王府井商業街區城市改造與管理研究

袁蕾?王嘉瑩

王府井街區是全國著名的歷史商業街區之一。經歷過商業地位的下降之后，王府井街區在更新改造和管理創新后再度繁榮，其改造經驗對于其他地區歷史商業街區的發展具有一定借鑒意義。

一、基礎現狀與改造實踐

王府井商業街區始建于元代，以王府井步行街為核心向周邊輻射形成了1.66平方千米的商業街區。王府井曾一度是北京市最繁榮的商業中心和“金名片”，但是發展過程中也出現了很多問題，比如違章建筑、臨時建筑和巨幅廣告破壞了建筑外觀與街區環境，假冒老字號、旅游紀念品以及水吧等低端業態充斥街頭巷尾，市政設施相對落后、交通擁堵等。隨著國貿、三里屯、五棵松等北京市新興商業中心的崛起，王府井街區的商業地位不斷下降，消費者以外地游客為主，本地客流大幅降至20%。

2018年，王府井步行街成為商務部首批11條步行街改造提升試點之一。2019年，《王府井商業區更新治理規劃》出臺，提出“打造獨具人文魅力的國際一流步行商業街區”。

（一）環境整治改善街區公共空間品質

1．整治街區環境。建立廣告牌匾動態管控機制，拆除尺寸超標、色彩雜亂破壞街區整體風貌的廣告牌匾，清退10處水吧，拆除1.76萬平方米違法建設、臨時建設以及占道經營設施。精細化提升主街周邊15條街巷胡同環境，采取移動保潔車網格式巡回作業模式，街區步行舒適度明顯改善?！耙坏暌徊摺?，滾動推進傳統設施整體改造。完成穆斯林大廈等七處商業設施的整體改造，改造面積達7.8萬平方米。

2．塑造高品質公共空間。對百貨大樓音樂噴泉廣場進行升級改造，改造后的廣場成為著名的網紅打卡地之一。挖掘校尉胡同歷史文化，拆違建設3000平方米校尉胡同口袋公園，打造成為有綠量、有故事、有細節的綠地休閑空間。改造背街小巷成為“東街休閑區”。將兒童藝術劇院前廣場改造升級為西街兒童主題廣場。實施老北京風情街立面改造和公共空間綠化景觀等硬件升級工程，建成了中心廣場。實施北延段綜合景觀提升工程，增加了1.8萬平方米純步行空間，成為新的街區活力中心。增設可移動花箱座椅和樹池、“五牛五?！便~牛雕像，為王府井商業街區增添了公共休憩空間和藝術氛圍。

（二）業態更新豐富街區商業結構

1．推動業態更新，引入休閑娛樂、文化體驗等多元化業態。傳統商業街區一般以物質性商品銷售和餐飲業為核心經營內容。而新興商業街區則重視體驗互動和文化休閑功能，成為日趨多元化的休閑娛樂綜合體。王府井商業街區在清退183戶低端業態的基礎上，布局體驗式、互動式新興業態。累計成功引進首店、旗艦店、網紅特色店119家，占現有存量的70%，經營面積占街區商業經營總面積的11%。王府井百貨大樓撤掉200個專柜，引入全球單體面積最大的哈姆雷斯兒童玩具旗艦店，建成全國首家“京味”沉浸式消費體驗空間——和平菓局。銀泰百貨引入樂高中國旗艦店，工美大廈設立了北京冬奧會特許商品旗艦店，此外，還引入了ZARA全球旗艦店、adidas國際品牌中心、FILA全球全新概念店等。

王府井商業街。攝影：梁志堅

2．引入高端商業文化設施。新一輪更新改造以來，共引入高端商業文化設施21萬平方米，其中包括零售旗艦項目王府中環。引進品牌133個，其中國際頂級品牌40個，米其林餐廳3家，高端精品酒店1家，成功吸引高端消費。

經過業態更新，王府井步行街零售業態降低4.4%，文化體驗和休閑娛樂業態分別提高1%和5.5%，年均客流量達到8000萬，年銷售億元以上品牌店20家，本地消費群體占比提高了10個百分點，達到30%以上，客單價在商務部11條試點街區中位居首位。

