場外林地收購面臨的問題及對策

凌壽勇 吳永富

廣西壯族自治區國有東門林場，廣西 扶綏 532199

0 引言

場外林地收購作為一種靈活、高效的土地流轉方式，是當前廣西壯族自治區國有東門林場（以下簡稱為東門林場）發展場外造林事業、擴大林場經營規模的重要途徑，能夠有效提高林場的整體競爭實力和發展水平。近年來，東門林場為加快推進國家儲備林基地項目建設和林場高質量商品林“雙千”基地建設，加快了對場外林地的收購步伐，不斷增強林場的發展后勁。據統計，截至2022年11月30日，東門林場2022年共收購林地165塊，收購有林地面積約為8 600 hm2（含采伐跡地及宜林荒山），完成全年林地收購任務的146%［1］。2023年第1季度，東門林場完成收購場外林地林木有林（宜林）面積3 013.33 hm2，同比增長195%［2］。然而，隨著東門林場場外林地收購規模的不斷擴大，在林地收購過程中出現的問題也越來越多，如權屬問題、環保問題、估值問題和融資問題等。這些問題給東門林場場外林地收購工作帶來了一定的風險和不確定性，嚴重影響了林地收購的效果和效率。因此，筆者根據自身從業經驗，對東門林場場外林地收購面臨的問題進行總結歸納，并提出針對性的措施，以期為規范場外林地收購行為、促進林業健康發展提供參考。

1 場外林地收購概述

1.1 定義

場外林地收購是指在符合法律法規和政策規定的前提下，國有林場通過各種方式購買非國有林地經營權的一種行為。這些林地一般是由農民、村集體經濟組織或者其他單位所持有，既包括對林地的單獨收購，也包括對林地和林木的聯合收購。場外林地收購涵蓋林地的流轉、出租、轉讓等多種形式，旨在推動林地資源的高效利用、合理配置，促進森林資源的保護和開發。

1.2 基本原則

1.2.1 依法依規

國有林場在進行場外林地收購時，必須嚴格遵守《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國森林法》《中華人民共和國農村土地承包法》等相關法律法規，確保場外林地收購的合法性和合規性［3］。此外，要遵循地方關于土地利用、生態環境保護等方面的政策，確保林地收購行為符合地方的發展規劃和生態保護規定。

1.2.2 公平公正

在進行場外林地收購時，國有林場應當堅持公平公正的原則，在談判、簽訂收購協議等過程中，保障各方的合法權益，確保收購價格和條件公平合理，避免出現不正當競爭和不公正行為。

1.2.3 自愿有償

國有林場進行場外林地收購應當尊重林地所有者的意愿，保障其自愿有償的權利。林地所有者有權根據自身意愿和市場價格，自愿選擇是否出售林地及出售的價格；國有林場應當尊重并給予合理回應，并在合理范圍內進行談判和購買。

1.2.4 公開透明

國有林場進行場外林地收購時，應保持公開透明，避免暗箱操作和利益輸送。具體來說，收購方應向被收購方公開收購計劃、收購價格、收購條件等相關信息，確保被收購方的知情權和參與權。

2 東門林場場外林地收購面臨的問題

2.1 權屬問題與法律風險

東門林場在進行場外林地收購時，權屬問題一直是一個核心問題。由于歷史、政策等多方面原因，部分林地存在權屬不清、邊界模糊的問題［4］。這些林地的權屬爭議往往涉及多個利益相關方，如當地政府、林業企業、村民及村集體等。在林地收購過程中，如果不能清晰地界定這些林地的權屬關系，將會給收購方（東門林場）帶來巨大的法律風險。第一，權屬問題可能會導致收購方無法合法有效地取得林地的經營權，進而影響整個收購計劃的實施。第二，權屬問題可能引發法律糾紛和訴訟。例如，如果收購方未按照相關審批程序或規定進行交易，可能會面臨行政處罰甚至刑事責任的風險；如果收購方未能履行合同約定或侵犯了他人的合法權益，也可能面臨合同糾紛和民事賠償的風險。

