房地產土增稅的清算及其稅收策劃風險分析

鐘鳳華

摘要：文章基于房地產土增稅的清算工作，以及在稅收籌劃風險的過程中所存在的重點工作內容進行詳細的闡述與分析。并結合房地產在土地增稅清算與清算中的風險提出相對應的解決措施，目的在于規避項目當中的風險性問題，進一步保障房地產企業可以在合法的范圍中運行以及經營，全面提升經濟效益。

關鍵詞：房地產土增稅；策劃風險；竣工決算；土增稅清算

在房地產企業的業務開展中，進行任何一個項目的開發，其主要的納稅內容為土地增值稅。但是，由于房地產項目在運行過程中，其項目的成本種類較為復雜，使得在實際計算過程中，往往存在較高的土地增值稅的難度系數。因此，在這樣的情況下會導致稅收策劃帶來嚴重的風險性影響。

一、房地產土地增值稅的清算要點

土地增值稅的清算工作是指納稅人需要在符合清算條件之后，基于我國頒布的相關法律法規，對其房地產開發項目，進行應繳納稅的增值稅額計算分析，并進行相關手續的辦理，最終實現稅款的結算。

（一）界定清算條件

現階段，在房地產增值稅清算的過程中，往往需要在項目建設竣工之后，首先，對實現銷售、轉讓土地使用權之后，對項目進行全面的竣工決算合理處理，在進行清算的過程中，還需要積極對其增稅進行針對性的清算處理；其次，在對于房地產項目的轉讓過程中，其中大部分建筑物都需要竣工并驗收完畢，因此項目中，三年銷售期間沒有完成銷售，同時沒有辦理土增稅的清算處理，就需要開展土增稅的清算；最后，在房地產項目的開展過程中，其開展清算的環節，需要基于成本與收入的實際情況出發，對其將一些沒有完成轉讓的房地產項目，進行全面的剔除，實現對清算與繳納稅款的處理。

房地產開發企業按照《房地產開發企業前期開發費用歸集與管理暫行辦法》的規定扣除項目成本和費用后，繳納土地增值稅。按照上述規定，在房地產開發企業取得土地使用權之前所發生的轉讓房地產成本、費用以及應補繳或預繳的價款、利息、稅金等，在項目開發完成之前一般都應全部扣除并結轉到下一個可扣除項目中。在結轉到下一個可扣除項目后又因轉讓房地產產生的增值額小于可扣除項目增值額時，其所含增值額按一定比例預提作為扣除項目。這種扣除方式一般分為定期扣除與分期扣除兩種方式。定期扣除即由房地產企業按照國家政策規定分期扣除并與銀行、稅務部門簽訂一系列的協議貸款來保證結轉資金需求的情形。分期扣除是國家稅務總局和財政部針對各省、自治區、直轄市及計劃單列市實際制定不同的扣除辦法后采用的結轉方式之一。

（二）準確計算收入

本文采用兩種方案進行土地增值稅清算，即“土地增值稅預繳”和“土地增值稅額清算”?！巴恋爻鲎尳痤A繳”即房地產開發企業應當根據房地產開發項目的具體情況制定相應的土地增值稅清算方案并按照規定在相應項目開始前向稅務機關申報繳納土地增值稅等相關費用。在土地增值稅的清算過程中，首先需要重視收入方面的計算分析。企業進行實際計算的過程中，需要保障基于實際的收入情況，以及針對其他類型的收入。房地產企業只有充分對現階段非直接銷售的收入實現針對性確定，這樣才可以有效保障實現最大的經濟效益?，F階段，我國政府部門，針對現有情況制定了各項政策。因此，在這樣的政策下，使得政策房地產企業可以最大程度上對相關政策有著充分了解。

（三）明確可扣除金額項目

目前土地增值稅的扣除標準有兩種，即以建筑成本為基礎征收或以普通商品房為基礎征收。因此當房地產開發項目的成本費用無法取得成本憑證時，只能按普通商品房的銷售價格計算應繳納的土地增值稅與按普通商品房銷售價格計算所應繳納的土地增值稅差額進行扣除后，再按照該項目適用的加權平均法重新計算得出加權平均法扣除的金額?？鄢椖渴峭恋卦鲋刀惗愗摰闹匾M成部分。而土地增值稅清算成本主要包括以下兩方面：項目總成本和稅金。在轉讓房地產有關的稅金、開發土地成本、配套設施成本費用，以及土地使用權成本等相關項目的費用產生，都需要嚴格基于相關標準，實現項目當中的扣除。只有保障對這些項目的扣除，才可以保障房地產可以實現科學合理地清算計算分析。但是，為了實現將這些項目全部扣除，就需要房地產高層對項目有充分的了解。因此，在進行分析的過程中，其需要確定出哪些金額可以得到良好的去除，其次還需要保障扣除的項目運行的過程中，在清算的過程中，對前期工程費、土地征用以及補償費用實現針對性地處理。

