高端商品房EPC項目施工預算造價偏高原因及對策

許慧晶

（福州市建設發展集團有限公司，福建 福州 350002）

0 引言

為貫徹落實《國務院辦公廳關于大力發展裝配式建筑的指導意見》（國辦發〔2016〕71號），全面推進裝配式建筑發展，住房和城鄉建設部于2016年6月發布《關于進一步推進工程總承包發展的若干意見》（建市[2016]93號文），提出優先采用工程總承包模式。鑒于國家大力發展裝配式和推行工程總承包模式，福建省閩建辦筑函[2019]42號文規定：裝配式建筑工程和概（估）算的工程費用在2億元以上且具有一定技術難度、工期要求緊、系統性強的工程可采用工程總承包方式。在此背景下，采用EPC模式的工程項目建設越來越廣泛，但一些工程合同造價低，預算造價卻高，不斷突破預期，并沒有達到采用EPC模式建設的初心，沒有達到降低工程成本規避資金風險的作用，沒有實現經濟效益最大化[1]。鑒于此，本文以某高端商品房EPC項目為例，分析施工預算造價偏高的原因，并提出對策。

1 案例項目概況

A項目為住宅+商服（商業）用地，目標是打造成市區高端商品房項目，總建筑面積為137097.04m2，其中上部建筑面積為97211.94m2，地下室建筑面積為39885.1m2，容積率為2.8，綠地率30%以上（含30%）。上部高層建筑共9棟住宅+1棟商業辦公樓（其中有5棟采用裝配式建造），其余為商業配套用房，下設2層地下室。樁基類型為預制管樁，鋼筋混凝土筏板基礎，上部為框架-剪力墻結構。建筑外立面住宅項目為干掛石材（底下3層）+真石漆+鋁單板+系統窗；商業辦公樓為玻璃幕墻+鋁單板；商業裙樓為干掛石材。門廳、走道等公共區域地面及墻面為仿大理石瓷磚面層，內設各種金屬線條及踢腳線，門廳、電梯廳為輕鋼龍骨硅酸鈣板跌級吊頂，走道為輕鋼龍骨硅酸鈣板平級吊頂。套內為毛坯，地面及墻面為水泥砂漿打底，天棚刮膩子。

A項目為EPC工程，招標時限額設計概算總指標為3551.52元/m2；中標下浮率為6.45%，合同造價指標為3332.83元/m2；施工預算造價指標為3846.64元/m2，比合同造價指標高513.81元/m2，整個項目的造價把控存在一定的問題。

2 施工預算造價偏高原因分析

2.1 裝配式建筑成本增加

福州市為加快推動裝配式建筑發展，要求采用裝配式混凝土建造的項目，高度60m（含）以下建筑，預制率不低于30%；高度60m以上建筑，預制率不低于20%，裝配率不低于50%。根據最新的專業測算，工業化建筑較現澆建筑成本主要是構件的生產、運輸安裝以及設計費用的增加，預制率每增加10%，造價增量在150元/m2左右。裝配式建筑造價增量如此之高的原因是裝配式構件設計生產未標準化、模數化，各施工環節或專業之間集成化程度低。

A項目50%以上面積采用裝配式建造，預制率不低于20%，裝配率不低于50%，僅增加裝配式結構，成本增加約300元/m2。另福州市為提升各方主體參與建筑產業現代化積極性，對認定為工業化建筑的設計費用可增加10%～20%，致使成本增加5～10元/m2。此外，采用裝配式建筑的項目，預制構件的運輸及安裝費用較現澆建筑增加，包括對構件運輸車輛的載重、塔式起重機的起重力矩和力臂等要求相應提高。

2.2 初步設計無前瞻性及設計浪費

設計是項目實施的關鍵環節，雖然設計費在工程建設費中占比較低，但對工程造價的影響可達70%～75%及以上，初步設計概算一經批準，即為最高投資限額，無重大變更不予調整。但是在實際工程項目中初設單位關注更多的是工程使用功能，存在結構設計偏保守，裝飾面層材料只考慮美觀，構造做法浪費等情況，并且設計人員的超前意識不足，視野不夠開闊，整體布局思維有待加強，經常在設計過程中未考慮市場后續需求，與周邊建筑融合問題以及對今后社會形態和經濟發展的影響。該項目定位為高端住宅，項目施工預算造價偏高，與初設單位的設計方案有關的因素如下：

