長沙市土地市場需求側供地政策優化研究

劉旭，王紅，劉寶欽

摘? 要：考察長沙市土地市場需求現狀，總結不同維度下土地市場需求特征，構建土地需求側指標體系，提出土地市場需求側的供地政策。結果表明：從土地市場需求結構來看，目前市場需求以純住宅用地為主，商住用地則傾向于降低商業用地占比和增加住宅用地占比；從需求指數變化趨勢來看，區間呈穩步上升態勢，達到峰值后開始直線下降，之后呈較小幅度變化趨勢，說明土地市場短期內將維持平穩運行，局部區域熱度提升，市場逐步向好。為推動長沙市土地結構健康合理發展，需從增強市場活力、優化供地結構、釋放潛在需求等方面優化供地政策。

關鍵詞：土地市場；需求側；需求指標；供地政策

中圖分類號：F293.2? ? ? ? ? ?文獻標志碼：A? ? ? ? ? ? ?文章編號：1672-5603（2023）03-28-06

Study on Optimization of Demand-side Land Supply Policy in Changsha's Land Market

Liu Xu1，Wang Hong2，Liu Baoqin3

（1.Changsha Natural Resources Trading Center，Changsha Hunan 410007;2.Changsha Yongxin Land Real Estate Evaluation Surveying and Mapping Co.， Ltd.，Changsha Hunan 410007;3.Hunan Branch of Zhongdi Group，Changsha Hunan 410007）

Abstract：? To investigate the current situation of land market demand in Changsha， summarize the characteristics of land market demand under different dimensions， construct a land demand side indicator system， and evaluate and propose land supply policies on the demand side of the land market. The results indicate that from the perspective of the demand structure of the land market， the current market demand is mainly for pure residential land， while commercial and residential land tends to reduce the proportion of commercial land and increase the proportion of residential land; From the trend of demand index changes， the range shows a steady upward trend， reaching its peak and starting to decline linearly， followed by a small change trend， reflecting that the land market will maintain stable operation in the short term， local regional heat will increase， and the market will gradually improve. To promote the healthy and reasonable development of land structure in Changsha， it is necessary to optimize land supply policies by enhancing market vitality， optimizing land supply structure， and releasing potential demand.

Keywords： land market; demand side; land market demand index; land supply policies

0 引言

為了促進土地節約集約利用，推進房地產市場平穩健康發展，國內諸多學者對土地需求市場進行了系列研究。郭陽琛等[1]提出對土地出讓保證金繳納比例、土地價款付款期限等方面給出政策利好來推動市場穩定發展；許子枋[2]提出通過土地供應指標的下達量來硬性約束地方用地的沖動，逼迫地方政府提高土地利用效率；劉新衛等[3]提出土地市場需求預測是基于土地需求與相關經濟社會特征的關聯分析，運用適當的數學模型對未來一定時期的土地需求進行合理測算，并通過分析住宅、商服和工業用地市場影響因素分析，提出市場需求分析預測方法的；邢力君[4]提出城市居住用地需求量的直接關聯因素，主要是要考慮城市人口；翁鋼民等[5]提出應著眼于新增城鎮人口所引致的剛性需求，將住房需求、土地及住房供給三者相結合，深入分析供需錯位與土地供給的相關性，由此緩解住房市場供需壓力；楊清可等[6]提出要構建包括經濟要素、人口布局、建設用地合理配置規則，協調土地供給能力與需求強度，實現土地利用由空間失衡向均衡狀態的轉變。

2022年以來，中央和各部委頻繁釋放積極信號，各地全面落實“因城施策”，為扭轉土地市場成交低迷的態勢，各地采取預公告、推介會等方式提前摸底房企拿地意愿。長沙按照“房住不炒”的總基調開展土地市場建設，土地市場呈現“總量降均價升、板塊冷熱不勻”的特征。在全黨大興調查之際，筆者深入實地了解長沙市土地市場需求情況，從需求側視角出發，找準潛在市場需求，實施精準供地，提出供求平衡政策，進一步促進長沙市房地產市場平穩、健康發展。

1 長沙市土地市場需求現狀考察

1.1 數據資料來源

數據來源于《長沙市2022年上半年土地市場分析報告》和調查數據整理。在調查數據獲取中，主要是通過網絡問卷調查和走訪調查等方式，考察了萬科、長房、旭輝、中海、運達、招商蛇口、碧桂園集團、保利里城、美的置業、南山地產等27家企業。根據調研數據和采集數據整理，對本階段長沙市土地市場需求端進行分析，得出不同維度下的土地市場需求特征。

