房地產企業財務成本核算與控制探討

申晉俊

山西德源房地產開發有限公司

房地產開發企業的項目開發和建設周期性較長，企業要想確保項目順利建成并驗收，就應當具備充足的資金來源。但是企業內部的資金是有限的，企業應當在項目開發初期，籌措大量的資金，那就需要企業借助外部金融機構來獲取更多的資金。但是由于金融層面的制約，房地產開發企業的融資難度較大，限制了企業的發展。因此房地產開發企業應當加強成本管控，對項目開發建設的全過程實行管控，降低項目成本支出，企業還可以加強投融資環節的風險管理，合理規劃資金，對資金進行優化配置，推進房地產企業健康、穩步發展。

一、相關理論概述

(一)財務成本核算

財務成本核算是指企業為了準確計算出企業生產經營環節中的總成本，對各環節中已經發生的費用進行分配和歸集，并且采用一定的成本核算方法進行核算與統計。成本核算是成本管理工作中的重要環節，其結果的準確性對企業的成本預測以及分析等工作產生較大的影響。企業在成本核算的工作中，應當正確劃分生產成本與期間費用的界線，同時企業還應當做好成本核算的基礎工作，健全成本核算的相關流程，加強定額管理，認真執行成本開支的有關法律規定，采用合適的成本核算方法，在核算的過程中，明確成本核算的對象，為企業的成本預算和管控工作提供依據。

(二)成本控制

成本控制是指企業對一定時期內的經營成本進行規劃，并且設置了成本管理目標，并且在實際的經營過程中對影響成本費用的所有因素進行管控，以期降低企業的成本費用，提高企業的經濟收益，實現企業預期的成本管理目標。成本控制是現代企業提升自身價值和綜合競爭力的必要舉措，企業強化成本控制，針對一些相對較為穩定的成本費用，應當通過預算進行管理，而對于一些變動較大的成本，如直接材料費用、直接人工費用等，就應當加強材料消耗管理，實行消耗定額管理的方法。

二、房地產企業加強財務成本核算與控制的意義

(一)降本增效，提高企業的抗風險能力

企業實行全過程的成本管控的最終目的就是降本增效，增加企業的營運資金，房地產開發企業在成本核算中，對房地產項目的各個環節中的成本支出進行歸集和統計，全面了解企業在項目建設建設中的成本費用支出的情況。企業對于項目的費用支出編制預算，制定預算管理的總體目標，通過預算對成本費用進行嚴格的管控。企業應根據成本核算的結果，對企業成本費用超支的環節進行管控，分析影響企業成本費用的關鍵因素，制定針對性的解決對策，降低企業的成本費用，增加企業資金。

(二)降低財務風險，提高企業的綜合競爭力

企業在成本核算與控制的過程中，為了確保企業內部資金的完整性和安全性，強化了企業內部的資金管控。如企業在投資過程中，企業在事前環節做好市場行業的調查分析工作，充分了解項目整體的運營狀況，對項目做好可行性分析。而企業在進行可行性分析的過程中，應當加強項目成本核算工作，對項目各環節中的成本支出情況進行預測，分析項目建成后的盈利狀況，為企業決策提供參考依據。而在投資的過程中，應當重視資金流向和流量的管控，避免資金浪費，同時也要重視項目的運營情況，在發現影響企業投資收益因素的時候，制定科學的風險防范和應對方案。而在事后控制環節中，企業應當強化應收賬款管理，及時收回企業的投資收益，減少壞賬和死賬，全面降低企業的財務風險，提高企業的綜合實力。

(三)提高財務管理的水平

企業開展財務管理，強化內部控制，不斷優化企業內部的財務管理制度和流程，并且強化內部監督和管理，及時調整企業的經營行為，確保企業經營管理目標的實現。而成本核算與控制作為企業財務管理工作中的重點環節和內容，企業可以在進行成本核算與管控的過程中，引進先進的財務信息化管理系統，加強企業內部交流，實現數據資源共享，提高部門之間的協同性，促使企業財務管理水平的提升。

