安置型商品房項目全流程管理的要點

柳正倫

(廈門市湖里區國有資產投資集團有限公司,福建 廈門 361000)

0 引言

安置型商品房工程管理屬于綜合性較強的管理項目，需要全流程、全過程管理，其中涉及到項目前期開放、設計管理、施工過程控制、驗收及交付等方面。在此過程中，項目管理需做好預控，在項目初始階段，應及時對項目的各個環節進行管理，并針對下一階段的工程進度、問題關鍵點進行預判，以此全面體現全流程、前瞻式的管理思路，以期達到專業化的管理水平。

1 項目概述

1.1 項目概況

金林灣花園B區安置型商品房項目占地4.14m2，總建筑面積21.5萬m2，其中地上15萬m2，地下6.5萬m2。地上20～32層，建筑高度62.4～98.4m，2層地下室。綠地率35.46%。

1.2 投資規模

項目土地出讓金28.26億元，建設總投資8.4億元，單方預估造價3 900元/m2。

1.3 建設功能分區

金林灣花園B區安置房項目為安置型商品房，安置戶型20種。分別為建筑面積45～50m2，一房510套，建筑面積85～95m2；兩房477套，建筑面積110～140m2；三房470套，建筑面積150m2；四房26套，建筑面積130～230m2；樓中樓33套。地下停車位1 913個，充電樁車位387個，占比20.23%。配套建設3 542m2幼兒園一所，216m2生鮮超市一處，2 701m2社區服務中心一處，其他商業配套2 716m2。

2 安置型商品房項目概念

安置型商品房是根據征收項目安置需求生成，以“限房價競地價”方式公開出讓供地，由具備房地產開發資質的企業按照商品房運作模式開發建設，用于財政性投融資或其他由政府負責征收的建設項目的安置用房。安置型商品房實行“按需定建、統一規劃、掛牌出讓、統一管理、限定房價、定向配售”管理原則。

安置型商品房和安置房的主要差別是土地的供應方式和上市交易的制度不同；安置型商品房與普通商品房的主要差別是銷售對象、銷售方式和定價的不同。

3 安置型商品房項目全流程管理要點

3.1 項目前期開發管理要點

首先，根據征收項目安置需求，按照“就近安置”原則生成項目，明確建設規模、戶型、套數等及交房時間；其次，按程序完成選址后，結合規劃條件，以“限房價競地價”方式公開出讓，可與普通商品房一起混合供地，其中普通商品房面積占整個項目比例原則上不高于20%，也可單獨供地；最后，簽訂土地出讓合同，合同需明確安置型商品房銷售均價、戶型標準、建設標準、交房時間，項目在發改備案后，辦理項目后續相關行政審批手續。

3.2 項目設計階段的管理要點

在安置型商品房項目建設過程中，設計圖紙為項目建設的依據，也屬于房地產項目管理的重點。其中，安置型商品房設計圖紙若存在與施工情況不符或出現變動調整等問題，不僅影響安置型商品房項目進展以及施工質量，同時也會增加施工成本。

在工程中，設計是一個重要的環節，所設計的專項圖紙質量對工程的整體質量產生重要的影響。同時，也會對該項目實施后的經濟效益和社會效益產生影響。因此為合理提高項目設計質量，在進行管理時有如下幾個要點。

3.2.1 統一建設標準

安置型商品房建設標準，必須同時達到安置房和普通商品房的建設標準。項目同時存在安置型商品房和普通商品房的，安置型商品房和普通商品房的設計、建設、配套設施、裝飾裝修要嚴格執行統一的標準。

3.2.2 設計方案先行

為了使安置型商品房更好的服務于被安置的居民，在項目初始設計階段，要跟建設主管部門、街道、社區、居民代表對設計方案進行深入的探討和分析，根據安置對象自住和出租的房源比例關系設計出讓安置戶滿意的戶型。

3.2.3 專項深化設計進度管理

設計的進度直接關系到工程的整體工期，為確保設計進度，加快主體設計施工圖的審查工作，將需進行專項(或深度)設計的工程。由各專業設計單位按照項目的總體進度表依次提交所需施工圖紙，完成的專項施工圖紙，由審圖單位審核；監理、代建、業主單位協調審批后下發，并要求有關單位予以執行；各專業設計單位應嚴格遵守本工程的出圖時間表，同時提供設計進度報告或完成的施工圖。如有滯后，及時通知業主和相關單位，及時調整施工內容，不可影響總項目的實施工期。

