在建或空置建筑物確認為投資性房地產的相關問題探討

蘇 明

（作者單位：河南財經政法大學會計學院）

一、研究背景

2000 年5 月3 日，國際會計準則委員會正式發布了《國際會計準則第40 號——投資性房地產》。我國財政部于2006 年2 月發布了《企業會計準則第3 號——投資性房地產》，自2007 年1 月1 日起在上市公司范圍內施行，鼓勵其他企業執行。自此，企業擁有產權且以經營租賃方式出租的建筑物被從傳統的固定資產中分離出來單獨核算，已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權被從傳統的無形資產中分離出來單獨核算。

房地產作為固定資產、無形資產核算還是作為投資性房地產，核算方式對企業和投資者的影響有著顯著的區別。在過去相當長的時間里，我國房地產價格一直居高不下，其獲利能力遠高于固定資產或無形資產。根據國家統計局有關數據，全國商品房平均價格自2007 年起至2022 年，各年變化幅度分別為14.8%、-1.7%、23.2%、7.5%、6.9%、7.7%、7.7%、1.4%、7.4%、10.1%、5.6%、10.5%、6.6%、5.9%、2.8%、-5.8%。薛登元[1]、周宏等[2]、甘德龍[3]、王福勝和程富[4]分別從企業創新、債務融資風險、盈余波動性、會計業績和降低公司債務水平等方面檢驗了投資性房地產為外界傳遞的積極信號效應。該效應促使投資者相對偏好資產規模中投資性房地產占比較高的企業。根據wind 數據統計整理，自2007 年投資性房地產準則實施以來，截止到2022 年，我國全部上市公司中，除了2011、2013、2014、2022 年投資性房地產占比有所下降，其余年份都保持著上升勢頭，如圖1 所示?？梢?，投資性房地產對企業的生產經營活動具有重要影響。

圖1 上市公司投資性房地產占資產比重

目前，投資性房地產范圍限定為已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物。其中，已出租的建筑物是指企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物，包括自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物，以及正在建造或開發過程中將來用于出租的建筑物。企業擁有產權的、以經營租賃方式出租的建筑物通常必須擁有正式的租賃合同作為已經出租的證據或依據，但對于自行建造或開發活動完成后用于出租的建筑物以及正在建造或開發過程中將來用于出租的建筑物，無論在《企業會計準則第3 號——投資性房地產》中，還是在《企業會計準則第3 號——投資性房地產》應用指南中，都未明確以何種憑證作為擬將來出租的證明，但《企業會計準則講解》指出：通常情況下，對企業持有以備經營出租的空置建筑物或在建建筑物，如董事會或類似機構作出書面決議，明確表明將其用于經營租出且持有意圖短期內不再發生變化的，即使尚未簽訂租賃協議，也應視為投資性房地產[5]。根據該解釋，即使空置建筑物或在建建筑物尚未確定出租對象，只要有董事會或類似機構的“擬將出租”的書面決議，也可將其列為投資性房地產。

租賃合同或協議需要租賃雙方協商一致，而董事會或類似機構的書面決議僅涉及擬出租方的決策，這將使得空置建筑物或在建建筑物更容易被確認為投資性房地產，也使企業在投資性房地產核算方面擁有了更大的自主選擇空間，導致盈余管理行為的發生。

二、在建或空置建筑物確認為投資性房地產的會計處理問題

（一）在建或空置建筑物轉為投資性房地產的確認條件問題

一般情況下，投資性房地產目的若是出租，在租賃開始日才可將其確認為投資性房地產。而空置建筑物并未正式出租甚至能否出租尚未可知，在建建筑物因尚未完工，處于在建狀態，幾乎可以確定尚未正式出租。若僅以董事會或類似機構的書面決議為依據，可能會給企業盈余管理帶來操縱空間，原因如下：

一是我國房價長期處于高位，為企業將在建或空置建筑物作為投資性房地產核算提供了背景條件。

2016 年年底召開的中央經濟工作會議首次提出“房子是用來住的，不是用來炒的”。在此政策背景下，全國商品房價格漲幅在一定程度上得到了控制，呈逐步下降趨勢，截至2022 年，漲幅甚至為負數。雖然如此，全國房價仍然處于一個較高的水平。企業若將多年閑置的建筑物或將多年未完工的在建建筑物從“固定資產”科目轉為“投資性房地產”科目進行核算，在采用公允價值模式計量的情況下，轉換時仍然能從轉換中取得大量的“其他綜合收益”，增加企業的所有者權益及資產規模，從而美化報表。此外，空置建筑物若作為“固定資產”核算，會計上要計提折舊。但轉換為“投資性房地產”科目核算之后，未來則將省下不菲的折舊費用，顯著提升企業未來的利潤水平。

雖然董事會或類似決策機構作出的決議通常是經過董事們或股東們深思熟慮的，相對穩定，但若公司本身的管理思路是盈余管理，在房價長期居高不下的背景下，董事會或類似決策機構便成為維護企業自身報表形象的推手。

二是在建或空置建筑物擬出租至已出租的間隔期缺少量化標準，提高了企業長期盈余管理的可能性。

擬出租畢竟是未真正出租出去，房屋從擬打算出租到真正出租存在一定的間隔期，而準則中并未明確提出該間隔期的長短?！镀髽I會計準則講解》中提到“持有意圖短期內不再發生變化”即可確認為投資性房地產，故企業可在未真正出租前一直將在建或空置建筑物放在“投資性房地產”科目中進行核算。企業并不需要真正去落實出租對象、出租日期、出租方式等與出租有關的實質性條件，只要擬出租的意圖不變，就可以將在建或空置建筑物納入“投資性房地產”科目的核算范圍，長期享受由公允價值上升所帶來的“公允價值變動損益”，并且能避免未來折舊費用對企業利潤的損耗。

