房地產企業投資風險成因及防范研究

耿慧霞

【摘要】房地產行業是國民經濟體系中的重要支柱產業，對促進我國經濟發展和改善民生具有重要作用。與其他行業相比，房地產行業的資產占用規模大，項目周期較長，因此風險控制問題值得特別重點關注。本文研究房地產企業的投資風險并提出對應的風險防范措施，助力房地產企業健康發展。

【關鍵詞】房地產企業 投資風險 風險防范

房地產行業是國民經濟體系中的重要支柱產業，對促進我國經濟發展和改善民生具有重要的作用[1]。近年來，我國相繼出臺宏觀調控政策，堅持“房住不炒”原則，房地產行業開始轉向平穩發展，房地產企業的投資開發力度也在不斷下降。由于房地產企業其本身具有投入資金規模高、投資開發周期長和投資開發成本高等特點，再加上外部市場環境的影響，給企業的經營發展產生了較大影響。如果房地產企業不對相關風險進行防范和控制，有可能導致企業資金鏈斷裂，甚至導致企業破產。因此，房地產企業應重視投資項目的風險防范和控制，識別出投資風險因素，并采取針對性的風險防控措施，以此降低投資風險，提高企業的資金回收率，實現預期收益，促進企業健康發展?；诖?，本文首先闡述了當前房地產企業投資的現狀及成因，然后分析了房地產企業投資風險的類型及成因，最后提出了針對性的風險防范措施，以此降低房地產企業的投資風險。

一、房地產企業投資開發的現狀及成因

進入21世紀以來，我國房地產行業快速發展，房地產的銷售價格快速上漲，為了遏制房價過快上漲及炒房投機行為，我國相繼出臺了一系列宏觀調控政策。從目前房地產投資開發的現狀來看，主要呈現出以下特點。

第一，房地產的投資開發規模仍在不斷上升。國家統計局相關數據顯示，截至2021年末，我國房地產行業的投資開發總額達到14.8億元，從2019年開始一直保持在5%以上的增幅。第二，房地產買賣之間仍然存在投機行為。由于近年來房價不斷上漲，不少消費者不惜借款去買房，然后等到升值以后進行銷售，以賺取差價獲得利益。雖然這種投機行為開始逐漸減少，但是這種現象已經導致我國相當部分房屋存在空置現象。

通過上文關于房地產企業投資開發現狀的分析可以發現，雖然近年來我國房地產行業快速發展，但同時也暴露出了一些風險問題。

第一，房地產企業盲目加大投資開發力度。房地產行業本身就有投資成本高、周期長和投資回報率高等特點，尤其是前些年房價快速上漲，高額利潤導致一些房地產企業失去理智，沒有進行科學合理的決策，盲目加大投資開發力度，導致企業負債成本高企，資本結構不斷惡化。

第二，我國可供投資開發的土地資源逐漸不足。房地產企業在投資開發的過程中必然少不了土地資源，一旦沒有足夠的土地資源可供投資開發，那么房地產企業將會無法持續發展。近年來，隨著大部分城市以及城市周邊土地資源的占用，再加上我國不斷加強宏觀調控政策，土地價格不斷上升，進而導致房地產企業投資開發的成本不斷提高，房子價格也不斷上漲。尤其是國家相關政策要求必須支付一半以上的土地使用權價格，對部分房地產企業產生了較大沖擊。

第三，投資風險逐漸暴露出來，給房地產企業帶來損失。特別是近段時間以來，商業環境復雜多變，降低了房地產市場的需求，消費者購買意愿降低，同時房地產企業也無法及時收回房價，給房地產企業帶來嚴重損失，甚至導致房地產企業資金鏈斷裂，進入破產清算。

二、房地產企業投資風險類型及成因

房地產企業投資風險，主要是指房地產企業在投資開發過程中投入的資本由于不確定因素的影響而無法收回或給企業帶來損失的風險[2]。具體而言，房地產企業的投資風險主要包括政策風險、市場風險、法律風險、經營風險以及財務風險[3]。

（一）政策風險

政策風險，主要是指房地產企業在投資開發過程中政策出現變化而帶來損失的風險。當前，房地產行業是國民經濟體系中的重要組成部分，對我國經濟的發展具有重要影響，同時也由于具有提供住房和改善民生的功能，國家往往根據市場環境的變化情況出臺一系列宏觀調控政策，比如稅收政策、土地政策以及信貸政策等，來遏制房價過快上漲。因此，在當前我國關于房地產市場的相關制度還不是很完善的情況下，房地產企業受到宏觀調控政策的影響較大，增大了房地產企業投資的不確定性。

（二）市場風險

市場風險，主要是指房地產企業在投資開發過程中由于市場環境發生變化而帶來損失的風險。在當前的市場環境下，我國房地產市場短期內出現供給大于需求的現象，市場上出現了很多同質性的樓盤，并且很一些房地產企業為了增大市場份額，不斷提高營銷力度，加大營銷資金投入，加劇了房地產企業之間的競爭。而一旦房屋銷售不及預期，市場上的供大于求將會給企業帶來極大損失。

