老舊小區加裝電梯涉及法律問題研究

曾永光 靳娟 董愛

摘要：加裝電梯需要符合實體合法和程序合法兩個條件，在法律上涉及相鄰權的保護；加裝電梯符合大多數人的利益，是公共利益原則在社區實踐中的運用；保障利益受損方的合法救濟權利；加快出臺老舊小區加裝電梯的法律規定和司法解釋。

關鍵詞：加裝電梯；相鄰權保護；利益受損主權利

DOI：10.3969/j.issn.1674-7739.2023.06.011

隨著老舊小區加裝電梯在全國的推進，相關法律問題日益凸顯。特別是《民法典》實施以后，如何適用《民法典》相關規定處理老舊小區加裝電梯糾紛成為十分緊迫的問題。

一、加裝電梯合法性研究

加裝電梯是一項利國利民的民生工程，加裝電梯在法律上的合法性分為兩部分：實體合法和程序合法。

（一）實體合法

實體合法是指加裝電梯要符合國家、地方的相關強制性規定。這包括兩方面：一是需要符合相關住宅建設標準；二是需要符合國家和地方關于加裝電梯的規定。

1.加裝電梯符合相關住宅建設標準

這主要是關于日照、通風和消防等規定，不能因為加裝電梯使相關標準達不到要求。

四川省達州市渠縣人民法院2022年受理加裝電梯排除妨害案件，[1]原告起訴被告阻撓加裝電梯施工，法院經審理認為，增設既有住宅電梯屬于固定建筑物的一部分，如果不能夠確保滿足人員疏散、消防安全的要求，則將是一個巨大的安全隱患。本案原告所提供的證據，不足以證明在增設電梯行政審批程序中已全部合法，特別是未提供消防部門的明確批準。只有合法權益受到侵害方能受到法律保護。故原告對既有住宅增設電梯缺乏合法性。最后法院判決：增設電梯方便業主出行，本是件利民的好事，原、被告應本著誠信、友善、和諧、互利的原則，兼顧各方利益協商處理。在方便出行的同時，也要以不存在安全隱患、行政審批合法為前提，不能以犧牲其他業主的合法權益為代價。故原告所主張的權益不受法律保護，其要求被告停止侵害、賠償損失的訴訟請求不合法，本院不予支持。

2.符合國家和地方關于加裝電梯的規定

國家和地方都出臺了一些關于加裝電梯的規定。例如，各地出臺了加裝電梯的技術導則，這些技術導則對加裝電梯應符合的技術要求作了規范。

2021年9月發布的《廣州市既有住宅增設電梯技術規程》規定，新增的電梯井和連廊的尺度以滿足基本交通需要為準，不得以增設電梯為名增加非交通必要的使用面積。具體規定如下：電梯井占地尺寸不超過2.5米×2.5米；交通連廊凈寬不超過1.2米（與電梯井直接等寬相連的連廊除外）；電梯井若需占用現狀通道，應確保剩余的通道寬度（可通過改造方式實現）不小于1.5米（僅供人行和非機動車通行），供機動車通行不小于4米。

《北京市既有多層建筑加裝電梯工程技術導則（試行）》（京建發〔2020〕184號）規定：當道路作為消防車道時，其寬度應滿足現行國家標準《建筑設計防火規范》（GB50016-2014）的要求，若原道路寬度不滿足該標準要求，不應再減少其寬度；當道路為一般道路時，其寬度應滿足現行國家標準《城市居住區規劃設計標準》（GB50180-2018）的要求，若原道路寬度不滿足該標準要求，不應再減少其寬度。

2023年1月實施的《寧波市既有住宅加裝電梯管理辦法》第8條規定：加裝電梯應在住宅小區用地界址范圍內實施，滿足建筑結構安全、消防間距及安全疏散等要求，不得侵占城市道路和影響城市規劃實施；不得改變原有建筑主體結構形式，電梯外觀、材質應與原樓房建筑風格和周邊環境相協調；應盡量減少對底層住宅及相鄰建筑的不利影響，盡量少占小區公共道路和綠地綠化。

（二）程序合法

程序合法主要指加裝電梯要履行公示制度和通知制度，保障利害關系人的知情權和異議權。加裝電梯一般要履行以下程序：

1.加裝電梯意愿的征詢

根據上海市發布的《關于進一步做好本市既有多層住宅加裝電梯工作的若干意見》（滬建房管聯〔2019〕749號）規定，在業主自我協商、業委會組織業主協商的基礎上，按照《關于加強本市城鄉社區協商的實施意見》（滬委辦發〔2016〕28號），居民委員會應根據需要，積極搭建社區協商平臺，組織業主民主協商，引導各利益相關方理性表達意見訴求，尋求各方意愿的最大公約數，促成共識達成。