二、房地產土地增值稅清算風險問題分析

（一）銷售定價稅收策劃風險

現階段在我國稅收優惠政策的制定過程中，對于一些普通的標注住宅項目而言，基于一定的優惠政策，因此就使得房地產企業在經營的過程中，受到一定額度的稅收減免優惠。其次，之后申報繳納土地增值稅的過程中，也將其可以認定為普通的標準住宅。但是，這樣的情況下，使得一些房地產項目在開展中，由于沒有完全符合優惠政策享受的相關標準，因此使得在實際的經營過程中，就會存在一定的稅收策劃風險。

（二）可扣除金融項目稅收策劃風險

在房地產發展的過程中，只有不斷加強項目成本費用，才可以有效提升扣除項目的金額。但是，在大項目的成本費用的處理中，始終沒有實現良好的處理，因此就會導致在運行的過程中，始終缺乏一個良好的查處效果。其次，對于現階段的企業發展中，這樣的情況也會導致企業受到偷稅漏稅的風險中。

（三）土地增值稅補征風險

土地增值稅的清算過程中，如果出現了申報資料不齊全、應補未補、征管政策不統一等原因不予辦理清算手續、或存在應補未補情形可通過稅收籌劃對未補稅款進行合理節稅，以達到避稅目的。然而，實際操作中很難實現“一次補征”即實現“全員全額追繳”的目的。首先，應扣除納稅人應繳納土地增值稅清算所得的金額或取得其應補未補的金額；其次，應扣除金額與扣除項目之間不匹配導致所增加補征金額與所增加應補金額不匹配的現象；最后，未及時補征有可能引起未補征稅款滯納金或被稅務機關追繳該部分稅款等產生較大的風險。所以應避免出現這種情況。

（四）土地增值稅納稅意識薄弱

在當前房地產行業快速發展的形勢下，企業規模不斷擴大。首先，在房地產企業的開發過程中，部分納稅人由于各種原因導致了納稅意識薄弱。因為很多企業都是通過民間集資和其他方式開發房地產項目而來的，對于此類項目通常都不會采用合理的納稅方式進行清算，這就容易導致企業偷逃稅款行為出現；其次，部分企業為節省納稅成本從而忽略了對前期開發成本及銷售費用的考慮以及對可能發生稅務風險隱患的考慮，這就造成了企業存在偷逃稅款行為；最后，部分企業可能存在虛假會計報表而未繳納土地增值稅、未繳納房地產價款而少繳稅款或者是繳納稅款不及時等問題存在等行為引起了稅收風險事件發生。一方面由于企業存在主觀偷逃稅款和故意隱瞞收入行為等情況引起了稅務法律文書不完善現象以及相關稅務機關無法及時掌握稅務信息等情況而導致的稅收風險問題發生；另一方面企業管理人員自身知識水平不高，對稅收法律法規和稅法理念掌握不全或者運用技能不足，也容易引發這些風險現象發生。

（五）房地產企業申報工作質量不高

房地產企業進行土地增值稅清算，需要對項目的土地利用性質、房地產開發成本、稅收優惠等進行分析判斷。首先，部分房企會故意隱瞞其對項目所做的成本費用分析以及稅費計算錯誤等情況，但與此同時也存在開發企業通過不正當手段取得相關資質以及取得相關資格后將項目的成本費用做了明顯調整甚至是增加的現象表現出來。同時在申報過程中還存在申報錯誤、不準確等情況出現；其次，部分房企在進行土地增值稅清算之前或者清算過程中，缺乏良好的納稅評估意識。

三、房地產土增稅稅收策劃風險應對措施

（一）銷售定價稅收策劃風險與對策

為了保障房地產企業的順利運行，首先可以享受到一部分稅收優惠政策，如建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，享受免稅政策，就需要將房地產企業的經營過程認定到普通標準住宅當中，實現土地增值稅的全面征收；其次，房地產企業的發展過程中，由于經營當中處于自身稅收策劃方面的風險性問題，就使得在日常業務開展中，會出現一部分不符合現階段普遍住宅認定的標準；最后，還要全面提升對相關政策的了解，只有保障對稅收法的深入了解，才可以制定出科學合理的決策。企業進行銷售的過程中，需要保障對銷售定價進行客觀的設置。