1.2 長沙市土地市場交易現狀

2022年上半年湖南省多地出臺樓市扶持政策，但長沙市仍然實行穩定的限購政策，調控力度并未大幅放松。根據《長沙市2022年上半年土地市場分析報告》，2022年上半年長沙市本級用地成交54宗，成交面積325.19 hm2，成交金額323.92億元，溢價7.69億元。成交土地主要為住宅用地和工業用地，其中住宅用地集中在岳麓區、望城區和雨花區；商住用地集中在岳麓區；工業用地集中在岳麓區和開福區。上半年長沙市本級住宅用地成交樓面價為5 404元/m2，相比去年穩步增長；商住用地成交樓面價為5 034元/m2，同比有所回升；工業用地基本維持不變。

1.3 長沙市土地市場需求特征

1.3.1 時間周期特征

（1）短期內的土地需求體量特征

長沙市土地市場進入“調整期”，短期內土地市場平穩低位運行。就長沙市土地市場的發展前景，有14家企業表示看好，僅有1家企業不看好，其余企業認為一般。對相關企業在長沙市的待開發土地進行調查，結果顯示：總體來看，短期內企業的開發土地有限，僅有10家企業有待開發土地。其中，2家企業擁有的待開發土地面積不超過50 hm2 ，4家企業待開發土地面積為50～100 hm2，另外4家企業擁有待開發土地面積超過100 hm2。

（2）中長期的土地需求體量特征

從中長期來看，促進長沙市土地市場平穩運行，保持土地結構健康合理仍是未來發展的主基調。對未來企業用地需求問卷調查結果表明：8家企業選擇階段性地暫緩拿地，降費控成本，解決當前流動性問題；8家、7家企業分別計劃在2022年第二、三批次拿地；3家企業計劃在2023年拿地；1家企業處于觀望狀態。在長沙第二批次供地中，11家企業持觀望狀態；而積極參與的公司和不參與的公司比例持平，均為8家企業。在用地性質選擇上，23家企業選擇以住宅為主，僅有4家企業選擇商住兩用地，區域土地市場對住宅用地依賴顯著。

1.3.2 用地結構特征

（1）純住宅用地需求特征

從結構上看，目前土地市場以住宅用地+城市更新地塊為主。在“房住不炒”、行業降杠桿的政策主基調下，近年針對房地產行業的監管持續，企業銷售規模增速放緩。從調查來看，17家企業處于持銷階段，共占地279.55 hm2；8家企業處于尾盤處理階段，共用地29.30 hm2；8家企業處于在建未售，共用地364.57 hm2。從時間上看，目前純住宅用地需求呈現放緩的特征。

（2）商業用地需求特征

商業銷售整體呈現庫存量較大、流速慢等特征，現階段企業傾向于降低商業用地占比、增加住宅用地占比。在商業用地的開發與銷售方面，27家企業中，在建未售企業11家，用地面積114.1 hm2；處于持銷狀態的有9家，用地面積89 hm2；處于尾盤狀態的企業占比有7家，用地面積17 hm2。早先商業中心的過多建設，造成純商業體量積重難返、庫存積壓過大，商業存量比例居高不下、難以去化。

2 長沙市土地市場需求側分析

2.1 長沙市土地市場需求指標體系

在“國房指數”的基礎上，借鑒城房指數和城市體征指數已有成果，對研究方法加以改進與創新，以土地需求指數為A層，建立B層包含土地交易指標、房地產開發指標、房地產交易指標和市場信心指標在內的4個二級指標，以及對應共計C層11個三級指標，根據近三年來的原始數據，采用德爾菲法確定各指標權重，結合長沙房地產市場的實際情況，構建了土地市場需求指標體系（表1）。

2.2 長沙市土地需求指數計算

2.2.1 數據無量綱化處理

選擇某一時點為時間起點，統計至報告期各C層指標每月的指標值，形成每個指標值的時間序列。由于房地產市場發展受季節、政策等因素的影響比較明顯，需對收集的指標原始數據進行綜合修正。由于構建的指標體系分別由資金、價值量和實物量等指標構成，各指標間的計量單位不同，無可比性，且不能直接加權平均，必須采用消除量綱影響的方法來對數據進行同度量處理，擬采用均值化法來消除量綱和數量級的影響。若指標體系中存在指標值越大越不好的逆指標，則先采用倒數法對逆向指標正向化。

2.2.2 C層指數計算模型

C層指數是由C層指標各時點上的指標值經修正、無量綱化處理以后，用報告期與基期對比得到的環比相對數，用百分數表示?？紤]到各指標在連續時間上的發展趨勢以及某些指標特殊異常情況的出現，于是創新性地將對比的基期數據采用三個月數據移動加權平均得到，權數按照離報告期時間越近權數越大來確定，具體計算公