（三）公共文化空間提升街區文化魅力

挖掘歷史文化，打造公共文化空間。開發利用王府中環西側綠地，引入高品質文化藝術、景觀裝置、時尚活動等，打造成市民公共文化空間和時尚體驗魅力空間。世界級拍賣和藏品展示中心——嘉德藝術中心建成開業，成為街區文化藝術新地標。推動擁有百年歷史的吉祥戲院重張開業，成為弘揚國粹藝術的文化重地。

通過國際化、專業化、多元化的文化主題活動打造街區文化氛圍。策劃舉辦澳門北京周、莫斯科主題周、墨西哥主題日、德國老爺車拉力賽抵京儀式等國際文化交流展示活動。依托嘉德藝術中心舉辦多場重量級文化藝術展。以“國際品牌 開放商街”為主題舉辦王府井國際品牌節，并在期間舉辦了“王府井論壇”，探討商業消費領域前沿問題。

通過形態、業態和文態為主的更新改造，王府井商業街區空間環境、商業品質和文化影響力都得到了大幅提升，成功吸引了本地客源，歷史商業街區煥發了新的活力。

二、王府井商業街區管理面臨的問題與挑戰

（一）文化資源轉化不足，“文商旅”融合發展有待提升

王府井商業街區已經在“文商旅”融合和公共空間文化體驗上開展了一定的實踐探索，但是街區整體的文化辨識度仍然不高，文化氛圍不夠濃厚，商業內容、建筑形態和街道肌理的人文體驗不足，體現街區文化特色的標識性符號不強，導致街區文化活力不足、顧客體驗興趣不高。街區文化資源的保護和展示利用仍不足，文化展示和體驗互動場所不足，集聚的大量文化資源尚未很好地轉化為可消費、可體驗的文化旅游產品，與其他城市步行街同質化嚴重。比如，首都劇場、商務印書館、中華書局等場所提供的文化消費場景仍然不夠多元和現代，人民日報等“紅色報業文化”、百貨大樓“一團火”商業文化精神等背后的歷史故事有待挖掘展示，老字號的非物質文化遺產有待強化開發。

（二）街區公共空間品質有待提升

街區空間結構不合理，缺乏主街向周邊區域的立體拓展和功能融合。王府井商業街區以步行街為主街，南北直街貫通到底，與支馬路之間的聯通性與引導性不強，主街向東西延伸的空間和功能仍然不夠，與相鄰街區的建筑形態、功能協同和業態互補之間缺乏統籌規劃。這種南北直通的格局缺乏消費體驗的空間層次感和神秘感，導致消費者的體驗單一乏味，部分區域商業價值被低估，客流密度分布不均。從街區形象來看，現代建筑與傳統建筑混雜，城市界面缺乏特色設計，缺乏體現街區形象和功能特色的標識符號，缺乏可供吸引人流駐足的精品景觀，缺乏可供市民休憩駐足的游憩設施鋪陳，影響了整個步行街的活力。另外，街區建筑夜間照明設計與消費業態融合不足，造成夜間消費氛圍不足，在首批11條國家級試點步行街中夜間消費的支付筆數排名末位。

（三）產權多元分散，街區管理機制有待完善

王府井商業街區歷史悠久，樓宇產權較為復雜分散，外資、國有、私營產權占比分別為55%、38%、7%，只有不到5%的產權屬于東城區政府，統籌更新管理的難度較大。整體推進王府井商業街區改造的周期很長，不僅涉及到大量資金投入，而且需要產權主體犧牲短期經濟利益來實現長期收益增值。然而分散的產權導致難以實現對不同產權主體的統一管理，街區更新方案難以落地。以丹耀大廈為例，樓宇內有40多家產權人，產權單位層層轉租，終端租金價格高，更多地吸引了小吃、旅游紀念品等單位面積租金承受能力高的消費業態，導致符合街區更新升級的消費業態難以進入。

為了解決分散產權整合或合作問題，王府井地區探索了回收產權、物業租賃、物業置換等多種資源整合方式，并成立了王府井置業公司，力圖打造“街區管家、商家保姆、運營平臺、合作主體”模式。但目前該平臺公司的“運營平臺、合作主體”功能發揮較弱，市場化運營管理能力仍然不足，尚未探索形成有效的街區資源整合與運行管理機制，工作重點仍然落在公共區域維護、物業管理以及信息平臺建設等管家保姆功能上。由于對產權主體缺乏約束力，目前王府井地區管委會和王府井置業公司對街區具體商業項目的定位方向、經營業態、店招形象等約束力偏弱，仍然在探索切實可行的引導、監督和淘汰機制，亟需建立完善的街區統籌運行管理機制。

