高杠桿下房地產企業財務風險研究

屠順理

引言：我國房地產在發展的過程中，需要大量的資金去進行使用。為了能夠獲取足夠的資金，房地產企業需要去銀行借款，從而形成高杠桿常態。那么企業具有非常大的財務風險，在房地產企業的日常經營活動中具有非常大的困難，需要進行財務風險的控制，這樣才能夠有效促進房地產企業的快速發展。通過對財務風險的研究不但能夠有效應對資金壓力，同時也能夠有效幫助房地產企業及時應對和防范財務風險，有效促進企業的長期合理發展。那么如何才能夠實現高杠桿下的財務風險應對呢？下面讓我們共同來進行探究和分析。

一、財務風險概述

財務風險指的是企業在日常發展時，通過融資而造成的企業風險。如果企業在規定的時間內無法進行債務的償還，那么就會造成財務風險。企業的發展還會受到很多不可預料的因素影響，但是實際的經濟收入無法抵抗經濟損失，這樣會為企業帶來非常大的財務風險。企業所面臨的財務風險更多地是看到企業在多種經營環境下出現入不敷出的狀態，無法進行金融方面的償還，最后造成企業的破產，具有非常大的財務風險表現。

二、財務風險形成原因

財務風險形成的原因有多種因素，企業的融資不合理是造成財務風險的原因之一。因為企業在融資的過程中進行過量的資金融入，無法用到實際的發展之中，這樣會浪費資源。如果企業在融資的過程中不足以進行發展和投資，那么就會浪費了企業的投資機會，會讓企業的發展變得更加艱難。企業在融資的過程中，融資的方式對其發展也具有非常大的影響。一般認為債務融資要比股權融資的方式更好，但是股權融資所具有的財務風險會更小。因此，企業在融資的過程中應該根據自身的情況去進行融資方式的選擇，從而符合自身的發展目標。當企業的債務期比較接近時，那么就會讓企業在債務償還方面具有非常大的壓力，不利于企業的快速發展，甚至會造成資金鏈斷裂的嚴重問題，導致企業破產。企業在投資過程中出現錯誤決策也會為企業的發展帶來非常大的影響，很多企業實現多元化發展，不能將所有的資金都用于一個項目，這樣會讓企業的資源變得分散，無法做好相應的業務。當企業出現盈利不足的問題，會導致現金的巨大消耗，無法償還銀行債務，導致財務風險的出現。而且企業資產的流動非常大會造成庫存積壓問題，無法實現正常盈利，會讓企業出現重大的財務風險。還有一些外部的政策和市場環境的風險，都會為企業的財務造成巨大風險。

三、財務杠桿分析

房地產企業在進行自身的發展和業務拓展時需要大量的資金，一般會通過銀行進行借貸，這會為企業的財務風險增加。財務杠桿風險指的就是企業通過承擔一定的債務風險去進行房地產企業的發展，這樣會造成融資經濟損失。資本結構指的是企業在融資過程中的結構問題，資本結構主要可以分為權益資本和債務資本兩種，一般情況下，財務杠桿的大小與企業的資本結構之間具有非常大的關聯，二者之間互相作用。企業為了能夠不斷進行自身規模的擴大，需要借助財務杠桿進行融資，那么財務杠桿系數就會加大。當財務杠桿系數大于一定值時，那么就會造成企業出現財務風險。因此，房地產企業在進行財務風險控制的過程中，需要對杠桿收益和杠桿風險二者之間的平衡關系進行重點把握，這樣才能夠確定一個適合的資本結構。因為在房地產企業融資的過程中具有固定成本，那么企業在進行獲取利益和付出相應的損失都會變大，從而能夠凸顯出現財務杠桿的效果。因此，我們可以利用企業的財務杠桿系數來進行具體分析，當企業的財務杠桿系數越大表示企業所具有的財務風險越大，成正相關。

四、高杠桿下房地產企業財務風險分析

1.庫存量大。我國房地產企業具有非常高的庫存量，根據相關研究表明，我國房地產在2020 年3 月份具有73931 萬平方米的商品房等待銷售，房地產企業的庫存量非常大，其經濟受到非常大的影響。因為庫存量大，會讓很多企業的投資量減少。但是隨著房地產行業的不斷發展，很多企業開始進行自身的規模拓展，仍然造成庫存量明顯增加的問題，導致企業所具有的財務風險逐漸加大，不利于企業的穩定發展。

