價公司企業屹立不倒。

1. 房地產土地估價市場中存在的風險分析

1.1估價人員的技術風險

估價人員需要掌握解科學的技術方法、完善的知識體系、豐富的工作經驗。結合房地產土地估價的特點要求，能夠保證估價結果具有較高準確的主要條件就是需要借鑒豐富且詳細的基礎資料。但是我國的房地產土地估價行業發展比較落后，缺乏專業的資料收集機構，故很多估價所需資料并不能較易從公開市場上獲取?；A數據的缺乏直接導致某些估價方法的估價結果出現偏差，帶來一定的風險。

同時，房地產估價綜合性強，要求估價人員不僅掌握房地產土地估價的技術方法，更需要具有建筑，財務、經濟、法律等綜合知識體系。若估價人員在某些知識體系方面存在缺乏，將會給評估結果帶來偏差。另外，一些估價人員由于缺少實際的工作經驗，所以在參數選著以及技術應用的過程中也存在著許多的漏洞，將會為估價的結果帶來一定的隱藏風險。

1.2政策風險

房地產業因其產業鏈長、關聯度大、帶動性強，因而是我國經濟發展中的支柱性產業，在我國，房地產業也是國家出臺調控政策最為密集的產業。故房地產市場發展趨勢并不穩定，易受國家政策、金融貨幣政策，財政政策等一系列影響，若估價人員對于政策的了解不夠深入，將會導致在評估過程中出現明顯的錯誤，進而產生對應的評估風險[1]。

1.3虛假材料風險

土地評估人員在開展工作的過程中基本都是根據委托方提供的房地產信息，隨后結合當前現有的評估準則與市場環境的影響進行的評估。通過這一背景可以看出，委托方所提供的信息對最后的評估結果將會產生關鍵性的作用，因此這就需要雙方都能夠秉承著誠信的原則，一旦委托方所提供的信息出現虛假，對應的評估人員也應當承擔起對應的責任。因此，評估人員除了具備較強的專業技能之外，估價人員應勤勉盡責，對一些關鍵性的權屬資料，應到相應管理部門進行調查，對一些重要的數據性資料，進行調查及深入分析，辨出虛假內容，以免有不可控的現象出現。

1.4無序競爭風險

房地產土地估行業由于準入門檻相對較低，估價機構數量發展迅速。從而導致機構之間無序競爭十分慘烈。有些公司為了承接項目，以低于成本的價格承接業務，在合同履行過程中，為了節省成本，未按規定的評估程序，甚至有些機構一味迎合甲方不合理要求，而忽略項目風險。

2.房地產土地估價市場風險預防措施

根據上述土地評估市場中存在的風險，為了可以解決問題應當從多個方面著手，下面將進行詳細的論述與分析：

2.1提升對評估人員的管理

在房地產估價的過程中將會涉及到多方的利益，而不同的利益方因所處的立場不同，將會出現對房產價值判斷上的差異性。所以需要估價人員能夠具有自己獨立的判斷能力，提升自己的專業性。因而需要加強對估價人員專業能力與專業素質的培養。專業能力的提升需要公司能夠長期的組織估價人員進行相關知識的學習;職業素養培養，需要公司進行廉潔教育并制定相關的獎懲制度。只有估價人員具有良好的專業技能及職業素養，在實際的工作中才能保持獨立、客觀，公正的原則，從而保證估價結果具有一定的客觀性與準確性[2]。

2.2建立完善的內部質量控制體系，減少人為風險

房地產土地評估涉及的流程眾多，因而企業內部應該建立完善的內部質量控制體系，嚴格實施三級審核制度，并責任到人。企業應對房地產土地評估各階段制定切實可行的制度及完善的公司報告模板：如在業務承接階段應初步判定項目風險，對于有風險的項目不得承接;在現場查勘及資料收集階段， 應做到勤勉盡責，調查詳實而準確的資料;在項目測算階段應規定選擇兩種以上方法評估;在項目審核階段，嚴格做到三級審核，各級審核簽字確認。同時，公司應建立完善的數據體系及重要參數的取值，并逐步完善估價報告模板，避免因估價師經驗不足而帶來的技術風險。

2.3掌握房地產未來發展趨勢

市場作為直接反映企業發展現狀以及未來發展趨勢的大環境，是企業在決策過程中所要考慮的主要內容。不管是哪一行業要想能夠持續健康的發展，都應了解行業發展趨勢。因此在當前的市場經濟背景下，房地產行業將會迎來不同的發展階段，并且具有較大的波動。在此過程中，房地產土地評估機構應當做好對應的調研工作，了解當前國內國際環境狀況，熟悉國內宏觀調控政策，進而可以全面且深入的了解未來房地產發展的主要趨勢，為后續工作埋下良好鋪墊，可以有效提升房地產土地估價的準確性。

2.4提升評估行業的誠信建設

在行業發展中，誠信是關鍵因素，其不但是人們所要具備的良好品德，更是在工作與合作過程中的基礎條件。因為在目前土地估價市場不穩定大環境下，一些估價機構只考慮自身的利益與發展，所以出現一些破壞市場的秩序的行為，追究其根本原因主要是因為目前國家對于相關制度建設不夠完善。所以為了改善這一現象，需要完善對應的法律法規，有效約束房地產土地估價機構中的不良行為，構建企業品牌，保證行業內部能夠互相監管，構建估價機構的誠信檔案，對于出現的不合法行為需要及時公示，形成科學合理的管理體制，進而能夠保證機構產生一定的緊張感，讓那些違法行為不再有可乘之機[3]。

2.5行業信息資源共享

目前我國土地估價機構之間都是互相獨立的，彼此之間缺少有效的交流與合作，這在一定程度上將會限制我國土地估價行業的發展。因此，為了能夠提升各機構之間的交流與溝通，保證估價更具準確性，應當實現機構之間的資源以及信息的共享?？梢越⑵髽I資源共享系統，能夠通過不同機構共同合作的方式對土地進行估價，以免出現編造虛假信息的現象。除此之外，信息資源的共享還能夠保證信息的透明度，使相關工作人員規范操作流程，實現行業內部的互相監督與管理。

結束語

根據上述文章敘述，控制房地產土地估價存在的風險，使估價更加準確，對房地產行業的發展來講有著一定的積極影響。因此需要結合市場發展，不斷分析當前房地產土地估價存在的風險，采取有效的措施，保證行業的穩定發展，并且提升企業的經濟效益。

參考文獻：

[1]張新.土地估價市場風險及預防分析——房地產評估市場為例[J].現代經濟信息，2017（01）：405.

[2]楊淑君.房地產土地估價市場中的風險及預防研究[J].信息化建設，2016（06）：273.

[3]白蕾，張春軼.房地產土地估價市場中的風險及預防研究[J].現代經濟信息，2015（11）：263.

作者簡介：唐展智，女，漢族，本科，工作單位：湖北衡正房地產土地資產評估有限責任公司。328914AB-F61E-4124-8E19-47EC583A36D2