加裝電梯意愿征詢一定要公開，渠道要充分。公開是指征詢工作要向加裝電梯涉及的全體業主進行，不能僅限于部分業主；公開的渠道要保證全體業主能知曉征詢工作，包括小區業主微信群、小區公示欄（如果單元門口有公示欄也需要進行公示）、短信或電話通知等方式。

2.加裝意愿的表決

根據《民法典》第278條的規定，加裝電梯應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決。經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。表決前一定要做好通知工作，盡力通知全體業主來參加表決，通知的時間與表決時間應有合理間隔，保證業主能安排好時間來參與表決。

3.達成書面協議

加裝意愿表決通過后，同意加裝電梯的業主需要就下列事項進行協商，達成書面協議：

（1）增設電梯的品牌、型號及工程施工方案。

（2）增設電梯工程預算及建設費用分攤籌集方案。

（3）確定電梯使用單位和投入使用后的電梯維保方式。

（4）電梯投入使用后的運行能耗、維修保養等費用的分攤籌集方案。

（5）財政補助資金的分配使用。

（6）對權益受損業主的補償方案和補償資金的分攤籌集方案。

前4項是多數地方的要求，如成都、寧波。第5、6項是少數地方的規定，如濟南市2020年頒布的《濟南市既有住宅增設電梯辦法》中有這方面的規定。

4.公示公告

增設電梯協議和方案由增設電梯住宅所在社區居委會在擬增設電梯單元樓道口、小區公示欄等位置公示決議結果。公示期不能太短，否則起不到公示的作用。公示期滿后，對增設電梯受到影響的利害關系人無實名書面反對意見的，由社區居委會核實蓋章后抄告街道辦事處。

5.協商調解

公示期間，因增設電梯受到影響的利害關系人有實名書面反對意見的，業主可協商解決增設電梯過程中的利益平衡、權益受損等事宜。業主協商不成的，社區居委會應組織調解。業主拒絕社區居委會調解或經調解仍未達成一致意見的，屬地街道辦事處應搭建平臺，召開協調會進行調解。

社區居委會和街道辦事處應出具相關調解情況記錄。調解成功的，社區居委會、街道辦事處應對申請人遞交的增設電梯項目申請資料予以蓋章確認。業主仍有異議的，可通過法律途徑解決。

二、加裝電梯與相鄰權保護

相鄰權指不動產的所有人或使用人在處理相鄰關系時所享有的權利。具體來說，在相互毗鄰的不動產的所有人或者使用人之間，任何一方為了合理行使其所有權或使用權，享有要求其他相鄰方提供便利或是接受一定限制的權利。相鄰權實質上是對所有權的限制和延伸。

“相鄰”意味著只要他人不動產的使用對自己不動產的使用產生影響，或者說對本人不動產的使用影響到他人不動產使用的整個輻射面積和空間，都可稱作“相鄰”。例如，建筑物區分所有中，一樓產生噪聲，被六樓感知，仍可謂一樓與六樓相鄰，可徑直基于相鄰關系行使相鄰權。

相鄰關系中較常行使的權利包括：

（1）土地或建筑物范圍內歷史形成的必經通道，相鄰各方享有通行的權利，土地或建筑物的所有人、使用人不得阻止或堵塞；相鄰一方因建筑施工、鋪路架線必須臨時占用他方土地的，他方應予以方便，但施工方應合理使用，完工后恢復原狀，造成損失要給予補償。

（2）對自然流水，相鄰各方都有權使用，不得擅自堵塞或排放；相鄰一方必須通過另一方土地排水的，另一方應當允許，但使用者應采取措施減少損失，并給予對方損失補償。

（3）在建房挖溝時，應當與鄰人房屋等不動產保持一定距離，不得影響鄰人房基，不得將屋檐水或流水泄入鄰人的土地或房屋，也不得影響他人通風、采光或生活；相鄰一方所有的竹木根枝越界影響他人房屋的通風、采光、建筑物牢固及正常使用的，他方有權責令其截除根枝或伐去竹木，已造成損失的，應予賠償。

相鄰權是為自己的不動產使用便宜而對相鄰不動產為使用或限制的權利。其基本內容包括兩方面：一是對相鄰不動產為特定使用的權利。即為自己不動產的使用便宜有必需或必要時，在相鄰不動產上所為的特定使用，如鄰地通行、鋪設管道等，其中包括在此基礎上依約定等方式形成的地役權內容，主要體現在積極地役權方面，在這兩大法系其內涵是一樣的，即“供役地人必須允許在其土地上為特定行為，如通行、取水等”。二是限制相鄰不動產使用人對其不動產為特定行為的權利。亦即當相鄰不動產使用人對其不動產的使用造成對鄰人的妨害（包括危險）時，其鄰人有權予以排除?！懊馐芟噜彶粍赢a的妨害”是不動產所有權的當然內容。