式如下：

C[t，i]=（[Yt，i12Yt，i+13Yt，i-1+16Yt，i-2）]×100%

（i=1，2，…，12）? ? ? ? ? （式1）

式中：Ct，i表示第t年第i季度的C層指數，Yt，i為第t年第i季度的指標值，Yt，i-1為第t年第i-1季度的指標值，Yt，i-2為第t年第i-2季度的指標值。這里采用每季度環比指數，滿足指數每季度定期發布的需要。

2.2.3 B層指數的計算模型

B層指數是由各B層指標對應的C層指數加權平均后所得的總體指數，是由C層次指數合成而來，公式如下：

[Bt，i]=（[Ct，iWW]）×100%? ? （i=1，2，…，12）? ?（式2）

式中：Bt，i代表第t年第i季度的各B層指數，Ct，i代表第t年第i季度的C層指數。其中，市場信心指數B4的測算借鑒Katona的消費者信心指數編制方法，采取小程序隨機調查，數據每季統計一次。調查設置一個簡單問題：對未來房地產市場發展的預期；設置三個答案供被調查者選擇：看好、持平、不看好，為單項選擇題。根據調查數據計算答案中選擇各個選項的比例P，令P1為看好未來房地產市場的受訪者比例，P2為不看好未來房地產市場的受訪者比例。市場信心指數的基數定為100。

市場信心指數B4=（P1 - P2）×100+100? ? （式3）

如果看好房地產市場的比例高于持不看好態度的比例，指數將大于100，說明整體上市場信心比較強。指數越高，說明持看好態度的人數比例越高，市場信心越強；反之，受訪者中持不看好態度的比例大，指數將小于100，意味著市場整體上信心疲弱。指數取值為0～200之間。

2.2.4 A層指數的計算模型

A層指數由B層指數加權平均合成而來，公式如下：

[At，i]=（[Bt，iWW]）×100%? ? （i=1，2，…12）? ? ?（式4）

式中：At，i代表第t年第i季度的A層指數，Bt，i代表第t年第i季度的B層指數，W代表指標權重。

2.3 長沙市土地需求指數分析

根據C層、B層、A層指數計算情況，采用0731地產研究院提供的數據，計算2020年基期至2022年第2季度的土地需求指數，并繪制相關指數變化趨勢圖（圖1），揭示這一變化過程及趨勢，其中基期為2020年一季度，對應的基期指數為100。

圖1可知，需求基期指數為100，需求指數高于105表示市場高景氣，低于95表示市場低景氣。從2020年第1季度到2022年第2季度的需求指數變化趨勢來看，2021年第2季度是分水嶺。2020年第1季度到2021年第2季度，需求指數均高于基期指數100，呈現整體上升趨勢并達到峰值；2021年第3季度，需求指數直線下降，跌破低景氣指數95，往后的三個季度，均在基期指數100以下，呈現小幅度的變化。這表明：2020年土地市場隨著房地產市場的平穩發展，企業拿地需求水漲船高，對應時期的需求指數逐步走高，呈現穩步上升態勢。2021年第2季度土地市場達到最熱，需求指數值最高，市場出現了大量熔斷搖號的現象。隨后“三線四檔”和“三道紅線”金融管制政策的相繼實施，部分房地產企業資金鏈出現問題，加上疫情反復、斷供等因素影響，2021年長沙市第二批次集中供地出現流拍和中止，其對應的需求指數也急速下降。2021年下半年開始，中央出臺了房地產紓困政策，效應逐步傳導至土地市場，但整體而言市場仍未恢復到2021年高位。自2022年下半年以來，隨著利好政策的實施，長沙城市吸引力凸顯，2022年長沙市人口增量達到18.1萬人，大量購房需求將刺激土地市場升溫，市場整體需求呈現平穩上升態勢，局部區域熱度將明顯上升。

3 長沙市土地市場需求側的供地政策建議

3.1 差異定價增強市場活力

當前政策層面調整優化力度逐漸加大，隨著多城開展集中供地，房企將迎來拿地“窗口期”。但由于銷售沒有明顯改善，大部分房企拿地較為謹慎，這也意味著現階段土地市場熱度依舊偏低。針對當下的土地市場形勢，要進一步優化地塊價格體系。