（1）未考慮與周邊環境的融合問題，設計方案規劃審查時城鄉規劃局提出原設計方案的建筑立面、形式、色彩等未與周邊環境協調呼應，建議商業裙房結合廣告位統一設計，減少南北立面反差，豐富細節及材質變化，初設單位根據審查意見進行整改，增加屋頂構架及造型線條、多處采用鋁板等，造成設計概算指標增加；

（2）戶型配比及戶型布局未考慮市場營銷的需求，原初設圖紙中96m2的戶型中僅設計一個衛生間，后經市場營銷調查發現購房者對套房中需設立主衛的意愿比較強烈，為便于后續市場銷售，對96m2的戶型進行變更，調整原戶型布局，增加主衛，則相應增加防水、砌體、圈梁等工程量；

（3）設計浪費，外墻找平做法為15mm厚1:3水泥砂漿找平層+5mm厚聚合物防水砂漿+10mm厚1:3水泥砂漿找平層；衛生間頂棚涂刷3mm厚聚合物水泥防水砂漿；外立面石材采用進口石材等做法的浪費。

2.3 限額設計概算造價差異大

根據初設圖紙進行概算編制并掛網招標，建設單位及總承包單位在后續實際施工過程中逐步發現概算與預算差異較大，導致中標后造價控制難度增加。造成概算編制差異大的主要原因如下。

（1）資料不完善，要求不明確。概算編制階段，建設單位往往只進行了粗勘，無法提供詳勘及土方測繪報告，樁基、基坑支護的類型后續可能會根據地質及周邊文物建筑的影響進行調整，造成原概算估算不準。概算編制時提供的擴初圖，比較粗略，很多數據都缺失或者參數不詳，又或者頻繁變化，由此造成施工圖實際工程量與概算預估的量有較大差異。在招標時建設單位的建設規模、建設標準、功能需求、品牌品質等內容遲遲不能確定或經常變化，導致概算編制時存在比較多暫列暫估的造價，存在預估不準的情況。

（2）指標估算錯誤，編制人員能力較低。擴初圖紙的不完善使得概算編制需要用到指標估算法，這些指標基本上是根據已完工項目的結算數據或正在施工項目的預算數據總結出來?？晒こ添椖烤哂形ㄒ恍?，參考項目的指標數據相對而言不夠科學嚴謹，存在一定的片面性，對限額設計概算的真實性會造成影響。在編制概算文件時，編制人員的專業水平較弱，對于項目的實際施工工藝及工序并不了解，對參考項目的具體情況也不清楚，對估算指標的選擇可能不夠準確，導致概算失真，產生造價偏差。A項目的概算編制就存在偏差，編制人員未考慮項目有1棟為商業辦公樓，外立面及安裝的造價相較其他項目應有所提升，導致玻璃幕墻造價、鋁單板幕墻造價、智能化造價估算不足，預算造價比概算增加2000萬元，對整個項目的造價控制造成嚴重干擾。

2.4 施工圖頂格設計未考慮優化

在EPC模式中，初衷是希望總承包單位的設計人員能根據現場施工與采購人員提供的施工過程中存在的問題，在施工圖設計時直接考慮施工難易程度、工程成本高低，并在建設單位提供的初步設計及概算范圍內開展深化設計、優化設計，這樣的施工圖既滿足了建設單位的要求又有利于現場施工，同時成本還得到有效的控制。但是實際施工過程中承包人為追求利潤最大化，基本都是頂限額設計，在基坑支護方案、塔吊、施工電梯方案等未形成工程實體的措施項目以及鋼筋、預制構件、欄桿、門窗等深化內容，占用較高造價，導致后期造價不足，預計降低裝修、景觀綠化、智能化等內容的設計標準，卻與建設單位的預期不符，無法通過審批，致使整個項目可能存在虧損的情況，施工積極性降低，工期拖延，又引起工期罰款，整個過程惡性循環。