3.3 項目施工過程管理要點

在施工過程管理中，應明確項目實施的關鍵線絡，并對各主要節點進行合理管控。在此過程中，會有不可預測的因素，必須根據工程的實際情況，采取主動、超前、穩妥、具有可操作性的管理措施，以確保項目保質保量地完成。具體內容

3.3.1 進度控制

編制具有可操作性的總體進度計劃和年度進度計劃，尤其要注意場區上下的交通和工作面的交接，嚴格控制人員、機器和材料的投入情況。在安置型商品房項目中，物資采購管理通常是至關重要的一部分，項目經理需要制定物資采購計劃，并監控供應商的交貨進度，以確保所有必要的材料在需要的時候可供使用。若出現問題需及時找出處理問題的解決辦法，由此避免出現影響項目建設的情況發生。編制里程碑節點目標，項目設立基坑支護及樁基礎完成時間，地下室主體完成時間，地上主體完成時間，正式通電、通水時間，室外綠化景觀完成時間和竣工備案時間，圍繞著節點設立考核制度并寫入合同。

3.3.2 質量控制

嚴格落實代建、監理單位對施工質量的檢查制度，嚴格控制建筑材料符合招標的品牌和設計的相關技術參數指標，嚴格實施項目的抽檢和飛檢制度，同時項目設立質量管理目標和評優的獎勵措施。在設計階段，需要充分考慮居住者的需求和安全要求，開展科學的設計方案，并加強設計方案的審核和評估。在施工過程中，需要建立科學的施工組織方案和施工技術標準，進行現場管理和監督，并建立完善的施工質量檢查體系。有針對性的對項目關鍵部位的施工質量進行重點關注，首先是防水工程，在容易出現滲漏的地下室、屋面、外墻進行防水施工時嚴格按照技術交底的方案對每一道工序進行驗收；其次是公共部位的裝修工程，要充分考慮用戶的使用和審美要求，提前做好公區裝修的樣板，在經過確認后嚴格按照樣板進行實施，實施過程中嚴格控制墻磚的施工質量防止脫落；最后是室外工程，室外的綠化景觀苗木在進場前進行實地考察選苗，嚴控喬木的胸徑和冠幅，指引牌要醒目美觀，水污水排放要順暢。在施工完工后，需要進行全面的驗收，并建立維護體系，加強安置房的日常維護管理，檢查隱蔽工程和質量問題，并及時處理。綜上，在安置房工程建設的整個過程中，要強化質量管理，以安置房的質量安全為首要的項目管理任務，嚴格按國家相關標準和規范進行施工與驗收，保證安置型商品房工程的質量達標，給受益者一個安定、安全、舒適的家。

針對工程的實際情況，理順各工序間的關系，對各工序的質量盲點進行控制，并加快關鍵工序的進度；針對項目的具體情況，對工程質量影響顯著、前后工序相互影響的關鍵工序，必須實行移交制度，確保其順利進行，如此既節省了工期，又節省了造價，還可提高項目的整體質量，可有效防止彼此之間存在的扯皮和推諉現象。同時，把交接單作為一個進度節點，可將時間點劃分清楚，從而為工程項目的實施、追本溯源提供強有力的支持。主要的交接工作包括：施工控制點(由測繪單位向施工單位)與總承包單位交接，防水與土建的交接，土建與安裝的交接等等。在這些項目中，各個項目的轉包和總包的交工非常重要，其不但能加快總承包的工作速度，而且能避免在以后出現糾紛問題。

3.3.3 成本控制

安置型商品房項目的成本控制是一個非常重要的環節。為了保證項目返遷安置的順利進行，建設單位需要對各個方面的成本進行有效管理，切實有效的控制房屋的建設成本和建設周期。首先要開展深入的市場調研，從市場需求、競爭格局、政策導向等為項目選址、定位提供依據，在充分考慮市場需求、政策導向的基礎上，選擇合適的項目用地，以降低土地成本；其次，對施工所用材料和設備進行充分的市場調研，選擇性價比較高的建筑材料和設備，合理有效的控制建筑成本；最后在施工過程中進行嚴格監管，確保施工質量，合理的設計優化，降低返修成本和時間成本。

