嚴控風險基礎上實現高質量增長 貝殼2023年業績彰顯韌性

近日，貝殼（NYSE：BEKE;HKEX：02423）公布了2023年Q4及全年業績公告。財報數據顯示，公司2023年Q4實現收入202億元，全年實現收入778億元，同比增長28.2%；Q4實現經調整凈利潤為17.14億元，全年實現經調整凈利潤97.98億元。

公司執行董事、首席財務官徐濤表示，2023年，貝殼房產交易服務業務穩步增長，家裝家居和租房等新業務實現規模突破。通過過去兩年提質增效、守住風險等一系列舉措，公司在去年釋放紅利，盈利能力和盈利質量顯著增強，全年經營性現金凈流入111.6億元，是經調整凈利潤的1.14倍。

有資深業內人士點評道，對于貝殼交出的如此一份成績單，其實是超出市場預期的。受外部復雜因素影響，2023年的房地產行業正如我們所見，充滿了挑戰與不確定性，整體仍處于轉型調整期。在這種背景下，貝殼能夠成功扭轉局面，實現收入和利潤的穩定增長，顯得尤為難得。

房產交易“基本盤”穩固

分板塊來看，2023年，貝殼存量房、新房、家裝家居以及新興業務四大板塊凈收入分別為280億元、306億元、109億元和84億元，較2022年分別增長15.9%、6.7%、115.0%和194.8%，四大業務實現全面增長。

而作為基本盤，房產交易業績能夠在2023年實現高質量增長，自然離不開貝殼的運營策略。從提升客戶服務品質出發，貝殼在房源端建立聚焦能力，為業主定制銷售方案，在客源端分析理解客戶需求，通過AI智能選房等數字化工具為客戶匹配居所。而針對新房業務，貝殼則采取了更加積極的策略，如建立線上直播陣地、提高對優質盤源的覆蓋率、在多地推出“優鮮賣”模式支持“以舊換新”等。一系列行之有效的運營舉措，也使貝殼取得了超出市場預期的經營及業績表現。

2023年，貝殼新房總交易額增至10，030億元，較去年同期提升了6.7%。同期存量房方面，貝殼實現總交易額20，280億元，較去年同期增長28.6%。對此，國信證券認為，縱觀2023年，貝殼的新房業務表現優于行業，存量房業務則成功收復失地。新房方面，憑借年內超萬億元的GTV交易總額以及近7%的增速，跑贏了全國商品住宅銷售額變動比例。存量房方面，隨著公司積極拓店，平臺費、加盟費等增值收入占比提升，同時全年存量房業務貢獻利潤率也進一步提升。

綜合來看，貝殼2023年存量房、新房均實現GTV、凈收入、貢獻利潤率均同比提升，基本盤穩固。與此同時，貝殼將原本的“一體兩翼”戰略升級成“一體三翼”，在保持房產交易賽道龍頭優勢的同時，全面發力家裝家居賽道以及租房等新興業務。而據wind數據顯示，公司家裝家居和新興業務營收占比已分別從2022年的8.32%和4.69%，快速提升至2023年的13.95%和10.8%，總營收占比合計已達到25%。對此，中信證券認為，貝殼的其他新興業務不依賴于房地產開發周期，能夠為公司打開業務天花板，創造全新盈利空間。如今，貝殼的家裝家居以及其他新興業務確實正煥發生機，逐漸成為貝殼發展的新引擎。

多元化居住服務能力夯實

實際上，對于家裝家居領域，貝殼長期保持著高度關注，“動作”也一直不少。早在2015年，鏈家便初次試水家裝賽道。而在之后的2020年，公司更是上線自營家裝品牌“被窩”，并打造Home SaaS家裝家居系統，探索家裝流程各環節關鍵步驟的模塊化、標準化和數字化。

2022年，貝殼則完成了對圣都家裝的收購，圣都正式成為貝殼的合并子公司。據了解，圣都成立于2002年，主營業務為整裝模式的家庭裝修服務，自有2500余名資深設計師、萬名認證工人。公開數據顯示，截至2021年末，圣都已進入全國31個城市開設110余家門店，累計服務超15萬家庭。而截至2023年，圣都整裝連續3年獲得全球知名權威調研機構歐睿國際的市場地位聲明。