2.2 環保問題與政策約束

東門林場在進行場外林地收購時，環保問題和政策約束也是必須面對的問題與挑戰。第一，場外林地收購項目可能涉及森林資源的開發利用，如造林、伐木等，這些經營活動可能對生態環境產生負面影響，如破壞森林植被等，需要引起重視［5］。第二，地方政府出臺的各項環保政策和法規對于森林資源的管理和利用提出了嚴格要求，如林地保護政策、環境影響評價制度及生態補償機制等，都可能對東門林場場外林地收購項目的實施造成影響。例如，地方政府可能會設立保護區域或者劃定禁止開發的區域，以保護森林資源。如果東門林場場外林地收購項目涉及這些受保護區域或禁止開發區域，可能面臨限制或被禁止收購。

2.3 估值問題與價格風險

估值問題與價格風險是東門林場場外林地收購工作面臨的重要挑戰之一。第一，場外林地是一種特殊的資產，其價值受到多種因素的影響，如地理位置、氣候條件、土壤質量、森林類型、林木生長情況等［6］。此外，林地的價值還與其未來的開發潛力、市場供需等因素有關。這些因素的變化性和不確定性給場外林地的估值帶來了很大的困難和挑戰。第二，當前，場外林地價值的評估缺乏完善的標準化體系，不同的評估機構可能采用不同的評估方法和參數，導致評估結果存在較大的差異。由于場外林地具有地域性和個體性的特點，評估結果往往難以進行橫向和縱向的比較?？傊?，由于場外林地估值的不確定性和復雜性，東門林場在收購場外林地時面臨較大的價格風險。如果收購價格過高，可能導致東門林場場外林地未來的經營收益下降或虧損。

2.4 融資問題與資金壓力

由于場外林地投資規模較大，東門林場需要籌集足夠的資金以完成收購。然而，融資渠道的有限性和資金壓力的增大給場外林地收購帶來了很大的困難和挑戰。第一，由于場外林地收購屬于相對高風險的投資行為，傳統金融機構可能對此類項目的投資持謹慎態度，而一些新興的綠色金融機構或者基金對于森林資源投資尚處于初級階段。因此，東門林場在融資過程中可能面臨著融資來源不確定、獲得相關融資支持相對困難的問題。第二，由于場外林地收購的資金需求量大，東門林場需要承擔較大的資金壓力。如果資金籌措不充分或資金鏈出現問題，可能導致林場無法完成收購或面臨經營風險。即使完成了場外林地收購，東門林場依然需要投入大量的資金進行林地管理和開發，進一步加大了資金壓力。

3 東門林場場外林地收購對策

3.1 明確林地權屬，防范法律風險

針對場外林地收購中面臨的權屬問題與法律風險，東門林場可采取以下有效對策。第一，做好前期調查和核實工作。在收購前，東門林場要對目標林地開展詳盡的調查和核實工作，包括對林地的所有權、使用權、經營權等進行全面了解［7］。同時，要核實林地是否存在權屬爭議、邊界不清等問題，以確保目標林地的權屬關系清晰明確。第二，加強與利益相關方的溝通和協商。在場外林地收購過程中，東門林場應積極與當地政府、林業企業、村民及村集體等利益相關方進行溝通和協商，尋求達成共識的最佳方案。與利益相關方建立良好的溝通機制，可以有效防范和化解權屬問題帶來的法律風險。第三，借助專業法律機構的力量。為了防范法律風險，東門林場還可以借助專業法律機構的力量，如律師事務所等，為林場提供專業的法律咨詢和法律意見，幫助林場合法有效地取得目標林地的經營權，并避免因權屬問題引發的法律糾紛。

