房地產企業投融資管理存在的問題及解決策略研究

牛瑞雪

［摘 要］現如今，內外部環境變化日新月異，房地產企業紛紛采取了“去地產化”的重要舉措和方法，業務的多元化，對房地產企業投融資管理提出了新的要求，當前投融資管理模式不適用房地產企業發展的需求，必須做好創新和優化工作。由于房地產企業投融資管理涉及多個部門和人員，要正視房地產企業投融資管理中存在的各類問題，在此基礎上提出有效的解決策略，從而解決各類問題，旨在保障投融資科學、合理，助力房地產企業的健康發展。

［關鍵詞］房地產企業；投融資管理；問題；策略

［中圖分類號］F27 文獻標志碼：A

作為一類資本密集型的產業，房地產項目資金投入體量大、建設時間長、資金回籠速度慢，對于銀行等金融機構具有較強的依賴性。隨著房地產發展進入白熱化階段，業務多元化的推進，投融資管理水平決定了企業的生存和發展，二者相輔相成又具有差異。投資管理主要是深入分析房地產企業的運營環境，提出有效的策略和方法，可以保證各項投資決策更科學、合理；融資管理則是根據房地產企業的業務實際，借助科學、合理的融資方式，幫助項目穩定、長足地運行，以推動房地產企業的可持續發展。

1 房地產企業投融資管理存在的問題

1.1 房地產企業投資管理面臨的風險

1.1.1 政策性風險

政策性風險作為房地產投資的主要風險，主要涉及住房制度改革、土地政策、稅收政策等風險，這類風險最為明顯的特征是客觀性，對于每個房地產投資企業來說都無法避免。例如：國家稅率的調增或增加稅目時，可能會增加企業的稅賦；銀行信貸政策收緊情況下，可能會增加企業財務成本，甚至因資金緊缺使項目終止［1］。

1.1.2 市場性風險

隨著經濟增長速度放緩，房地產企業項目獲利的空間逐步被壓縮，市場競爭尤為激烈，房地產市場的競爭力造成的風險主要是房地產自身市場中相同種類的樓盤地產供給數量較多，以至于市場激烈競爭，甚至出現惡性競爭，導致了相關樓盤停滯銷售或推廣成本增高。市場競爭風險主要是相關投資人員在正式投資之前，對投資的市場調查不夠全面、系統，以及對市場發展的主要趨勢出現誤判所引起的，是房地產投資企業對相關市場把握不足所造成的［2］。

1.1.3 資金性風險

房地產項目建設投資周期較長、資金投入體量大，導致資金籌措、應用和回籠存在一定的不確定性。例如，由于利率的調增，房地產企業籌資成本增加；由于其他因素的影響，籌集資金不能按照項目實施的進度按期到位；等等。市場經濟發展低迷，客戶購買能力下降，或者營銷策略不當，不能短期內實現資金回籠，房地產企業資金流陷入惡性循環中，增加企業的風險。

1.1.4 經營性風險

作為房地產企業普遍存在的一類風險，經營性風險主要是經營不善或失誤造成的最終經營成果不滿足預期值［3］。造成經營性風險的原因如下：一是房地產企業投資人員沒有獲得全面、準確的市場信息，不能基于市場發展進行決策，使得經營決策失誤；二是投資人員對房地產交易涉及的相關法律法規、稅收規定等掌握不夠，導致投資交易失??；三是房地產企業管理水平較低、經濟效益不佳，沒有在最佳的市場時機將物業服務外包，以至于空置率過高，大大增加了經營費用，房地產企業可獲得的利潤不能滿足期望值。

1.2 房地產企業融資問題分析

1.2.1 融資過程中渠道過于單一

現如今，我國房地產項目推進過程中需要大量的資金提供支持，許多房地產企業在經營過程中資金來源主要依附銀行貸款，這種融資模式導致了房地產項目過度依賴銀行。但是，銀行金融等機構對于貸款條件較為嚴格，審核程序較多，中小房地產企業貸款周期較長，不能及時獲得充足的資金為項目順利開展提供保障，以至于房地產項目融資以失敗告終［4］。由于房地產開發企業融資方式單一、途徑單一，多依附銀行貸款，其他融資途徑受自身局限，以及融資外部開展的條件不成熟，導致企業融資規模小、融資周期短，無法滿足房地產企業融資的現實需要。狹窄的融資渠道弱化了企業在融資過程中的談判議價能力，以至于融資成本較高［5］。

