出租屋被他人縱火，租客還要賠償房東？

張鑫燁/文

2023 年8 月18 日凌晨，上海市長寧區虹古路某小區內一民宅發生火災，造成一名女子死亡。經初步調查，死者張某某（女，32歲）近日因情緒不佳，暫住在朋友零某某（女，19 歲）的租借房中。事發時，張某某突然將零某某推出房間后，引燃房內物品導致發生火災，造成張某某死亡，未造成其他人員傷亡。網民對零某某的后續境遇紛紛表達了同情，有人稱“這個房子是那個19 歲的女孩租的，房子著火以后，賠償房東的就是這個租房的小女孩。被燒的這房子在上海，7 萬一平，大概92 平，樓上樓下也都被燒到了，也就是說這個19 歲的小女孩一夜之間就要背幾百萬的債……”在這起案件中，有什么是我們需要引以為戒的呢？這期“拍案驚奇”我們就來說說這個案件。

房東是否有過錯？沒有，并非群租

早在2014 年，上海市政府就發布了《上海市人民政府關于修改〈上海市居住房屋租賃管理辦法〉的決定》，要求出租居住房屋每個房間居住人數不得超過2 人，人均居住面積不得低于5 平方米，并要求相關集中出租房屋供他人居住的，要建立管理制度。根據這個規定，居住房屋租賃要滿足兩個條件，一個是單間不超過2 人，還有是人均不得低于5 平方米。

根據《中華人民共和國民法典》第七百三十一條 租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格，承租人仍然可以隨時解除合同。

房東所出租的房屋若存在安全隱患，疏于管理，那么房東要對火災的發生承擔主要責任（包括刑事責任）。但是從新聞報道來看，房東并無過錯，這套房子并非群租。

另外，租過房子的讀者也許知道，現在租賃合同非常嚴格，妥妥的“摳細節”，房東為了保護自己，幾乎把能想到的問題都寫在了合同里，有的甚至會寫明“不允許帶異性同居”之類的話。這種合同基本上規避了房東的過錯?，F在的問題轉移到了租客零某某身上。根據《中華人民共和國民法典》第七百一十一條 承租人未按照約定的方法或者未根據租賃物的性質使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。房東完全可以因為房屋受損要求承租人賠償損失。

承租人肯定會辯解，放火自殺的并非是她本人，但是只有她與房東形成了租賃的合同關系，張某某與零某某的債務關系是另案討論的。零某某賠償后當然可以向張某某追償。其實房東也可以因為侵權責任向張某某索償，但是，張某某已經身故，所以房東基于租賃合同向承租人零某某索償是比較方便且可能實現起來更容易的。

第三人侵權的訴訟？實務很難

我們假設，零某某在被張某某推出房間之后，發現張某某引燃房間內物品的行為，立即制止了，甚至撲滅了初期火災，阻止了張某某自殺。這當然是最完美的，但是，我們必須注意的是，這不是法律賦予零某某的義務，施救、搶險不是她必須要做的。也有人說，因為零某某允許張某某借宿，導致了張某某的放火和自殺行為，零某某有不可推卸的責任，借宿和火災是有前后因果關系的。筆者認為這種觀點是不對的。

首先，我們必須清楚，零某某允許張某某借宿的行為并不構成犯罪，從目前的新聞報道來看，零某某并不是張某某放火行為的共犯，事先并不知道死者有自殺或放火的意圖。允許他人借宿的行為并不具有法益侵害性。

其次，受損的鄰居是否可以追究張某某的放火罪，要求張某某的遺產繼承人賠償損失？當然可以。根據《中華人民共和國民法典》第一千一百七十五條 損害是因第三人造成的，第三人應當承擔侵權責任。

但是，該法條在法律實務中是非常復雜的。首先，張某某是否有過錯。有人認為，在法律適用層面，應當注意有些案件中可能僅是第三人的部分過錯，這時第三人只能就其過錯責任范圍內的損害承擔相應的賠償責任，對于非因其過錯造成的損害，則不屬于第三人承擔責任的范疇，這也是第三人責任適用過錯責任原則的基本要求。就舉證責任而言，受害人依法主張第三人承擔侵權責任的，應當對該第三人的過錯承擔舉證責任，同樣如果侵權人主張是第三人行為造成損害的，也應依法對此抗辯事由承擔舉證責任，主張追償權則更是如此。我們并不能單純地理解為張某某自殺的行為是主觀的放火。這其中不僅涉及到放火的行為，還有主觀故意和過失的問題。放火是存在危害公共安全的行為，周圍有居民，放火自殺已經危害了公共安全，這的確不單單是自己個人的行為，但是，張某某對引燃物品自殺的行為是否認識到了可能會危害公共安全，或者是否有意圖危害鄰居的安全？對于一名普通成年人來說，理應認識到，但是張某某已經死亡，一心求死的人的精神狀態不排除是盲目的，如疏忽大意，或者精神狀態處于非理性的狀態。如果受損的鄰居要通過訴訟的途徑要求張某某的遺產繼承人賠償損失，這是繞不過去的一個問題。

最后，承租人零某某是否有連帶責任，或者是否有輕微的過錯，能分擔部分張某某的責任？這點還真難說。第三人侵權行為很復雜，法律界人士將其分為純粹關聯性、危險競合型、消極競合型。我們簡單理解為，零某某對鄰居的損失是否有因果關系，是否也需要賠償。筆者認為，兩者的行為可能屬于消極競合型第三人侵權行為，這是指第三人（張某某）實施侵權行為（放火），具有高度主觀可責難性，是損害發生的全部原因力，關聯人（零某某）過失未盡到注意義務，具有輕度主觀可責難性，是損害發生的形式原因，對損害的發生沒有原因力，兩者競合為一體，共同造成的損害的侵權行為。其解決的是第三人行為引發的責任分擔問題?？赡芰隳衬骋矔榱耸Р旎蛘呶幢M到注意義務承擔小部分的侵權責任。

相鄰權訴訟也是一種選擇

對于受損的鄰居而言，通過侵權責任向張某某的遺產繼承人索償實在是太麻煩了，也可以通過相鄰權向該失火房屋的所有權人索償。但兩者只能擇其一。相鄰權是因不動產所有權或使用權衍生出來的，大家都是不動產權利人，正好在隔壁，那就要遵守最低限度的便利，比如采光、噪聲、震動等方面，最基本的安全也在其中?！吨腥A人民共和國民法典》第二百八十八條規定：不動產的相鄰權利人應當按照有利生產、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。該條規定了處理相鄰關系的四項原則，也是正確把握相鄰關系的指導思想，從民法通則、物權法至民法典，沿用至今。相鄰關系最大的特點是與大家的生活密切相關。

鄰居因為隔壁房間失火，造成財產損失，主張賠償時，首先需就因房屋失火或者消防救援噴水遭受損失的具體情況及與損失之間的因果關系進行舉證。其次要列好物品損失清單，可提前尋找購買票據或進行詢價，確定直接損失金額。如果雙方就物品損失價值無法協商一致，亦可申請司法鑒定。另外，對可能產生的因失火導致一方在外租房居住或房屋無法對外出租等間接損失，也可以提供相應證據證明，比如火災后，空氣內彌漫的燒焦味，致使人員無法居住?？諝馕廴究赡苓_到嚴重影響居住的程度。