納入景觀生態價值考量的總部用地供應價格評估
——以深圳市寶安中心區為例

鄭前進, 李 濤, 武慶珍

(1.深圳市寶安區灣區發展事務中心, 廣東 深圳 518101;2.陜西師范大學 西北國土資源研究中心, 陜西 西安 710119;3.深圳市坪山區城市更新和土地整備局, 廣東 深圳 518118)

深圳市是較早發展總部經濟的城市之一.由于空間資源緊張,深圳市于2018年出臺《深圳市總部項目遴選及用地供應管理辦法》,專門設置總部企業拿地門檻,主要根據企業地方財力貢獻計算出企業可申請的建筑面積,再從現有儲備用地中篩選出建筑面積相匹配的若干地塊供企業選擇,而企業則優選景觀區位優的地塊.在整個供地決策過程中,企業有注意到土地景觀生態價值,但政府方無論是在測算供地規模還是評估土地單價,均沒有較好體現景觀價值這一重要因素,帶來土地資源的低效配置和浪費等問題.目前城市景觀價值評估的相關研究開展較少,主要集中在意愿價值評估法、旅行費用法、特征價格法以及層次分析法等少數幾種評估方法[1],探索對城市景觀價值、歷史文化遺產、旅游價值、生態資源價值的量化估算.本文探索利用特征價格法構建城市景觀生態價值評估模型,嘗試彰顯在深圳市總部用地供應過程中被忽略的用地景觀生態價值,并以深圳市寶安中心區為例,通過模型計算,將景觀生態價值轉換為景觀區位修正系數,用于對總部用地地價或者拿地規模的修正,來完善土地價值內涵,合理配置稀缺的總部用地資源.

1 深圳市總部用地供應中景觀價值缺失的現狀

1.1 深圳市總部用地供應流程

總部經濟是從傳統制造業中分離出來的產業高級形態,可以帶動創新、人才、產業等資源的集聚,推動城市經濟結構轉型升級,提升城市綜合競爭力.深圳市是中國改革開放的前沿城市,也是國內高科技產業集聚發展地,極其重視總部經濟的發展,2008年起率先出臺《深圳市總部企業認定辦法》和《關于加快總部經濟發展的若干意見實施細則》等政策,2018年出臺《深圳市總部項目遴選及用地供應管理辦法》,對符合條件的總部企業進行較低成本的用地供應,加快推動總部經濟集聚.由于深圳市存在空間資源緊缺問題,《深圳市總部項目遴選及用地供應管理辦法》一方面嚴格限定總部企業的拿地門檻,即上年度地方財力貢獻達到1億元;另一方面細化供地標準,按照供地規模與企業貢獻相匹配的原則,總部企業可申請的建筑面積與其年均形成或承諾年均形成的地方財力掛鉤(圖1),如對于獨立申請總部用地的,上年度形成地方財力達到2億元的金融類總部企業即可申請不超過3萬m2的建筑面積,超過或者承諾年均形成地方財力超過2億元的部分可按照7000元/m2的標準增加建筑面積,非金融類總部標準減半,申請總面積最高不得超過20萬m2.由于深圳市土地儲備有限,在核算出供地規模(建筑面積),結合企業有意向性的區域,可快速篩選出合適地塊,后續再按流程完成總部遴選、掛牌出讓等工作.

圖1 深圳市總部項目供地流程圖

1.2 總部用地供應中景觀價值缺失問題

總部經濟的發展需具備良好的區位和交通條件,高素質的人力資源和科研教育資源,高效的法律制度環境,專業化的服務支撐體系等條件[2].深圳市總部企業項目集中分布在政府規劃的企業總部基地范圍內,總部基地大多處于各區核心位置,產業聚集度高,景觀環境優越,大多臨海、臨湖、臨山,在交通便捷、配套成熟、人氣旺盛的核心區位中坐擁一線景觀資源,力求將最好的土地資源來匹配最高級的經濟形態.

在總部基地范圍內,各地塊之間是存在景觀生態條件差異的,與景觀資源距離越近,地塊景觀生態價值越高.但根據《深圳市地價測算規則》,土地價格主要根據土地用途、使用年期、交通配套、產業發展導向、產業項目類型、開發規模(容積率)、產權條件等因素進行測算,景觀區位價值暫未明顯體現.