1.2.2 缺乏合理的房地產融資體系

現階段，我國金融市場體系缺乏完善性，金融機構信貸必須要土地或房產抵押，房地產企業融資過程中，往往會因為無法及時找到合適的融資產品，缺少性價比較高的金融工具，從而影響融資活動的推進。要想促進房地產企業高質量的運營，相關部門必須根據實際，構建合理、完善的融資體系，但是在當前，我國缺少規范、合理的融資體系，并且缺少多類型的金融工具，這導致房地產開發商不能進行有效的融資，增加了融資的成本［6］。

1.2.3 缺乏科學有效的融資決策

融資決策是否科學、合理，決定了房地產企業融資是否成功，通常房地產企業更注重項目的前期設計、后期營銷，對于融資決策科學、理性等問題有所忽視，普遍以主觀經驗進行決策，缺少系統性調查和分析。故而在項目開發過程中資金運作以粗放式為主，沒有充分考慮如何實現資金利用效益最大化，從而在有限融資量的基礎上獲得可觀的經濟利潤。在房地產企業項目實踐中，非理性因素對融資決策產生的影響尤為顯著。

1.2.4 房地產企業融資成本較大

相較于其他產業來說，房地產項目投資體量較大，資金回籠周期長，由于房地產企業過度依賴金融機構，整體資產負債率較高，近年來國家不斷遏制房價，對于該行業的調控力度加強，我國多個區域提出了調控政策，并且將其落于實處，對房地產運營提出了新的要求。部分受調控影響的項目，不同程度地存在滯銷狀況，影響了資金的實際周轉率，使得融資成本較高，極大增加了房地產開發的難度。

2 房地產企業投融資管理策略和方法

2.1 房地產企業投資管理策略

2.1.1 動態關注政府政策導向，確定最佳投資時間

為了減輕各類政策變化對投資決策的影響，要跟隨時代發展潮流，積極關注政府制定的政策，并且追蹤政策是否修訂，從而明確最佳的投資時期。一方面，要及時關注房地產體制的變化，掌握當前最新的政策條款，抽調專業人員組成政策分析機構，及時做好我國房地產相關政策分析，定期形成完善的政策調整報告，能夠了解和掌握產業發展和優化的趨勢，從而根據房地產產業發展情況，制定完善、合理的投資規劃方案［7］。另一方面，在獲得土地使用權之前，必須根據實際情況考量各方面因素，對其做好評估和預算，切實保障其滿足各方面的條件，與政府部門及時做好溝通和交流，最大限度地獲得政策、資金支持。

2.1.2 預先布局，完善項目可行性研究

為了使房地產投資項目估算更準確，滿足可行性要求，對于有意向的優質項目，許多房地產企業可能會將重點放在項目立項、設計等階段，對于項目可行性、必要性沒有展開分析，一定程度上影響了投資是否科學、合理，能否通過項目投資獲得可觀的經濟效益。為了改變這一現狀，切實保障項目投資科學、合理、切實可行，及時邀請專家對設計方案展開評估，通過現場調研、評估等方法，對于項目可行性展開深入分析，從原本定性轉化為定量分析，從整體層面做好規劃布局，使各方面數據完整、準確，保障房地產企業投資成功［8］。

2.1.3 立足實際狀況，合理選取風險評價方法

房地產企業必須考量當前已有的資源，綜合應用各類指標，如IRR、NPV、投資回收期等，對于整體規模較小的房地產企業，項目可行性研究中應當適當選擇靜態指標，提高房地產企業融資水平，加速資金回轉速度，投資過程中更強調貨幣資金時間價值。房地產企業投資活動實施中會面臨一些風險，必須對其進行全面分析，究其成因，制定一系列完善的策略和方法，具體表現在以下幾方面：一是通過使用SWOT分析法，掌握和了解項目開展過程中擁有的優勢、不足、機會和威脅；二是引入敏感性分析，對開發實際成本、銷售價格變化帶來的干擾進行確定，有針對性地制定策略；三是定量分析，不同風險對房地產項目帶來的影響程度存在差異，應賦予風險不同的權重，并且將其作為風險進行量化考核的前提。