（三）經營管理風險

經營管理風險，主要是指房地產企業在投資開發過程中由于企業本身管理不善而帶來損失的風險。房地產企業之所以會產生經營管理風險，主要是由于房地產企業在投資之前沒有充分收集相關信息，作出了錯誤的投資決策，導致項目施工以后出現不能如期按時完工，造成項目爛尾等，進而給房地產企業帶來損失。此外，由于房地產企業在投資開發過程中運營不善，開發成本較高，房屋不能及時售賣出去，無法收回投入資金，進而給企業帶來損失。

（四）法律風險

法律風險，主要是指房地產企業在投資開發過程中由于投資合同糾紛或者違反法律規定而帶來損失的風險。房地產企業在投資開發的過程中需要與許多單位與主體進行聯系，比如政府、供應商和施工設計單位等進行交易，其中所涉及的合同較多且條款比較復雜，一旦相關合同條款中出現瑕疵，或者違反了相關法律的規定，進而會給房地產企業帶來一定的損失。

（五）財務風險

財務風險，主要是指房地產企業在投資開發過程中受財務活動不可控制因素的影響，導致房地產企業的投資預期財務目標與實際財務成果產生偏離，進而帶來損失的風險。房地產企業在投資開發過程中需要投入大量資金，投資規模大，項目建設周期長，一旦企業在項目建設以后無法收回資金，將會給企業帶來極大的損失。此外，如果企業在銷售房屋的過程中需要較長時間收回資金或者通過變賣房屋的方式來收回資金，也會給企業造成一定的損失。

三、房地產企業投資風險防范措施

（一）政策風險防范措施

政策風險是當前房地產企業投資風險當中的最主要的風險，一旦相關宏觀調控政策出臺，將會影響所有房地產企業，尤其是對于一些中小型的房地產企業而言，會產生嚴重影響[4]。在防范政策風險時，房地產企業應該時刻關注最新的國家政策，時刻跟蹤房地產市場相關信息，并且要根據即將出臺的法律法規以及國家未來大力發展的產業和領域中預測經濟發展趨勢，及時把握房地產市場的走向，搶占先機。

（二）市場風險防范措施

為了應對市場風險，房地產企業應該在投資決策以前充分收集市場上相關信息，深度分析當前的市場變化情況，然后根據企業的實際情況決定是否能夠接受項目投資開發過程中潛在的市場風險。

（三）經營管理風險措施

為了應對經營管理風險，房地產企業應該強化自身管控機制，優化配置企業資源，提高經營管理水平。房地產企業在投資開發過程中應該重視物資采購的審批，嚴格把控采購資金流向，同時應該引入投標方式，降低投資項目的開發成本，提高采購物資的質量，進而保障投資項目的品質。

（四）法律風險防范措施

房地產企業在投資開發過程中所涉及到的所有合同，都應該進行嚴格的審核，避免出現不符合法律規定的合同條款或者不利于自身利益的合同條款，進而給企業造成損失。房地產企業可以自己組建專業的法律合規部門，也可以聘請專業的機構對投資項目進行法律合規性審查，并及時調整不符合法律規定的內容，使投資項目符合法律要求。此外，為了防止市場價格的變動影響到合同價格，房地產企業應該明確合同條款，標明合同更改條件和注意事項。最后，房地產企業也可以與當地政府簽訂相關協議，將一些法律風險轉移給當地政府，降低法律風險損失。

（五）財務風險防范措施

房地產企業在投資開發過程中需要投入大量資金，投資資金的規模占比較高，項目建設周期較長，因此，房地產企業為了籌集足夠多的資金并且在投資施工完成以后收回資金，不影響企業正常的經營運轉及滿足企業可持續發展需求。房地產企業應該綜合考慮各種因素的影響，根據企業自身的綜合實力以及實際情況，選擇合適的融資方式和融資金額，防止企業出現資本結構惡化以及資金不足導致企業資金鏈斷裂。

結語

在當前宏觀調控政策不斷趨緊和商業環境復雜多變的環境下，房地產企業應該重視投資項目的風險防范和控制，并采取針對性的風險防控措施，以降低投資風險，提高企業的資金回收率，實現預期收益，并促進企業健康發展。

參考文獻：

[1]李霽林.基于全周期分析法的企業投資風險分析——以房地產企業為例[J].中外企業文化，2022，（08）：42-44

[2]王一敏.我國房地產企業投資風險成因及防范研究[J].財會學習，2022，（02）：130-132

[3]王守波.我國房地產企業投資風險分析[D].山東建筑大學，2020

[4]林中釗.解析房地產企業投資風險及管控措施[J].時代金融，2020，（15）：36-37