實際上，若在建或空置建筑物長期未出租出去，企業大概率將其自用了，但董事會或類似決策機構的決議并未改變，那這應劃為暫時性自用房地產，還是依然作為投資性房地產，這方面尚未有明確規定。在處理不明朗的情況下，企業便可長期將其作為投資性房地產以美化財務報表。

（二）在建或空置建筑物轉為投資性房地產的計量屬性選擇問題

自用房屋轉為以出租為目的的投資性房地產，選擇以公允價值計量模式對資產的計價可靠性有利有弊。其優點為，有利于企業進行投資決策，包括是否繼續作為投資性房地產出租、選擇誰作為承租人等。以出租為目的的投資性房地產其價值畢竟不同于自用房地產，其公允價值的變動通常會顯著影響企業租金收入，而租金收入是否能涵蓋其成本，甚至是否能將企業利潤率維持在一定的水平范圍內都將是企業對該投資性房地產進行處置決策時所考慮的問題。故公允價值與企業持有該資產的目的更為相關，更有利于其決策?；诖?，自用房屋轉為以出租為目的的投資性房地產，通常不宜再用成本模式進行計量（在公允價值可靠的前提下）。

但是，以公允價值模式進行核算也存在一定的缺陷，可能導致各期間收入、費用不符合配比原則，利潤穩定性差。出租和資本增值目的不同。資本增值是為了賺取買賣價差，當前的公允價值（通常為市價）能真正反映該資產將能獲取的收益。因為收益是在將來出售時取得的，故平時不提折舊，而在出售時一次性將其賬面價值轉入費用，符合配比原則，比較合理。故在具有活躍市場且投資性房地產是增值目的時，以公允價值模式核算比較合理。這與其他以出售為目的的資產，如庫存商品、交易性金融資產等處理方法類同，具有可比性，都是在出售時將賬面成本一次結轉到費用項目，平時不進行攤銷。但對于以出租為目的的投資性房地產，實務中租金通常是按期收取，其收益是逐步實現的。而以公允價值模式核算的投資性房地產平時不提折舊，投資性房地產價值的損耗并未按期體現在企業報表內，故無法做到收入費用的配比，從而可能會過分夸大該類投資性房地產的價值。

在建或空置建筑物僅能在擬用于出租的情況下劃分為投資性房地產進行核算。但與其他投資性房地產不同的是，在建或空置建筑物在擬用于出租的情況下就作為投資性房地產進行核算，事實上并沒有租金收入。而從長遠來看，對于擁有該類投資性房地產的企業，根據準則，其長期內出租的意圖是不可改變的，未來出租出去的概率較大，所以其收益是逐期實現的。與其他投資性房地產一樣的是，該類投資性房地產具有選擇以成本模式還是公允價值模式進行核算的權利。隨著資本市場的逐步成熟與估計技術的不斷完善，或出于盈余管理目的，很多企業都采用了公允價值模式對轉換后的投資性房地產進行核算，而忽視了可能存在的收入、費用配比問題。

三、政策建議

（一）明確在建或空置建筑物從擬出租至實際出租的間隔期

明確在建或空置建筑物的間隔期，目的在于防止企業實際并不打算出租，或沒有實際能力出租，但為長期謀取利益而將在建或空置建筑物轉為投資性房地產的行為。間隔期的確定可以督促企業明確資產使用性質，做好資產使用規劃，提高資產使用效率。

（二）將成本模式作為擬出租的在建或空置建筑物的首選后續計量模式

為了使租金收入和費用相配比，以出租為目的的在建或空置建筑物作為投資性房地產可以選擇進行如下會計處理，即直接規定采用成本模式進行計量。盡管房屋市價與租金有一定的關系，但以出租為目的的投資性房地產并不打算出售，故市價對其決策意義并不是特別顯著。此外，市價是出售才能獲取的經濟利益，而以出租為目的的投資性房地產是為了獲取未來租金，其價值用未來若干年的租金的現值更能很好體現。但出租具有較強的不確定性。在日益激烈的市場環境下，企業生存期大大縮短，為避免財務風險，企業租賃期通常不會過長。租賃期結束后，市場情況如何，能帶來多大的現金流，都很難做到精確估算，故用未來租賃期的租金的現值去估算當前投資性房地產的價值具有較大困難。在沒有可靠公允價值的情況下，此時更適合以成本模式計量。

（三）根據謹慎性原則對公允價值變動損益進行計量

以出租為目的在建或空置建筑物若采用公允價值模式，可將資產的價值按期轉入費用，與租金收入相配比，或者根據謹慎性的原則允許公允價值變動損失計入費用，但公允價值變動收益不計入收入，以避免未來對資產處置當期損益波動過大。

（四）密切監督企業后續與在建或空置建筑物相關的租賃活動

企業將在建或空置建筑物轉換成投資性房地產之后，相關部門應對其有關租賃活動的后續事宜進行有效的監督，檢查企業是否積極地推動租賃相關事宜。一旦發現企業有對租賃活動懈怠、推諉等情況，應查明原因，以防止企業出于盈余管理等目的而作出虛假租賃承諾。