（二）可扣除金額項目稅收策劃風險與對策

現階段在扣除一些金額項目的過程中，其出現的稅收策劃風險問題，其重要的組成部分，需要房地產企業在實際的經營過程中，能夠全面降低土地增值稅。但是，很多時候都會出現由于不斷提升自身項目成本，另外，房地產企業在經營的過程中，相關高層工作也要保障對其房地產企業能夠在做賬的過程中，給予一定的幫助與扶持，這樣就可以及時處理出現的各種問題。另一方面，企業在發展的過程中，為了能夠及時享受到一些優惠政策，就需要保障日常經營中，始終保持著嚴格基于國家的相關標準，這樣便能夠創造出更多的經濟效益。

（三）利息扣除的稅收風險與防范

房地產企業在經營的過程中，在認知方面存在一定的差異，因此就導致自身經濟利益受到了一定的風險影響，因此造成了經濟方面的損失。這是由于房地產企業稅收策劃與制定的過程中，由于稅務機關認定的工作，對其扣除條件當中持有相反的意見，因此就會導致企業出現認定方面的風險性問題。企業現階段在工作開展的過程中，需要始終與稅務機關構建出一個良好的關系，以便于及時了解扣除稅收的相關信息。這樣的經營模式下，對現階段的經營模式，實現良好的處理。其次，現階段在經營的過程中，還需要嚴格基于國家相關標準，以此全面提升限額的全部抵扣。

（四）加強稅務人員培訓提高業務水平

土地增值稅清算的關鍵在于及時準確地進行稅務處理，避免出現稅務錯誤，影響后續稅款征收。土地增值稅計算中，房地產企業需要合理控制利潤來源，正確選擇增值稅率計算方法。在具體處理過程中，不能根據會計核算情況進行人為調整進行調節，也不能根據現行規定隨意改變核算方式進行調整，這樣就會導致稅款計算錯誤或者引發稅案。同時可以通過制定合理財務制度解決這一問題，比如設置賬簿、財產與賬簿相分離、設置會計核算基礎科目等制度，減少稅務人員人為調整帶來的錯誤率較高的問題。

（五）加強對房地產企業涉稅事項核算、核算標準的控制力度

由于房地產開發項目投資規模大、周期長，從立項到完工需要較長的時間，因此對項目實施前期的開發費用、管理費用等項目進行合理列支，充分利用現有資源是企業進行項目管理，有效降低納稅人成本，提高企業效益的重要手段。同時房地產開發企業應結合房地產開發項目資金鏈情況對房地產企業經營范圍及經營方式進行適當調整，合理確定項目開發過程中各階段的成本費用項目列支標準。要嚴格按照土地增值稅申報繳納土地增值稅，除納稅人自己或其他第三方投資房地產項目外，應按照“其他經營方式”取得土地使用權時，按規定按其所占比例繳納土地增值稅。此外為了規范土地增值稅收入及有關問題的處理意見，《土地增值稅暫行條例》規定房地產開發企業應當對其開發項目取得增值稅專用發票予以認證查驗或提供稅務機關出具的認證證明；未取得專用發票或認證證明且經稅務機關認證不符合有關規定的房地產開發企業不得進行土地增值稅計算、繳納義務。對此，應加強對房地產企業各環節費用列支標準和項目收入情況進行有效控制和管理。

根據國家稅務總局發布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業需要對納稅人轉讓房地產取得的收入負擔的稅款，按以下規定繳納相應的土地增值稅。所以很多企業都會通過避稅的方式來達到降低成本的目的。例如在房地產開發過程中將商品房轉讓給其他單位或者個人，將取得的轉讓所得按照一定公式計算繳納土地增值稅。此外，房企還可以通過一些方法來降低支出，如通過降低固定資產投資占比等方式進行節稅目的實現。而企業應該加強對自己財務管理制度的建設，將相關法律法規及行業標準及時學習，并且根據自身的實際情況制定出切實可行的節稅方案，從根本上降低成本和稅收壓力。如果是采用合法避稅方案進行節稅，則企業可有效規避土地增值稅風險并獲得一定的收益；如果采取違法節稅方案來偷逃土地增值稅等稅款也是不可想象的事情。

綜上所述，隨著經濟的發展，使得房地產需要面臨著社會與市場的發展變革，這樣的處理過程中，往往需要讓企業可以呈現出較高的應用價值，并充分保障在實際的經營過程中，不會受到經營方面的風險影響，以此能夠實現土地增資稅的合理清算。

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（作者單位：武平縣天恒城市建設投資集團有限公司）