該項目總承包單位的設計人員就存在此類問題，在鋼筋配置中過度設計，上部鋼筋含量達60kg/m2，地下室鋼筋含量達142kg/m2，遠超概算鋼筋指標，增加造價1000萬元左右。外墻內保溫設計中不僅考慮混凝土柱、墻、梁部位，還增加了砌體位置，即沿外墻四周（除公共部位外）整體封閉，造價增加300萬元左右。為了整體立面效果，各幢樓上人屋面的四周線條采用骨架+鋁單板線條，又再噴真石漆，增加造價400萬元左右。在實際施工過程中增加1臺塔吊，垂直運輸工程費及進出場、安拆費造價增加250萬元左右?？偝邪鼏挝晃淳C合考慮限額設計，造成整個項目造價突破，而EPC項目又是超限額不予以計取，直接砍頂，總承包單位最終只能自食其果。

2.5 人工費、材料費上漲

工程直接費主要由人工費、材料費、施工機具使用費組成，其中人工費占工程建設費的25%左右，材料、設備更是占工程建設費用的60%～70%，是主要的造價組成部分。為此相關部門會根據市場波動情況不定時發布人工調價系數及材料價格上漲的風險分擔約定。近年來因為疫情等不可抗力因素，各地采取交通管制和人員隔離觀察等措施造成工人銳減，整個建筑行業出現招工難的問題，人工費持續上漲，福建省已多次發布人工費調整系數；材料價格則隨著原材料產能降低，供需不平衡或者國家對環保的管控，導致價格暴漲，直接影響工程總承包項目的施工，不利于整個項目的造價控制。

2.6 不可預見風險和設計變更管控不到位

在整個工程建設周期中，由于施工工期長、范圍廣、分項多、工序繁雜，在施工過程中會發生各種問題，容易出現監管不到位的情況，比如不可預見風險及設計變更的管控存在問題。

（1）不可預見風險管控。施工過程中因勘察報告深度不夠，不能真實反映水文地質情況導致施工變化，地基基礎增減工程量，造成造價增加，不僅會影響限額設計概算控制的質量，更會嚴重影響工程施工的進度與質量。A項目場地內主要為淤泥、淤泥質土，土方開挖后出現大面積流泥現象，土體側移開裂明顯、有斷樁、樁移位的情況。參建各方組織專家對土體加固方案進行論證，結合地勘報告和現場開挖實際情況，專家認為采用水泥攪拌樁對地下室底板下的淤泥土體進行加固是必要的。此方案將造成一個月工期的延誤以及約700萬元費用的增加，對整個項目的工程造價產生較大的影響。

（2）設計變更管控。除不可預見造價的影響外，施工過程中的設計變更也是不可避免的，建設單位為利于項目銷售，會提出一系列品質提升的設計變更，使工程造價不斷增加。A項目在施工過程中建設單位為滿足高端住宅品質而不斷進行提升變更，包含地下室地面做法由金剛砂變更為環氧地坪漆；架空層及門廳位置增設軟裝；景觀圖中主次入口門樓裝飾深化；屋頂原鋪貼瓷磚更改為仿木紋水泥纖維板(TKK板)隔熱層；地下室加大地下大堂空間，大堂的乙級防火門變更為不銹鋼玻璃防火門等內容，造成工程造價增加800萬元左右。

3 有效控制造價的措施

3.1 優化設計裝配式建筑構件

為降低工業化造價，首先通過標準化設計降低構件生產的難度，裝配式建筑在設計方面盡量做到設計標準化、設計模數化、部品部件通用化、配合BIM技術應用等，加強各專業一體化設計，提高建筑整體性。其次，對裝配式構件盡量減少異形及獨特構件的生產，并加強構件的合理拆分，提高裝配式構件的重復利用率，提升模板周轉次數，提高構件生產效率，盡量做到高效、快捷。最后，對預制構件的吊裝與運輸，可選用合適的運輸和起重機械，盡量減少起重機械的安裝次數，提高使用效率，從而減低預制構件的造價[2]。