從城市設計角度,在控制用地開發強度和建筑高度時,一般要求塑造從中心地區向山邊水邊逐漸跌落的城市形態,即越靠近景觀資源,地塊建筑高度和容積率越低,形成面向水體或山體逐級退臺的空間形態[3].在具體供地過程中,政府根據企業可申請的建筑面積,從現有儲備用地中篩選出建筑面積相匹配的多個地塊,供企業選擇.出現臨近景觀資源而土地面積較大(容積率低)的地塊和偏離景觀而地塊面積小(容積率高)的地塊,由于建筑面積相近而同時提供給某家企業選擇,正常情況下企業優選臨近景觀一線的地塊.造成以下問題. 一是景觀資源的無序配置和浪費. 由于在總部用地供應過程中未有效彰顯土地的景觀價值,未把景觀價值疊加在供地規模測算或者地價中,導致景觀資源呈現無價值或免費的狀態.早期入駐的企業占據一線景觀地塊,后期優質企業入駐時只能退其次而選址景觀條件相對較差的地塊,呈現出景觀資源配置的隨機無序和浪費狀態. 二是土地資源的低效配置和浪費. 由于越靠近景觀資源,地塊容積率呈現遞減趨勢,以寶安中心區為例(圖2),由遠及近,容積率從14遞減至3.5,相當于為了滿足企業同樣建筑面積要求,如果企業放棄容積率14的地塊且要求一線海景用地,政府需供給企業原用地面積4倍大小的臨海地塊(圖3),導致臨海地塊被快速消耗.原本同樣面積可容納更多企業,但在現行供地規則之下,只能容納少量企業,造成土地資源低效浪費. 三是形成企業分布前疏后密的失衡狀態. 同樣用地面積,距離景觀資源越近的地方入駐企業越稀疏,距離景觀資源越遠的地方企業越擁擠,企業與人群的不均衡分布,衍生對交通、市政及公共設施使用的不均衡,影響配套設施效益的發揮.

圖2 后海、深超總、寶中前海、立新湖總部基地區位圖

圖3 總部用地選址示意圖

2 城市景觀生態價值評估的理論和模型

為彰顯地塊中隱含的景觀生態價值,合理計算這部分價值對應的貨幣價格,目前的評估方法主要有陳述性偏好和顯示性偏好兩類方法.其中,陳述性偏好是個人偏好和服務價值通過調查訪問和統計方法引出,如意愿調查法等.顯示性偏好法是根據消費者在市場商品交易中的偏好所表現出的對公共物品或服務的支付意愿,從商品的市場交易數據中反推出城市景觀資源等公共物品的價值,包括旅行成本法、特征價格法等[4]. 結合相關文獻,一般傾向于使用特征價格模型進行城市景觀生態價值的評估.特征價格模型是使用真實的商品交易數據進行公共物品或服務的價格評價,可以比較全面地考慮商品價格的各種影響因素,非常廣泛地應用于城市居住區水環境質量、景觀美學價值以及噪聲污染等非市場環境商品與服務的舒適性價值評價[5].

2.1 城市景觀生態價值評估模型

2.1.1 基本模型

城市景觀生態價值評估模型的一般函數形式為:

P=f(Z)=f(Z1,Z2,…,Zn)

其中:P表示商品價格,Zi表示商品的特征.

在基本模型中,以最常見的線性函數構建模型,并用最小二乘法進行估計,得到下列公式:

P=α0+∑αiZi+ε,i=1,2,3…n;

其中:αi為特征系數, ∑αiZi為特征變量的特征價格之和,ε為常量.

對上述公式的特征變量求偏導,得到各變量的特征價格,將各個特征變量的價格求和就是商品價格.求偏導的過程如下:

2.1.2 模型函數形式選擇

模型常用的函數形式有線性形式、對數形式、對數線性形式和半對數形式四種基本函數形式.參考相關文獻,對數模型具有更高的解釋力,模型擬合度在四種模型中最高[6],因此本文選擇對數形式建立模型:

lnP=β0+∑βilnXi+∑βjXj+ε,

式中:P為住宅價格,Xi為連續型特征變量;Xj為非連續型特征變量 ;β0、βi、βj為待估計的系數;ε為誤差項.

2.2 模型變量的選取

模型因變量采用商辦用地的成交價格,自變量盡可能選取影響地塊價格的特征因素,變量數據均可獲得并能夠量化、變量之間不具有共線性(見表1).

表1 特征變量具體含義

3 附加景觀區位修正的總部用地供地機制

3.1 深圳市寶安中心區總部集聚區基本情況

寶安中心區位于深圳西部、珠江口東岸邊,毗鄰前海,是粵港澳大灣區核心、穗深港黃金經濟走廊的重要節點.區域范圍23km2,依托寶安國際機場、大鏟灣港、沿江高速、濱江大道、南坪快線等高快速路組成了高效便捷的海陸空對外立體交通網,配套了25所學校、4所醫院、8處大型文化設施、4個體育場館以及10家以上高端酒店,率先規劃建設系統的地下公共空間,已建成濱海文化公園(一期)、灣區之光“摩天輪”、濱海廊橋等重點項目.