三、房地產企業財務成本核算與控制工作中的問題

(一)成本核算與成本控制的意識不強，缺乏專業人才

意識是行為的先導，房地產企業全體員工只有樹立成本核算與管理的意識，才可以強化成本管控的成效，為企業開展和成本核算與控制工作營造良好的內部環境。但是房地產開發企業全體員工的成本核算與控制的意識不強，具體原因為：第一，企業領導層較為重視企業日常的項目建設以及企業的盈利狀況，全體員工對自身在成本控制管控工作中的職責認識不清，在成本管理工作中不能配合財務管理人員，致使成本控制工作難以開展；第二，企業未建立健全相應的績效考核機制，也未將成本控制與績效管理工作相結合，導致企業的工作效率較低；第三，房地產企業關注項目的運營情況，并且為了提高項目建設的質量，確保項目建設工作可以有序開展，就招聘了大量的工程師以及營銷人員，在一定程度上提高了銷售量。但是企業卻缺乏專業的成本核算與控制人才，使企業難以開展精益化管理。

(二)成本核算與控制體系不健全

企業健全成本核算與控制體系，優化內部控制與管理的流程，可以規范企業成本控制工作的流程，提高企業的工作效率。但是現階段部分房地產開發企業的成本核算與控制體系不健全，具體表現為：第一，企業的成本核算體系不完善，企業未明確成本核算工作的具體流程，也未明確各部門在成本核算過程中的工作職責，企業內部的信息傳遞缺乏時效性，各部門之間也不能高效配合；第二，企業內部的控制制度不健全，企業在引進內部控制體系的時候，未根據自身的經營狀況改進和調整，導致企業的會計信息失真，內部控制失效；第三，企業缺乏成本約束的激勵機制，很多企業為了應付外部檢查或者為了獲取融資貸款，就任意地修改成本管控的相關數據，擾亂市場秩序。而且企業未健全激勵機制，不能使員工全身心地投入到成本核算與管理中，導致企業的成本控制效果不佳。

(三)成本核算對象不準確

房地產開發企業在進行成本核算的時候，首先應當明確成本核算的對象，提高成本核算結果的準確性。但是企業在成本核算中存在以下問題：第一，房地產企業的項目建設周期較長，項目開發種類較多，為企業進行成本核算工作增加了難度。企業不能科學劃分成本核算的對象，導致企業對科目處置不合理，影響了企業成本核算的結果；第二，部分房地產開發企業不能準確區分項目建設中的各項費用，對于項目在建設過程中的共同成本，也不能進行嚴格、準確地劃分。而且有些房地產企業將多個對象進行統一的核算，并未根據其性質和用途開展分批次核算，不能準確反映出企業的實際經營狀況，不利于成本核算工作發揮其作用。

(四)信息化應用水平較低

企業充分應用信息化系統，加強內部的溝通和交流，減少企業內部信息不對稱，提高企業的工作效率。但是企業在信息化建設的過程中，其資金投入較少，在采購信息化軟件的時候，未根據自身的實際經營狀況選擇合適的軟件系統。雖然部分企業引進了合適的信息化系統，但是各部門在實際的工作中都是各自為政，運用自身的部門信息化系統開展工作，財務部門業務部門的溝通不順暢，影響成本核算結果的準確性。而且企業運用信息化系統開展成本核算與管控的時候，一般都是開展簡單的數據篩選以及核算，卻忽略了數據的分析，無法對成本數據進行精準控制，導致企業的信息化應用水平較低。

(五)企業未實行全過程的成本管控

房地產開發企業在項目開發建設的過程中，需要投入大量的資金，而且企業也依靠具體的項目建設工作獲取相應的利潤，企業應當加強房地產項目的成本全過程的控制，包括立項階段、招投標階段、建設以及后續的完工階段。但是現實中企業并未重視項目的成本管理工作，主要表現為以下幾個方面：第一，企業在投資決策階段，未做好項目調查工作，只是基于領導的經驗直接進行投資，導致企業的資金成本增加。而且企業也未做好成本核算工作，未做好盈利狀況的分析，不能為企業投資決策提供科學的依據；第二，企業在圖紙設計階段，由于對房地產項目的平面設置狀況不清楚，會導致企業反復調整設計方案，增加了項目建設的周期，甚至會延誤工期；第三，企業在建設過程中，未重視原材料的采購以及人力資源成本控制等工作，增加了企業的采購成本，不利于企業降低整體的成本支出。