3.2 加強初步設計階段的設計管理

設計對整個項目的資金投入具有重大影響，然而設計單位的專業技術人員短缺、專業性不足等問題，無法提供足夠的技術支持，造成初步設計階段工作不扎實，不僅會影響工程質量，甚至出現大量設計變更，從而增加工程的投資，對EPC項目初步設計階段的管理實施帶來困擾。對于設計浪費的修正，可通過方案比選以及設計優化等進行控制，從經濟性角度對初步設計進行復核、提供相關工程技術經濟數據和方案比選建議。設計院也要在設計過程中加強造價意識，在滿足規劃規定和建設單位需求的前提下，提高設計質量，努力做到工程技術和工程經濟的統一，有效實現工程造價控制。

3.3 完善前期資料，提高造價人員專業能力

為減小限額設計概算造價的差異，建設單位應加強前期報規及初設階段的工作，盡可能在完成詳勘和原始地面標高測量后再進行初步設計，要求各方人員對擬建項目的地質情況有詳細的了解，并要求建設單位將整個項目的建設規模、功能需求、品質要求等內容細化及明確后再進行招標。限額設計概算完成后，需提前對項目概算造價的準確性進行審核，如出現投資概算不足的情況，則需調整限額設計投資概算金額。對于概算編制人員，要求具有豐富的經驗，并加強崗位培訓，學習施工現場管理、經濟、法律等方面的知識，完善個人知識結構，提升個人的專業能力。建立起參建各方與造價人員之間交流學習，動態地管理成本，使資金效益最大化，有效控制造價。

3.4 限額設計，提升核心技術及管理

隨著EPC項目的實施，建設單位及總承包單位應發揮設計的主導作用，要求在限額范圍內進行設計，努力克服設計與采購、施工脫節的矛盾，并根據項目特點加強設計、采購與施工的協調，完善和優化設計，防止過度設計的情況發生，減少資源浪費，使工程總承包項目的投資效益能達到目標要求。除控制限額設計外還應改進施工方案，選擇恰當的施工方式和技術，并制定工程造價方案，再經過可行性分析，確保方案切實可行，作為建設工程資金投入和使用的依據，降低超概算問題的產生[3]。

3.5 靈活配置資源,完善風控工作

雖然各地為應對人工費及材料價格的上漲，都在及時發布調整系數以及風險共擔政策，為合理控制工程造價提供依據。但是人工費的價格上漲是趨勢，可通過改善勞動條件和提高施工機械化水平，提升裝備的生產率，降低勞動力資源配置。在滿足施工質量的要求下，可對施工現場中某些建筑材料進行二次回收利用，減少不必要的資源浪費。除此之外，也可與建設單位協商合理的分擔材料價格異常波動帶來的風險，最好是加強資金鏈，拓寬融資渠道，對施工期間的材料價格漲跌能做出初步的預判，評估并完善風控工作，以備不時之需，從而提高抗風險能力和競爭力。

3.6 弱化不可預見風險，控制工程變更

因EPC項目存在的不可預見風險較多，參建各方要盡可能降低風險造成的損失，預防不必要的風險發生，可通過加強前期地質勘探和土方測量工作，也可在后期進行風險分配，爭取做到收益對等。對于施工過程中不可避免出現的變更，前期可以利用BIM進行可視化審圖，對建筑、結構、機電、裝修設計從使用功能、品質、美觀、節約建設成本等方面進行設計管控，后續再加強施工全過程的監督管理，對現場發生的變更要進行嚴格控制，從而減少施工過程的設計變更，有效控制造價成本。

4 結束語

綜上所述，該高端商品房EPC項目施工預算造價偏高的原因是：裝配式建筑成本增加，初步設計無前瞻性及設計浪費，限額設計概算造價差異大，施工圖頂格設計未考慮優化，人工費、材料費上漲，不可預見風險和設計變更管控不到位。對此，通過優化設計裝配式建筑構件，加強初設階段的設計管理；完善前期資料，提高造價人員專業能力；限額設計，提升核心技術及管理；靈活配置資源，完善風控制工作；弱化不可預見風險，控制工程變更等措施，可將不利影響減少到最小，達到降低施工預算造價的目的。