2.負債率高。房地產企業的發展對資金需求十分巨大，企業自身所具有的資金無法滿足房地產發展。那么企業就會通過融資的方式來進行業務拓展，從而會出現非常大的負債問題，不利于企業的發展。企業的負債率提升，具有高杠桿的特點。根據相關研究表明，房地證企業的年平均負債率可以達到79%。其中超過85%負債率的房地產企業達到了16 家，從而能夠看出房地產企業的財務風險比較高。

3.企業擴張。房地產企業的擴展會增加自身的財務風險，柑橘相關數據研究發展，在2018 年和2019 年時間內，萬科的房地產融資金額達到了2926 億元人民幣，處于我國房地產企業融資的第一位。而碧桂園緊隨其后，融資金額為2507 億元人民幣，保利地產則處于第三位，融資金額為2167 億元人民幣。從而能夠看出房地產企業都在進行融資和規模擴張，而且融資金額數目非常大會為企業帶來巨大的財務風險，不利于企業的健康發展。

五、碧桂園在高杠桿下的財務風險分析

1.企業概況。碧桂園是我國非常知名的房地產公司，在上個世紀九十年代初開始創立。其總部設置在我國的廣東省，現在主要負責進行住宅開發工作。碧桂園的主要業務模式就是進行房地產開發，同時也涉及到一些酒店管理、建筑裝修等業務。為了能夠有效滿足市場的建筑需求，碧桂園也開始進行了別墅、商店等方面業務的拓展，從而能夠為企業帶來更多方面的經濟利益。碧桂園上市已經經歷了十幾年的時間，不僅在國內市場進行發展，在國外也具有非常多的房地產開發項目，從而確定了碧桂園在房地產行業的領導地位。碧桂園具有自己的特色，因為它只做三線、四線的城市建筑項目，因為這樣的地區價格比較便宜，而且主要在郊區進行房地產建設，能夠使用的面積比較大。因為規模大會讓其出現一定的財務風險，根據相關研究表明，碧桂園在2017 年的年銷售額達到了1402 億元人民幣，2018 年的年銷售額提高了35%。但是同時也潛藏了一定的財務風險。作為房地產企業，碧桂園運用了財務杠桿來進行融資，該企業的杠桿系數基于0-1 之間，如圖1 所示：

圖1 碧桂園財務杠桿趨勢

從圖中我們能看到碧桂園的財務風險水平一直處于比較高的經營風險，這會對其發展帶來非常大的還債壓力。碧桂園只能通過自身的收益來進行債務的償還，從而能夠發現，只有通過去杠桿的政策才能夠幫助碧桂園企業實現財務風險的降低。

2.財務風險分析

（1）融資風險。根據相關研究顯示，碧桂園在日常的融資工作中，逐漸呈現上升趨勢，其需要的資金會變得更多。流動比率一般都會在1.12%-1.35%之間，與正常的行業標準之間具有非常大的差距，從而可以發現碧桂園企業所具有的變現能力較低。而且碧桂園的短期償債能力也出現了嚴重下降，企業具有非常大的流動性風險。碧桂園企業所具有的速動比率一般在0.63%-0.67%之間，所具有的情況在房地產行業中的下游，所具有的流動資金比較大，這樣會讓其資金在回收時會變得比較緩慢，不能夠為企業帶來比較好的償債能力。碧桂園的債務情況在逐年增加，所需要的資金也越來越多，這樣會導致其負債率比較高，需要其具有非常好的償債能力。通過現金債務情況能夠對企業的償債風險具有非常好的反映，當其總額比相對來說比較大時，能夠說明企業所具有的現金流量比較多，企業所具有的償債能力比較強，財務風險減小。而現金流負債比大于1 時，說明該企業具有比較強的還債能力。但碧桂園的現金流量指標一直在下降，說明其償債能力出現下降的問題，具有非常大的財務風險。

（2）投資風險。根據相關研究表明，碧桂園在近幾年的投資工作中，所具有的現金流量處于負值狀態，主要是因為該企業進行子公司的購買，同時也能夠進行多家企業的聯合經營，這樣會讓其投資資金增加了376.83億元人民幣，而其現金支出也增加了188.59 億元人民幣。而且碧桂園所具有的總資產的凈利率也出現了提升，高于整個房地產行業的平均值。雖然碧桂園所具有的投資效率非常高，但是也需要對自身的投資風險進行留意，這樣才能夠降低自身的企業財務風險。