站在財務視角，2023年，公司家裝家居的總交易額為133億元，可比口徑同比增長93%；凈收入增至109億元，可比口徑下同比增長74%。公司年報中稱，該板塊業務增長主要由于更豐富的可選套餐、服務流程的重塑等帶動了訂單增加，新零售的貢獻增大以及交付能力提升。

僅僅兩年多，貝殼家裝業務就突破了百億營收，核心城市業務規模也實現了快速增長。如今，貝殼旗下共擁有“被窩整裝”“圣都整裝”兩大家裝品牌。其中，被窩整裝更偏向于標準化裝修，而圣都整裝則在標準化基礎上更加偏個性化。

此外，租賃住房管理運營服務的凈收入增加，也推動了貝殼新興業務及其他的凈收入實現增長。公告顯示，2023年，貝殼新興業務及其他的凈收入達84億元，同比大增近兩倍。

截至2023年末，“貝殼省心租”在管房源規模突破20萬套，長租公寓逾1萬套；省心租入住率達95.1%，同比提升約6個百分點。展望2024年，中金公司在研報中預計，貝殼新業務將維持穩健增長的同時，實現經營效率的持續突破。

不難看出的是，貝殼的非房產交易業務在總營收以及凈收入中所占比重得到了不斷提升的同時，公司的多元化居住服務能力也不斷增強。而除了給業績增長帶來更多想象空間，更重要的是，新興業務的發展，讓貝殼得以降低對單一房產交易市場的依賴性，進一步分散風險，有助于實現其所追求的“以品質為核心的效率增長”。

多措并舉防范風險

“優化房地產政策、標本兼治化解房地產風險”，已成為今年房地產工作重要方向。今年的政府工作報告中，過去一年來，因城施策優化房地產調控，推動降低房貸成本，積極推進保交樓工作，制定實施一攬子化解地方債務方案，分類處置金融風險，守住了不發生系統性風險的底線。

對于2024年強調，更好統籌發展和安全，有效防范化解重點領域風險。堅持以高質量發展促進高水平安全，以高水平安全保障高質量發展，標本兼治化解房地產、地方債務、中小金融機構等風險，維護經濟金融大局穩定。

不難看出，防范風險依舊是房地產發展的重要命題之一。在此前提之下，貝殼表示，對開發商，公司嚴抓回款和項目安全，新房應收賬款周轉天數縮短，“快傭”占比提升，為業務發展創造安全環境。面對消費者，公司則推進“開發商陽光承諾”和“隱號帶看”，加強隱私保護，擁抱“安全”主旋律。

隨著經濟基礎的不斷提高，物質水平的逐漸豐富，人們對住房品質有了更高要求，希望住上更好的房子、獲得更好地服務。這就意味著，滿足消費者住房品質提升需求，將逐漸成為房地產行業發展的新模式和行業轉型的新方向，更或許是整個行業未來整體向上的重要機遇。對此，貝殼聯合創始人、董事長、首席執行官彭永東認為，“讓家更美好”的努力沒有終點，只有連續不斷的起點。貝殼將扎根人民美好居住事業，聚焦國家大勢、聚焦時代潮流、聚焦人民福祉，守正創新，勇毅前行，幫消費者安居、助服務者樂業、構建和諧生態、推動行業進步。

察勢者智，基于對行業的洞察，結合貝殼2024年的運營規劃，可以看出，“品質”“效率”是公司今年發展的關鍵詞。彭永東在《2024，品質、效率、長期主義！S給貝殼小伙伴的一封信》中也表示，品質、效率、規模、效益，在這四個重要變量中，過往貝殼針對“品質、規模、效益”有一些研究和實踐，唯獨在效率提升上進步不大，根本原因還是“科技”和“專業技術”的新價值介入度不足。近來發展迅速的新媒體、大數據、AI、虛擬空間技術等將會為行業打開新的可能性之門，千萬不要低估這些新生力量帶來的改變，一切能推動客戶體驗提升的理念、工具和方法都是公司迭代的契機，更好地服務客戶，客戶會更愿意選擇我們。

立足新起點，邁上新征程。如今的貝殼，已在房產交易領域深耕多年，且其在服務、管理和子品牌孵化上積累了α優勢，強α有望持續驗證。而未來，公司在強大的戰略定力支持下，以及已被驗證的各板塊實力的支撐下，更有望憑借“品質”“效率”的持續加碼，繼續在行業中領跑，其發展價值值得長期關注與跟蹤。