四、房地產企業財務成本核算與控制的有效對策

(一)提高成本核算與控制的意識，引進專業人才

首先，房地產開發企業領導層應當加強學習，轉變自身的成本核算與控制的理念，并且積極投身于企業的成本核算與控制工作。同時領導也應當定期召開成本控制會議，在會議中分析當前企業正在建設中的項目成本以及盈利狀況，使全體員工都可以了解和掌握企業項目建設的情況，加強對項目成本核算與控制工作的意識；其次，企業員工也應當加強內部溝通，財務人員應當主動去了解所有項目的具體建設情況，掌握準確的企業經營數據信息。財務人員也應當加強對成本控制工作的重視程度，認真履行自身的崗位職責，完成成本控制工作的既定目標；最后，企業應當健全績效管理考核機制，使員工可以主動配合財務人員的相關工作，提高企業的會計信息質量，進一步為企業的成本控制工作奠定良好的基礎。

(二)健全成本核算與控制體系

第一，企業應當健全成本核算體系，梳理成本核算的流程，明確各部門的工作職責，如人事部可以負責人工成本的明細統計及工時定額的統計，同時企業還應當明確成本核算的科目，包括變動成本和固定成本，變動成本包括原材料以及人工成本等，固定成本包括租賃費、折舊費用等。企業在成本核算的過程中，也應當確定成本歸集的流程，收集相應的原始單據，并且按照相應的流程開展成本核算工作；第二，企業應當健全內部控制制度，完善企業的組織架構，加強人力資源管理，同時企業還應當強化業務層面的內部控制及內部控制的監控，完善內部的預算控制以及績效考核等制度，提高內部控制的成效。

(三)明確成本核算的對象，提高核算結果的科學性與準確性

第一，房地產開發企業在成本核算之前應當明確成本核算的具體對象，一般都是以立項的獨立項目作為核算的對象，以房地產建設的周期為主要依據，合理劃分成本，對于一些小型的項目，企業就應當在項目中完成相應的成本核算工作，提高結果的真實性和準確性；第二，企業應當在項目建設之前，對項目的成本進行合理的預測，科學規劃企業各項目的資金。同時企業還應當合理的歸集成本，正確區分開發間接費用和期間費用等，確保企業成本核算對象的準確性。

(四)加強信息化建設

第一，企業應當引進大數據平臺，運用先進的信息化系統加強對成本數據的分析工作，使財務人員可以提高數據分析的能力。同時企業還應當建立健全客戶的信息庫，并且按照一定的標準將客戶分為不同的等級，如信用度狀況，這樣企業就可以加強內部管理；第二，企業在推進信息化系統建設的時候，也應當加強各部門之間的聯系，開設專門的成本控制模塊，使各部門都可以應用信息化平臺參與到企業的成本核算與控制工作中，避免企業內部產生信息孤島現象。

(五)實行全過程的成本管控

房地產開發企業不僅要重視建設環節以及營銷等重點環節中的成本管控工作，還應當注重項目立項決策環節以及招投標等環節中的成本控制工作。如企業可以在項目開發決策階段，可以科學編制預算，對企業的項目成本支出進行預測，并且嚴格按照預算管理目標執行，充分落實預算總目標，確保企業的實際支出在預算范圍以內。同時企業還應當做好項目投資的可行性分析，在充分了解市場行業背景和企業內部環境的基礎上進行投資，避免企業盲目投資，降低企業的經濟損失。

五、結束語

綜上所述，房地產開發企業要想提高市場占有率，提升企業的價值，不僅應當提高房地產建設項目的質量，提高企業的服務意識和水平，還應當加強成本核算與控制，對企業各環節中的成本要素進行管控，有助于企業增加運營資金。而且企業在成本控制過程中，應當針對不同的成本要素采取不同的成本控制方法，還應當實行項目全過程的成本控制工作，避免資源的浪費，全面降低企業的項目成本，推動企業良性發展。