加裝電梯相當于在老舊小區內改建、重建建筑物及其附屬設施，希望加裝電梯的業主可以基于相鄰權要求加裝，并請求相鄰業主提供便利；因加裝電梯受到影響的業主同樣可以基于相鄰權對加裝行為進行限制。

《民法典》物權編第7章專門對相鄰關系進行了規定，其中第288條規定了處理相鄰關系的原則：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。

《民法典》物權編第7章有3條規定是適用于加裝電梯的，分別是：

（1）第293條規定“建造建筑物，不得違反國家有關工程建設標準，不得妨礙相鄰建筑物的通風、采光和日照”。按照該條規定，加裝電梯不得妨礙原有業主房屋的通風、采光和日照。

（2）第295條規定“不動產權利人挖掘土地、建造建筑物、鋪設管線以及安裝設備等，不得危及相鄰不動產的安全”。按照該條規定，加裝電梯不得危及原有房屋的安全。

（3）第296條規定“不動產權利人因用水、排水、通行、鋪設管線等利用相鄰不動產的，應當盡量避免對相鄰的不動產權利人造成損害”。按照該條規定，加裝電梯應采用對原有房屋影響最小的方式加裝電梯。

三、公共利益原則在加裝電梯中的運用

公共利益原則在加裝電梯中的運用，主要包括以下兩方面：

（一）加裝電梯符合大多數人的利益，應予以支持和保護

2022年最高人民法院公布《第二批人民法院大力弘揚社會主義核心價值觀典型民事案例》，其中案例五為“經民主決策以合理方式在老舊小區加裝電梯受法律保護”。[2]在該案例中，法院判決：老舊小區民主決策加裝電梯受保護。老舊小區加裝電梯涉及廣大群眾的出行方便，關系到社會的和諧穩定。即便加裝電梯確實給低層住戶的居住環境帶來一定的變化，但在整體上不妨礙采光、通行、通風等相應權利的情況下，低層住戶對小區加裝電梯的行為，應負有一定的容忍義務。最高人民法院在評價該案典型意義時指出，為老舊小區加裝電梯，方便住在高層的住戶出行，尤其是老年人出行，具有重要意義。當前，這一問題具有普遍性。各地政府亦紛紛出臺政策支持老舊住宅加裝電梯。由該問題引發樓上樓下的糾紛，不僅涉及每棟住宅中住戶的權益，亦關系到社會和諧穩定。本案中安裝電梯的決定經過絕大部分住戶同意，未明顯影響低層住戶利益。在個別低層住戶反對時，人民法院通過明確低層住戶對加裝電梯的適度容忍義務，保障了高樓層住戶的通行方便，體現了和諧、友善的社會主義核心價值觀，充分彰顯了司法裁判在社會治理中的規則引領和價值導向作用，對于維護團結互助的社區環境，營造和諧友愛的鄰里關系具有積極意義。

（二）加裝電梯應考慮高齡老人、殘疾人等特殊群體的迫切需求

2021年1月，成都制定出臺《關于進一步促進既有住宅自主增設電梯工作的實施意見》（成辦發〔2021〕2號）規定，滿足本意見第二條第四項要求，提出補償方案并充分征求利害關系人意見未達成一致意見的，且經社區居委會和街道辦事處調解后仍未達成一致意見的，申請增設電梯的業主如有下列情形之一，社區居委會應對該單元增設電梯項目予以蓋章確認：

（1）有一名以上（含一名，下同）經專業機構評估認定為失能的人員。

（2）有兩名以上年滿七十周歲或一名以上年滿八十周歲的老年人。

（3）有一名以上視力殘疾或肢體殘疾達到三級以上的殘疾人。

2023年1月24日施行的《寧波市人民政府辦公廳關于印發<寧波市既有住宅加裝電梯管理辦法>的通知》（甬政辦發〔2022〕70號）規定，加裝電梯項目具有下列情形之一，且申請人已承諾給予利害關系人合理經濟補償，但仍有少數利害關系人實名提出書面反對意見的，街道辦事處（鄉鎮政府）、居（村）委員會應當加大調解力度；調解不成的，街道辦事處（鄉鎮政府）應就加裝電梯項目的必要性、爭議調解情況等事項予以說明：

（1）所在單元（幢）存在80歲以上老年人、中度及以上失能人員、視力殘疾人員、肢體殘疾人員等行動不便且加裝意愿強烈的特殊業主（含長期居住的業主直系親屬）。經其本人或監護人同意，可將上述特殊業主的相關證明材料，在所在單元（幢）、小區進行公示。

