城市更新前期研究規劃編制難點及應對策略

文嘉誼

（廣州市圖鑒城市規劃勘測設計有限公司，廣東 廣州 510000）

0 引言

在快速城鎮化的大背景下， 土地供應日益緊張，低效存量用地問題逐漸凸顯，城市更新成為保障土地供應和盤活低效土地價值的突破點[1]。

城市更新工作需要科學嚴謹的前期研究，在總結近年來城市更新規劃實踐的基礎上， 分析規劃編制難點，提出應對策略，為城市更新高質量發展添磚加瓦。

1 城市更新前期研究規劃編制難點

城市更新具有區域性和復雜性特點。 下面主要從改造范圍劃定、數據梳理、建設用地缺口、政策不確定性等方面分析規劃編制難點。

1.1 改造范圍變化頻繁

改造范圍包含拆舊和建新范圍， 劃定改造范圍是開展城市更新前期研究規劃的第一步， 也是易導致方案修改的因素。 以下是一些常見的原因。

（1）不充分了解客戶需求。在規劃和設計階段，如果未充分了解業主或客戶的需求和目標，或未建立清晰的流程和標準操作程序，將可能導致改造范圍多次修改。

（2）不準確的信息。 業主或客戶提供的信息可能不準確或不完整，這也可能導致改造范圍多次修改。

（3）變更的需求。在項目進行過程中，業主或客戶可能會提出新的需求或更改原有的需求，這也可能導致改造范圍多次修改。

（4）預算限制。 項目的預算限制可能會導致改造范圍多次修改。 如果預算不足以實現經濟平衡，就需要進行額外的工作以降低成本或尋找替代方案。

1.2 數據梳理復雜

前期研究項目涉及龐大的數據，梳理數據是開展規劃編制的基礎，主要存在以下問題。

（1）數據甄別較為困難。在進行規劃編制時，需使用大量的資料和信息，這些信息涉及計生、公安、統計、發改、水利、教育等多個部門。 數據的構成也十分復雜，需要利用大量的時間及精力，同時投入較多的人力資源以展開系統化梳理鑒別和特征提煉，由此也會對目前已有的技術信息庫使用提出較高的標準及要求。

（2）數據誤差校正工作較多。 由于人口不斷變化， 分戶需求不斷轉變， 宅基地權屬也屬于動態變化，且其中關鍵數據信息存在缺失，與實際情況存在明顯誤差，因此需對這些信息展開誤差處理，會對后續的規劃編制及研究帶來極大影響。

（3）數據統計口徑難以統一。 來自于不同部門的數據在統計口徑上存在不同，難以進行直接累計或統計， 由此也會對數據測算精度帶來負面影響，需要利用更前沿的技術手段解決誤差， 但不管如何，誤差始終客觀存在。

1.3 建設用地缺口大

郊區是低開發強度建設區域，因此覆蓋了大面積的森林、農田和水域規劃管控紅線，并且在規劃上較少覆蓋建設用地，導致城市更新項目在開展改造時，普遍存在建設用地規模和指標不足的情況。

1.4 政策不確定性

政策不確定性是城市更新前期研究規劃編制中的一個重要難點。 政府的政策往往會對城市更新產生深遠的影響，但政府的政策往往是不穩定的，這就給城市更新前期研究規劃編制帶來了很大的不確定性。 政府可能會改變土地使用政策、稅收政策等，這些變化都會對城市更新項目的可行性產生影響。

2 城市更新前期研究規劃編制策略

2.1 充分溝通和定期審查

（1）充分了解業主或客戶的需求和目標。 在規劃和設計前，需要與業主或客戶充分溝通，了解他們的需求和目標?？赏ㄟ^會議、問卷調查、訪談等方式進行。 通過深入了解業主或客戶的需求和目標，可減少不必要的修改，并確保改造范圍的準確性和完整性。

（2）定期審查和更新計劃。 在規劃和設計過程中，需要定期審查和更新計劃。 這可以幫助識別任何潛在的問題，并及時采取行動解決它們。 通過定期審查和更新計劃，可確保改造范圍的準確性和完整性，并減少不必要的修改。

2.2 強化數據整合能力

規劃設計人員可基于數據庫層面，制定數據信息的入庫標準，實現在管理工作上的標準化。 在編制規劃時，可將全部規劃數據融入到同一個信息化平臺中，并建立健全的數據庫，優化規劃的編制、管理及成果使用水平，使規劃成果空間數據庫變得更為規范及統一。

2.3 多途徑整合改造用地

（1）補納標圖建庫。全面核查國土空間規劃（土地利用總體規劃）、 第二次全國土地調查和最新的土地利用現狀圖、2009年衛星影像圖等數據，識別出同時為建設用地的范圍，將滿足標圖建庫的用地按規定申請補納標圖建庫。

（2）落實歷史欠賬留用地。 收集并梳理歷史征地，核查是否存在歷史欠賬留用地，并按照歷史欠賬留用地途徑將建設用地指標納入改造范圍，以補充建設用地缺口。

（3）整合周邊國有用地。 按規定整合不超過改造范圍的10%，增加城市更新項目建設用地。

（4）認定“三地”?？蓪螇K面積不超過3 畝，累計面積不超過累計面積不超過改造范圍內“三舊”改造標圖入庫面積的10%的用地納入城市更新項目。

2.4 加強政策溝通與協調

為了減少政策不確定性對城市更新前期研究規劃編制的影響，可加強政策溝通與協調。 政府應及時公開相關政策信息，與社會各界進行廣泛交流和協商，以便更好了解社會的需求和意見。同時，政府還應加強對城市更新項目的指導和管理，確保項目的順利進行。

3 結語

城市更新前期研究規劃編制是城市更新項目的關鍵環節。文章分析了城市更新前期研究規劃編制面臨的難點，并提出了相應的應對策略，為城市更新項目的順利實施提供參考和借鑒。