根據深圳市總部集聚區規劃,寶安中心區為聚焦金融、文化、科技服務、數字時尚等綜合型總部經濟區,西組團布局數字時尚、金融科技、商務辦公等功能,打造公園里的科技金融總部街區;東組團布局時尚藝術、文化傳媒、商業休閑等功能,打造全時活力的潮流繽紛街市;風情半島打造融合文化公建、金融總部、豪華酒店與濱水商業休閑的大灣區文化金融島(圖4).目前已引入農商行、易尚、中意、亞太衛星、鵬鼎、怡亞通、vivo、麥克韋爾等11個總部項目,正在接洽招引的總部項目有數十個.由于企業普遍具有強烈的景觀偏好,供地時優先選擇毗鄰濱海文化公園(一期)項目、向海景觀視野佳的用地(圖5). 除了N28區和雙界河片區由于市政配套不成熟,其他毗鄰濱海文化公園(一期)的用地基本全部出讓,片區45宗尚未出地塊的景觀區位劣于前期已出讓地塊.

圖4 寶安中心區總部集聚區產業組團分布圖

圖5 寶安中心區未出讓總部用地分布圖

3.2 深圳市寶安中心區地塊景觀生態價值評估

3.2.1 模型樣本選取

本文選擇寶安中心區2002年以來32宗商服用地成交數據作為樣本,并結合深圳市規劃和自然資源局網站中寶安中心區法定圖則等規劃信息,同時利用百度地圖的測距功能,確定最終的樣本數據(表2).

表2 特征變量量化表

3.2.2 評估結果分析

采用STATA軟件,按照最小二乘法對影響商辦用地價格的特征變量和地價進行回歸分析,得出模型的回歸結果(表3). 方差分析的顯著性檢驗值為0.000,小于0.001,說明回歸方程總體效果很好,表明對地價和特征因素所建立的對數函數能夠成立.經調整的R2值為0.7479,模型所能解釋因變量差異的百分比為75%,說明模型的擬合程度較好,進入模型的特征變量對地價有顯著影響,具有良好的解釋能力.

表3 回歸分析結果

根據回歸分析結果,用地面積變量與其他變量存在較強的共線性,因此該變量可舍棄.建筑面積、容積率、建筑高度、與廊橋及地通道連通性、文體設施、生活配套變量的顯著性水平大于10%,說明這些變量沒有進入到上述對數模型,其回歸系數與0無顯著差異.原因推斷是地價為單位建筑面積單價,結合近些年成交案例,建筑規模會影響土地總價,對單價影響不大;由于研究區域范圍不大,總面積約3km2,該片區為寶安中心區的核心區,文化、體育、醫院、商業等配套設施密集分布,地下空間四通八達,各地塊的配套水平均較優且差異不大,因此相關鄰里特征因素對地價影響不顯著.其他6個自變量顯著性水平小于10%,為顯著性變量.

3.3 景觀生態價值向景觀區位修正系數的轉換應用

在對數模型中,連續變量的回歸系數對應著相應特征變量的價格彈性,即在其他變量不變的條件下,某個變量變化1%所帶來的地價變化的百分比.與濱海文化公園距離變量的回歸系數為-0.201,表示地塊到濱海文化公園的距離每增加1%,地價下降0.2%.

在寶安中心區,濱海文化公園為核心景觀資源(圖6), 地塊景觀生態價值主要為與濱海文化公園距離變量的特征價格.因此,景觀生態價值可通過對地價或者拿地規模進行區位修正來體現.結合評估測算得到的回歸系數以及對寶安中心區景觀分區,形成寶安中心區景觀區位修正系數表(表4), 用于修正總部企業拿地規模,具體做法為:修正后用地規模=原測算用地規模*景觀區位修正系數.

表4 寶安中心區景觀區位修正系數表

圖6 寶安中心區景觀分區圖

4 總部用地供應中附加景觀區位修正的實施建議

在工作生活中人們對景觀生態環境的要求越來越高,城市生態景觀對地價的影響將日益增大.通過構建模型來定量分析城市景觀價值具有重要的現實意義.一是建議在城市規劃建設中充分重視城市生態景觀的舒適性價值作用,不斷挖掘山、海、林、河、湖等景觀生態資源,在景觀環境營造上加大投入,提高景觀豐富度,有效發揮景觀資源價值,同時對自然生態景觀注意保護,防止受到污染或者破壞,保證生態景觀給周邊市民提供公共福利和舒適性價值[7]; 二是建議在城市地價、房價評估體系中納入隱含的生態景觀價值,目前深圳市地價評估中僅考慮了建筑類型、使用年期、容積率、產業導向、地下空間的修正,生態景觀因素未有效體現,導致地價內涵存在缺失; 三是在地價評估中未有效考慮景觀生態價值的情況下,建議通過總部供地規模的折算來體現,對現有總部用地供應辦法進行修訂,在總部用地供應規模的測算中增加景觀區位修正系數,并將該做法推廣應用至深圳市40個總部集聚區,加強總部用地供應的精細化管理水平,合理配置土地資源.