（2）以小區為單位加裝電梯的。

四、受損業主法律救濟手段

在加裝電梯的過程中，低層業主由于日照、通風、噪聲等原因，權利受損，而加裝電梯所獲得的通行便利對其來說沒有或不明顯。實際上，高層業主也存在由于加裝電梯日照、通風、嗓聲受影響等問題，但由于加裝電梯極大地便利了高層業主的通行權，整體利益沒有受損，反而有所增加。低層業主可采取下列辦法來維護其權益。

（一）在加裝電梯表決階段，積極主動參與表決

實踐中，加裝電梯屬于“改建、重建建筑物及其附屬設施”；按照《民法典》第278條的規定，應當由專有部分面積占比三分之二以上的業主且人數占比三分之二以上的業主參與表決；同時應當經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意。

上述規定的是“經參與表決專有部分面積四分之三以上的業主且參與表決人數四分之三以上的業主同意”，所以不參與表決，就不能對加裝電梯的決議產生影響。

利益受損業主可以要求在表決加裝電梯時，必須附有對利益受損業主利益補償方案，如果沒有此方案或雖有補償方案但對補償方案不滿意，利益受損業主在表決時投反對票或棄權票。

（二）加裝電梯方案公示階段，公示期內書面提出異議

按照規定，加裝電梯方案表決通過后，需要對方案進行公示，在公示期內，有意見的業主需要及時書面提出異議。在公示期內，無人提出異議，就將進入政府主管部門審核階段了。

（三）在調解階段合法主張權利

為了形成加裝電梯的最大公約數，在公示期內對加裝電梯方案書面實名提出異議后，街道大多會組織雙方進行調解，達成雙方都能接受的調解方案。這時，提出異議的業主就需要清晰地闡明提出異議的理由，并提出解決方案供雙方來商議。在商議過程中，雙方盡可能減少分歧，達成共識。如果經過多次調解，雙方仍無法達成一致，由于加裝電梯已通過表決，那么街道層面不能否決加裝電梯。

（四）通過訴訟手段維護合法權益

如果雙方無法達成調解方案，那么自認利益受損的業主可以向人民法院提起訴訟，要求法院來解決雙方糾紛。目前，從司法實踐來看，對于加裝電梯行為，只要加裝電梯已通過表決，且主管機關批準加裝電梯，法院一般不會禁止加裝電梯；對于補償要求，各地法院差異較大，主要體現在加裝電梯對中高樓層的升值或低層相對貶值是否需要對低層業主進行補償；至于加裝電梯對低層房屋造成日照、通風、噪聲等實質影響，法院一般都會認可補償，但低層業主舉證上存在困難。

五、加快出臺老樓加裝電梯的法律規定和司法解釋

老舊小區加裝電梯涉及居民切身利益，僅靠業主之間的協商和街道、社區等基層組織的協調很難達成共識，需要加強法律保障。2023年9月1日起施行的《無障礙環境建設法》第32條專門對老舊小區加裝電梯進行了規定，共有3款，分別規定：“國家支持城鎮老舊小區既有多層住宅加裝電梯或者其他無障礙設施，為殘疾人、老年人提供便利?！薄翱h級以上人民政府及其有關部門應當采取措施、創造條件，并發揮社區基層組織作用，推動既有多層住宅加裝電梯或者其他無障礙設施?！薄胺课菟袡嗳藨敽霌P中華民族與鄰為善、守望相助等傳統美德，加強溝通協商，依法配合既有多層住宅加裝電梯或者其他無障礙設施?！睆膰?、政府主管部門和業主三個層面都規定了支持、推動和配合老舊小區加裝電梯的責任和義務，這將極大地推動加裝電梯工作的開展。

隨著加裝電梯工作在各地的逐步展開，各地法院受理加裝電梯糾紛案件也呈上升趨勢，這些案件集中在高層業主與低層業主在加裝電梯問題上的糾紛。但各地法院在低層業主的容忍義務、告知方式、表決方式和對低層業主的補償等方面判決的尺度不太統一，容易造成實踐中的困惑。建議最高人民法院在總結各地加裝電梯司法案例的基礎上，出臺相關司法解釋，明確加裝電梯項目適用的法律條文、居民表決范圍、參與率、同意率等具體規定，破解加裝電梯實踐中的難點堵點，為加裝電梯提供司法保障。

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Research on Legal Issues Involved in Installing Elevators

in Old Residential Areas

Zeng Yongguang， Jin Juan， Dong Ai

（National Mayor Training College， Beijing 100077， China）

Abstract： The installation of elevators requires two conditions： substantive legality and procedural legality， which involve the protection of neighboring rights in law; Installing elevators is in the interests of the majority of people and is the application of public interest principles in community practice; Safeguarding the legitimate relief rights of parties of affected interests; Accelerate the introduction of legal regulations and judicial interpretations for the installation of elevators in old buildings.

Key words： installing elevators; protection of neighboring rights; rights of the owners of affected interests