（3）流動性風險。根據相關研究表明，碧桂園的應收賬款周轉率在不斷出現下降趨勢。其在近三年所具有的應收賬款的周轉率一直處于行業平均值以下，從而能說明企業的回款速度比較慢，容易出現壞賬的問題。碧桂園所具有的存貨周轉率在不斷下降，所以能夠看出其在管理方面具有非常大的問題，從而不利于企業的經營周轉。企業在最近幾年的資金利用效率也在不斷降低，并沒有促進企業的發展。因為企業資金周轉不暢通，會為企業帶來非常大的財務風險。根據相關研究表明，碧桂園所具有的償債能力下降，與自身的管理具有非常大的關系，企業若是運營非常好，那么就能夠提升自身的償債能力，促進企業的良好發展。若是其管理方面出現問題，會讓其周轉速度比較慢，不利于企業的快速發展，為其帶來很大的經營風險。

（4）信用風險。因為房地產企業在收款的過程中為了能夠更好地促進自身的企業發展，需要進行一定的融資。那么就應該進行債務的償還，一旦無法償還債務，會讓企業的信譽受到非常大的影響，具有一定的信用風險。碧桂園的規模在不斷擴張，那么就會導致其需要償還更多的債務。但是國家通過“去杠桿”政策來進行限制，這樣能夠在一定程度上緩解債務風險。但是也會讓碧桂園企業在融資方面遇到非常大的困難，因為碧桂園企業具有90%的負債率，需要進行資金的回籠，這樣才能夠實現周期壓縮，有效促進碧桂園的正常發展。根據相關研究表明，碧桂園無法對消費者進行承諾，因為信譽問題沒有為大家留下好的印象，這樣會導致消費者的流失，導致碧桂園企業所具有的銷售額出現下降問題，為企業帶來了非常大的信用風險。

六、碧桂園財務風險預防對策

1.資本結構的優化。為了能夠更好地降低碧桂園的財務風險，需要進行資本結構的優化工作，提升銷售量，那么就應該減少自身的負債問題。碧桂園在進行融資的過程中，應該進行融資方式的正確選擇，這樣才能夠控制自身所具有的融資風險。碧桂園可以對自身的償債能力進行提升，這樣才能夠抵御財務風險。因為這種償債能力受到資本結構的影響，那么就需要碧桂園增加自身的銷售力度，只有這樣才能夠有效提升自身的現金流，有效實現資本結構的優化。

2.資金的集中經營。碧桂園若是想要降低自身的財務風險，那么就不要同時進行多個房地產項目的開發，需要將所有的資金集中在一個項目中，這樣才能夠有效進行資源的利用。還應該謹慎投資，加強風險防御工作，這樣能夠達到自身的利益目標。如果想要提升自身的風險預防能力，碧桂園需要具有非常好的發展能力，將自身的投資用于一線和二線城市的房地產開發工作，這樣就需要將所有的資金用于集中處理，可以更好地幫助其進行風險的控制。但是在房地產項目開發時也需要注意，做好每一次的投資風險評估工作，這樣才能夠真正地降低風險。

3.遵守國家的政策。碧桂園若是想要有效降低自身的財務風險，那么就應該進行自身的開發項目數量的控制，同時也需要注意房地產開發的質量，這樣才能夠有效抵御風險。還應該增加自身的運營能力和償債能力，降低流動性風險，同時應該合理進行資金的分配。還應該相應國家的政策號召，需要去杠桿、去庫存，這樣才能夠有效實現資金的利用，增加資金回流，有效提升自身的償債能力，這樣才能夠降低自身的風險。

4.建立長遠發展目標。碧桂園為了能夠更好地實現自身的長遠發展，那么就應該在國家政策的調控下進行自身管理。不要盲目進行規模的擴張，需要與現實情況進行接軌，符合現實發展規律，這樣才能夠更加合理地進行融資和投資的使用，讓企業能夠具有比較高的資金回流，從而提升償債能力，降低財務風險。需要在投資之前進行一定的預算工作，合理經營企業，這樣才能夠提升經營質量。還應該提升自身的信譽，對提高銷售額具有非日常大的幫助作用。企業應該具有長遠的發展目標，不要為眼前的利益所蒙蔽，實現穩定發展。

結束語：綜上所述，在高杠桿背景下，房地產企業所面臨的財務風險十分巨大。房地產企業的規模比較大，在進行不斷擴張時，需要更多的流動資金才能夠實現自身發展。但是融資過多會導致其債務償還能力變得困難，從而增加企業的財務風險。為了能夠更加進一步地進行風險問題的解決，需要房地產企業可以有效進行自身的財務控制，了解自身的債務償還能力，具有長遠發展的目標，這樣才能夠幫助企業實現可持續發展。還應該根據國家的政策來進行自身的發展控制，讓所有的資金進行集中經營，避免出現經營不善無法償還債務的問題?？傊?，需要企業可以加強自身的財務風險控制工作，有效抵御財務風險為房地產企業帶來的沖擊，促進企業的穩定發展。