農村建房門道多法官支招免糾紛

李婧

對農村建房合同糾紛，法院查證事實困難的原因有三點：

首先，合同約定不詳。大部分農村建房施工細節以口頭約定為主，施工合同內容異常簡單。有的合同只有一頁紙，有的合同甚至連工程地點都不詳實，只寫某村誰家，如果該戶有兩塊宅基地，連工程項目在哪兒都分辨不清。一個農村建房施工項目少說有一兩百項細節，但合同涵蓋不全，一旦發生糾紛，當事人的陳述缺乏證據支撐。法庭上，經常有原被告為約定不明的工程細節吵得不可開交，有的人賭咒發誓稱自己說的是真話，當初兩人就是這樣約定的，可法官無法采信誓言。

其次，雙方對“贈送”等口頭約定理解不同。比如在承攬工程時，房主隨口要求施工方“幫我把院墻壘上”，施工方口頭應承下來。其實房主意思是施工方把院墻的磚、水泥等材料一起備上，再派人干活，該項目整體算贈送項目。而施工方的意思是房主準備材料，他贈送人工。糾紛發生后，雙方都堅持自己的意見。法官沒辦法復原現場，難以查明雙方當時的真實合意。

第三，工程過程中隨意更改方案、撤換施工單位。不少房主與施工方在入場前簽訂了合同。但是隨著工程進度推進，房主提出了修改方案、增加工程項目等要求，可書面合同未做修改。發生糾紛時，有的房主以拖延工期為由拒絕付全款，但施工方以房主增項、改項為由抗辯，卻沒有憑據。有的房主甚至在工程進行中撤換施工方，發生糾紛后，誰也說不清楚兩個施工隊各干了多少活兒，工程款怎么付成了難題。頻繁變更工程內容，也是導致糾紛高發的原因。

農民群眾在簽訂建房合同時應約定哪些內容？在施工中又有哪些注意事項？法官提出以下四點建議：

首先，合同以書面形式簽訂，約定明確。在簽訂合同前，房主與施工方應當充分溝通洽商，對于必要條款明確進行書面約定。尤其是雙方的身份信息、工程地點、結構類型、施工期限、承包方式、工程內容等具體工程基本信息，工程款結算金額和方式，違約金的具體數額或者計算方式，都應該包含在合同中。

其次，充分重視合同的嚴肅性，非必要不更改合同內容。確需更改的，對于增減項的施工內容、價款、質量等必須重新書面約定。

第三，建議房主在開工前先了解必要的建筑裝修知識，或者聘請專業監理進行全過程監督；施工過程中應分階段結算，避免出現與上一個包工隊未完成結算的情況下讓其他包工隊進場，導致工程量無法分辨的情況出現；房主在發現房屋建造出現問題時要及時與施工方進行溝通，立即修正。

第四，當事人雙方都要有證據意識。注意留存溝通過程及處理結果的相關證據，采用書寫字據、現場拍照、錄音錄像、第三人證明等方式將證據材料予以固定、保存。萬一發生糾紛，雙方能提供證據，還原事實。