（1） 適當調整起拍價格。目前開發企業需求首位度集中在洋湖、市府、中心片區等熱門板塊，對三環外地塊需求不足。應適當調低邊緣地塊的起拍價，增強投資吸引力。

（2）統籌考慮設定限價。土地最高限價和住宅毛坯最高限價，需充分考慮區位、周邊配套完善程度、在售產品價格和預計目標客群、規劃兌現節點等因素，合理定價促進成交。

（3）增大不同類型地塊價差。首先，應著力保障新市民、新青年和低收入群體的剛性需求，提升低價位的剛需住宅用地供給。其次，要逐步加大改善居住用地的供給，適當提升核心區域改善產品的用地價格，與剛需用地形成價格級差。最后，要根據高中端改善、初階剛性的樓地價差，進一步實行差異化定價，在解決低收入群體基礎住房需求的同時保證高收入群體的住房品質需求，保證整體市場多層次供給的良好發展態勢，滿足不同人群購房需求。

3.2 結構優化實施精準供地

（1）嚴控商業用地出讓總量。對土地供應結構適時進行優化調整可直接影響房地產的供應結構[7]，長沙市土地市場應減少純商業地塊的供應量，在商住的比例搭配上，要以住宅面積為主，降低商業配比面積，降低開發商入場門檻。因產業和市場導向，各區域用地需求趨勢基本一致，目前遠郊板塊的商住土地，房企已經避之唯恐不及；此外，即使核心城區商業用地房企也不敢輕易涉足，降商業、穩大盤是當務之急。

（2）加大純住宅用地的供應。根據目前的市場需求，純住宅特別是改善型住宅地塊是最具競爭力的產品。應推出一批具有代表性的純住宅地塊，增強市場競爭力，同時促進長沙建設一批高品質、改善型、標桿式住宅項目，形成梯次型、品質化住房項目結構；逐步構建起“低端有保障、中端有供應、高端有市場”的住房供應格局；進一步滿足房地產企業對純居住屬性地塊的需求。

（3）加強核心片區的存量盤活。針對開發企業對核心板塊需求比較旺盛的特點，進一步加強存量閑置土地盤活力度?？筛鶕袌鲂枨髮τ袟l件的核心區土地優化規劃條件，助推好地段的優質地塊實現價值最大化。

3.3 政策微調釋放潛在需求

在土地市場需求調查中，個別房企在一線城市拿地有虧損風險而在長沙能夠保持一定利潤，但房地產行業的整體利潤空間難達預期也是阻礙房企拿地的主要原因。部分城市樓市低迷也影響到了開發商的拿地布局，房地產企業爭相高價拿地的態勢明顯放緩。因此有必要對住房市場的政策實施微調，增強企業拿地信心。

（1）加大各類人才購房支持力度。加大對各類人才購房的限制性條件放松力度，調整和優化相關政策，適度降低對購房資格所要求的落戶年限和連續社保繳納時間要求，擴大首次購房人群的覆蓋面，提振剛性需求。

（2）加強改善型換房需求的扶持。針對改善型家庭剛性換房提供更人性化的政策支持，考慮適當降低限售年限，盡快出臺長沙二套房契稅減免政策等細則，激活改善型商品住宅交投市場。

（3）加速房企入市的差異化調控。針對“三道紅線”中全部綠檔的房企，要適當放松其預售監管資金的收取比例和解付時間。另外，對目前的預售條件也要適當放寬，加速產品入市。

3.4 服務高效改善營商環境

（1）出臺政策性優惠細則。要制定有針對性扶持政策。在土地競買保證金繳納、各項稅費、完善開發配套等方面出臺有針對性的幫扶和優惠細則，降低企業拿地的資金沉淀成本和各類隱性成本，降低地塊招商難度。

（2） 加強與企業對接力度。要加強市場研判和對接力度，注重包裝策劃，助推平臺公司與頭部房地產企業深入溝通對接，合理確定土地出讓“門檻”。

（3）提升審批和服務效能。加大土地招商力度，切合需求，精準供地。盡量縮短審批時限，提高審批效率。切實做到凈地掛牌，規避“流拍”風險。堅持一體化聯動，各政府平臺公司與土儲中心的協同配合，做好各項服務，優化供應結構，細化供應時序，保持土地市場成交的活躍度。

參考文獻/References

[1] 郭陽琛，張家振.全國土地市場分化加劇 房企參拍積極性穩中有升[N].中國經營報，2023-01-09（B12）.

[2] 許子枋.樓市亂象下的土地市場變局：一位地產觀察者的獨立觀點[J].國土資源導刊，2009，6（2）：44-47.

[3] 劉新衛，吳初國.土地市場需求分析預測研究探討[J].國土資源情報，2009（12）：29-34.

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[5] 翁鋼民，潘越.城鎮新增住房需求、住房及土地供給的空間錯位分析[J].地理與地理信息科學，2019，35（1）：75-81.

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