2.2 房地產企業融資管理策略和方法

2.2.1 擴展融資途徑和方法

要想在新形勢背景下獲得高質量、低成本的融資，房地產企業必須認清當前形勢，擴展企業融資途徑，發展多元化的直接融資、間接融資，將以下幾方面為切入點：一方面，拓展多樣化的直接融資渠道?？梢愿鶕康禺a企業的實際情況，突破股票融資政策的局限，提高直接融資的占比，分散融資風險；培育完善、良好的房地產債券市場，增加發行債券的額度，為房地產企業通過債券融資創造較佳的條件；適當地開展房地產抵押貸款證券化，將房地產行業人、財、物進行合理組合，分別發揮各自的優勢，使得資源配置更加科學。另一方面，推進間接融資方式多元化。銀行應結合房地產企業的業務特征，提供個性化、專項化的信貸服務，通過中外銀行、擔保機構融合等方式，為房地產企業提供貸款融資，具體可采取的模式是中資銀行+外資銀行、中資銀行+信用擔保機構等，為房地產企業提供各類擔保和抵押貸款［9］。

2.2.2 制定完善的融資決策

房地產企業要根據時代發展潮流，以推動投資政策和項目的執行為著力點，分析投資項目實施的可行性、合理性，要在整體發展和投資架構下，根據企業的經營能力、投資項目方式、質量等做好規范的協調和安排，切實保障融資規劃的科學性、合理性。為了使房地產成功融資，必須關注融資決策，分析決策過程中的影響因素，降低對債務融資的依賴性，增強融資決策的科學性，使得房地產企業融資成功，助力房地產企業的健康發展。

房地產企業融資決策過程中，必須合理把控融資過程中可能發生的變化，并且分析行業政策，從而合理配置企業各項資源。與此同時，房地產企業必須合理把控資產負債率，依靠多元化方式優化資本結構，并且對融資項目開展定期的分析和評估，快速調整和優化經營狀況不佳的項目，保證投入資金快速回籠，以達到預期的收益效果［10］。

2.2.3 降低融資成本

房地產企業要根據自身的運營和財務狀況，通過合理的方法優化和完善融資結構，提高資本利用率，從而降低資產負債率，最大限度地實現布局合理、統籌兼顧。房地產企業要依照不同的融資方案，確定與之相匹配的融資結構，還要對融資周期、融資成本等進行充分考慮，在保持企業最佳控制權的基礎上，逐步探索最佳的融資結構，力爭降低融資成本。

3 結語

我國房地產發展形勢嚴峻，經營和發展過程中面臨多個挑戰，必須探尋多元化的方法和途徑，提高房地產企業的投融資水平，實現經濟效益最大化。但是，房地產企業投融資管理中仍存在一些明顯的難題，阻礙了投融資效率及質量，要跟隨時代發展潮流，制定完善的投融資管理策略，推動項目的順利實施，實現企業的可持續發展。

參考文獻

［1］劉海亮. 房地產企業投融資方式研究［J］. 財會學習，2020（5）：13-15.

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［4］呂芳芳. 房地產投資信托基金的風險探析［J］. 中國集體經濟，2022（5）：76-77.

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［6］李震. 房地產投資空間特性及其與財政收支關系的探究［D］. 濟南：山東大學，2022.

［7］譚秋月. 基于省際面板的房地產投資對實體經濟增長的影響［D］. 成都：四川大學，2022.

［8］莊茜. 房地產投資風險大數據評估方法研究［J］. 今日財富（中國知識產權），2022（2）：31-33.

［9］趙陽. X公司房地產項目投資決策研究［D］. 北京：北京化工大學，2020.

［10］周書洋. FS公司MS文化旅游房地產項目投資管理研究［D］. 南京：東南大學，2021.