三、結論與建議

歷史商業街區的核心優勢在于特定地域空間的歷史文化。作為城市經濟社會活動的傳統集聚地，歷史商業街區保存了豐富的物質與非物質歷史文化遺產，展示著城市獨特的歷史風貌，蘊含著城市發展變遷的集體記憶?，F代商業綜合體和商業街區越來越同質化，建筑、業態與消費環境可以簡單復刻，而歷史商業街區的歷史文化和地域空間特色是獨特的、難以再現的，并在文化消費需求日益提升的今天彰顯著越來越突出的價值。因此，保護和延續街區歷史文脈、將商業與歷史文化相結合，應該成為歷史商業街區有機更新的中心思路。

（一）“文商旅”深度融合發展

隨著消費升級轉型和移動互聯網時代新一代消費主力的崛起，消費者已經不再僅僅滿足于封閉式的消費環境或者單一景點觀光旅游，而是對商業和文旅都提出了更高要求，“文商旅”項目已經進入“場景時代”。通過場景力轉化為項目的價值增量，變成實實在在的購買力、消費力，成為越來越多“文商旅”項目需要考量的重點。

應重新梳理、發掘與展示王府井商業街區的歷史文化資源，開發“文商旅”產品，舉辦文化活動和構建文化消費場景，在文化和商業旅游的交互融合過程中，促成更多的業態與產品創新。比如特色歷史文化與美食、演藝、文創、零售等多業態融合，聚集出一個個可體驗、可娛樂、可消費的項目，建構出在地休閑和文旅消費升級新場景，用“沉浸+”為“文商旅”賦能，打造沉浸式“文商旅”項目等。推動經濟持續健康發展、消費活力不斷提升，從而實現“以文興旅、以旅促商、商旅融合”，努力將王府井商業街區打造成為集中展示數百年首都文化和商業文化變遷的一張重要名片。

（二）塑造具有歷史文化特色的公共空間

王府井商業街區積淀了豐富的歷史文化和近現代文化資源。重點文化資源包括東堂、協和醫院舊址等文物31處，首都劇場、中國兒童藝術劇院等文化設施11處，非物質文化遺產17項，東來順、吳裕泰、盛錫福等老字號品牌35個，還有東交民巷使館、教堂、名人故居、街巷胡同等多元化文化資源。

王府井商業街區通過環境整治、業態升級和“文商旅”相結合等方式進行了街區的治理創新，但是街區大量文化資源尚未轉化為可消費的文化產品、可體驗的文化空間，歷史文化特色不突出。在下一步的城市管理實踐中，迫切需要深入挖掘利用多元文化資源，實施基于歷史文化視角的空間塑造與業態更新，建設具有歷史文化特色的商業街區。同時，要保護歷史建筑，重視街區景觀的整體性，提升公共空間的文化特色，并在街區標識系統、城市家具、夜間照明等領域突出街區歷史文脈特點。

（三）強化新媒體宣傳及數字技術應用

新消費呈現重體驗、求個性和線下打卡、線上消費等特征，應大力推廣直播帶貨、互聯網運營、“云游王府井”等新媒體營銷宣傳模式，推動步行街場景化、智能化、沉浸式活動化，形成鮮明的街區特色，提高街區形象和美譽度。

應以數字技術助推文化、商業、旅游融合發展，數字技術、數字創意與文化IP融合，以數字鏈接、數字體驗促進形式創新、內容創新、模式創新，“以文塑旅、以文帶商、以旅彰文”，進一步推進國際消費中心建設。應通過搭建交流平臺、實施典型項目等方式幫助企業進行數字化轉型，催生新應用，培育一批企業形態、商業模式發生根本性變革的標桿企業，促進“文商旅”產業的良性發展。比如“元宇宙+文商旅”產業融合項目的建設運營等。推動智慧商圈建設，深化5G、大數據、物聯網等技術在決策、管理、營銷、服務等方面的應用，實現消費體驗便捷高效、經營服務精準優化。

參考文獻

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（責任編輯：嚴陳玲）