3.3.4 安全文明施工管理

安置房項目的施工安全是施工期間必須高度重視的內容，對此需加強安全文明施工管理工作。組織所有參與建設的單位，對安全和文明的施工標準進行深入學習，并對施工現場進行日常的安全和文明的檢查，并及時發出整改通知確保督促的有效性。嚴格落實代建、監理單位的安全檢查制度和問題整改清單，在項目實施前對可能存在的重大安全隱患進行梳理，以備有效的應對和監管措施；設定施工安全檢查次數和責任部門，對建筑工程實行分層負責制，各負責人需要定期進行巡視，發現問題及時予以解決；編制安全應急預案，提高應對突發事件的處理效率；周期性安全評估和整改，對安置房項目的施工安全進行評估，及時發現并糾正可能存在的安全隱患，確保施工安全可控。

3.3.5 信息管理

建設單位派駐代表，對接項目的流程管理，實時掌握項目的施工動態，并且需將所掌握的施工狀態以及項目建設情況如實報告給有關的主管部門。首先制定科學合理的信息化管理目標，為了實現工程項目管理的信息化，需要對工程項目自身存在的相關問題進行分析，以保證工程項目管理人員能夠充分、全面地理解工程項目的具體實施內容。其次要構建一體化信息機制，在建設工程項目建設過程中，會消耗很多的人力和物力，而這些資源都具有較大的計算能力和較復雜的管理體系。對此需明確規范化管理原則，并在規范化管理的基礎上做好靈活性管理工作，在實際的管理過程中，需從人員、材料、機械等管理內容中進行，并確保各部門均達成有效的溝通合作。最后要完善信息化管理制度，需明確信息化建設管理對于項目整體建設的要求，在工程建設項目管理體系中，要確?？赏怀龉芾韮烖c，并將該優點與信息管理特點結合起來，使其發揮出管理價值，并形成互補增益的信息化管理特點。在實際的信息化管理系統中，還需明確所采用的人力管理辦法，并與計算機管理系統相配合，由此持續提升項目信息化管理水平。

3.3.6 項目管理總結

針對本項目的實際管控，主要是根據本項目的定位，且做好產品定位的同時，在工程端，重點通過工程的精益策劃，工程各階段策劃轉換、室內穿插、總平穿插。從組織管理上，搶抓監理、施工、各分包單位有序協調推進；還需采取必要措施解決以往所出現的設計、管理執行力以及經濟管理偏差等問題；需從風險管理上，狠抓安全、質量、進度，重點強調運營節點把控，助力營銷；同步注重工程質量，確保項目管理達到預期目標，主要是從資源管理上，對前端的單位入圍、招標文件的編寫、界面的劃分、管理標準化及制度落地進行全面規劃；在精益建造中，采用新工藝，確保防滲漏，從一開始就定位省優工程，并把此目標貫穿于工程管理的全過程。

3.4 項目竣工及交付的管理要點

3.4.1 驗收承諾

在按設計圖紙和有關驗收規程的要求下，按時、優質地完成項目的全部施工，各專業、部位都應按照具體的計劃進度完成其檢驗、驗收等工序，并保障可以此驗收合格，在合格率達到100%時，可完成竣工工序[1]。

3.4.2 驗收組織流程

項目完工后委托專業公司編制“多測合一”成果報告，申請聯合驗收。驗收事項包含質量竣工驗收監督、檔案驗收、竣工規劃和土地核實、消防驗收、人防工程竣工驗收備案、通信建設工程竣工驗收備案。各驗收部門出具驗收合格結論后，申請辦理竣工驗收備案證明。

3.4.3 交付管理

為保證交付給業主100%的合格率，提前選定物業單位，由業主單位和物業單位共同驗收認定符合要求后進行移交，物業單位在移交后對房屋進行有效的監督管理和維護[2]。

4 結 論

針對安置型商品房項目全過程管理，其包括前期、設計、質量、進度以及重要節點管理等，在實際管理過程中，管理人員必須要合理地制定管理內容以適應項目建設要求?；谌^程管理，可通過管理解決項目存在的細節問題，并合理控制工程質量，進而有效提高項目整體建設水平，確保建筑安全性、功能性。