3.2 遵守環保法規，降低環境風險

東門林場在進行場外林地收購時，要積極履行環境保護責任，遵守地方相關環保法規，降低環境風險，努力實現經濟發展與環境保護相協調。第一，加強與地方政府的溝通合作。東門林場在收購場外林地時，應積極與地方政府建立良好的溝通合作關系，充分了解目標林地所在地的環保政策和法規，確保收購項目符合政策要求。同時，時刻關注當地政府對于森林資源開發利用方面的管控政策，及時調整收購策略和方案，以適應新的法規和政策要求。第二，科學開展環境影響評估。在收購林地前，東門林場應要求各收購單位和業務部門對目標林地進行環境影響評估，包括植被狀況、野生動植物種群分布、水土流失情況等方面。針對評估結果，制訂相應的環境保護措施，如合理規劃伐木區域、減少破壞野生動植物棲息地的活動等，以最大限度地減少對生態環境的負面影響。

3.3 完善估價機制，獲取公平價格

通過完善估價機制，東門林場可以更準確地獲取場外林地收購的公平價格，降低投資風險，促進林地資源的有效利用和可持續發展［8］。第一，建立多元化的評估指標體系。東門林場應建立一個多元化的評估指標體系，包括市場價格指數、土地配置項目收益、生態效益評估等，以全面評估目標林地的價值。這樣的多維度評估方法能夠更準確地反映目標林地的真實價值，避免單一評估指標帶來的片面性和不確定性。第二，引入第三方專業評估機構。東門林場應積極與專業評估機構合作，由其對目標林地的價值進行獨立評估，以獲取客觀公正的估值結果。這樣可以確保估值過程的專業性和客觀性，提高估值結果的可信度。第三，加強談判與協商。在確定收購價格時，東門林場應要求各收購單位和業務部門充分了解賣方的預期和底線，結合己方的收購策略和預算進行談判。在談判過程中，要保持客觀、公正和理性的態度，防止出現利益輸送、暗箱操作的情況，以獲得公平合理的收購價格。

3.4 拓寬融資渠道，緩解資金壓力

為應對場外林地收購中的融資問題與資金壓力，東門林場可采取以下對策。第一，多渠道融資。東門林場應積極探索多種融資渠道，如銀行貸款、股權融資、基金、信托等。通過多渠道融資可以降低單一融資方式的風險和不確定性，增加資金來源。同時，要關注不同融資渠道的利弊和成本效益，選擇合適的融資方式。第二，合理規劃資金。在場外林地收購過程中，東門林場應要求財務部門合理規劃資金使用，制訂詳細的資金使用計劃，包括收購資金、運營資金等，以降低財務風險和提高資金利用效率。第三，努力提升自身實力和信用等級。提升自身實力和信用等級可以幫助東門林場更好地獲得融資支持。東門林場可通過加強企業管理、提高盈利能力、降低財務風險等措施提高林場的信用等級和市場認可度，有助于降低融資難度和成本，提高場外林地收購的成功率。第四，尋求合作伙伴。在場外林地收購過程中，東門林場可積極尋求合作伙伴的支持，通過聯營造林、股份制造林等方式與其他企業或機構合作，共同投資場外林地收購及造林項目，從而分擔風險和資金壓力，實現共贏。

4 結束語

場外林地收購在東門林場的發展過程中具有重要意義，能夠快速擴大全場經營規模，提升競爭實力。然而，東門林場場外林地收購仍面臨一些問題與挑戰，給場外林地收購工作帶來了巨大的風險和不確定性。筆者認為，通過采取明確林地權屬、遵守環保法規、完善估價機制和拓寬融資渠道等措施，可以有效解決場外林地收購過程中面臨的法律風險、環境風險、價格風險和資金壓力等，確保場外林地收購工作高效開展。然而，對于不同地區、不同類型的場外林地收購問題，可能需要針對性地制訂不同的對策。此外，隨著國家政策的調整和市場環境的變化，場外林地收購可能面臨新的問題和挑戰。因此，未來關于這些方面的研究還需要進一步深入探討。