保障性住房的配套設施建設

顧玕棟

國家1995年提出“安居工程”計劃，1998年提出“經濟適用房”和“廉租房”政策以來，保障性住房建設逐漸被民眾關注。2009年作為直面金融危機的一年，房地產行業面臨著前所未有的挑戰。

現行的保障性住房讓中低收入家庭對解決住房難的問題充滿期待。房地產開發商也期待通過保障性住房建設，建立公司盈利新模式。

但是，近幾年的保障性住房社區都設在郊區，生活配套設施不足，交通出行十分不方便，因此對于建設保障性住房這一問題，開發商必須嚴格按照政府規劃，完善周邊配套設施，滿足民眾生活需要。

在規劃這一區域保障性住房時，有必要對保障性住房社區周邊配套設施進行詳細規劃，深化到居民日常生活的細節。

政府在保障性住房竣工后，除了要對住房進行常規性驗收，還應該請獨立的第三方機構對保障性住房的周圍配套設施環境，以及是否適宜居住等情況進行綜合評估打分，以加強對保障性住房中出現的不規范現象的監管力度。

以下是筆者利用矩陣建立數學評價模型，通過對保障性住房的配套設施建設進行綜合評估，檢驗除建筑本身外，此保障性生活社區是否適宜居住。

各項指標擬定的評分標準

交通便捷度A₂：

因為考慮到此模型適用的對象是保障性住房社區，針對的人群是中低收入家庭，因此私家車的數量一定非常稀少。絕大多數居民的出行方式將會鎖定在軌道交通和公交車?；谶@種情況，社區周邊的交通便捷度成了一個決定性的因素，也因此占據了非常大的比例。

住區出入口到公交的距離a₁₁：住區出入口到達公共交通站點的步行距離不超過500米(3分)；住區出入口到達公共交通站點的步行距離500—1000米(2分)；住區出入口到達公共交通站點的步行距離超過1000米(0分)。

住區內道路寬度設置a₁₁：住區道路寬度大于6米(3分)；住區道路寬度4—6米(2分)，住區道路寬度小于4米(0分)。

住區機動車停車率a₁₃：住區機動車停車率0.5(3分)；住區機動車停車率0.3(2分)；住區機動車停車率0.1(1分)；住區機動車停車率＜0.1(0分)。

住區周邊交通設施a₁₄：住區1公里范圍內有軌道交通和公交車站點，出行極其方便、且道路非常通暢(3分)；住區周圍無軌道交通、但是有較多公交車站點，出行較方便，道路基本通暢(2分)；住區周圍僅有少量公交車站點，出行人流量大，道路非常擁堵(0分)。

市政建設A₂：

市政公用設施：包括(一)城市道路及其設施：城市機動車道、非機動車道、人行道、公共停車場、廣場、管線走廊和安全通道、路肩、護欄、街路標牌、道路建設及道路綠化控制的用地及道路的其它附屬設施；(二)城市橋涵及其設施：城市橋梁、隧道、涵洞、立交橋、過街人行橋、地下通道及其它附屬設施；(三)城市排水設施：城市雨水管道、污水管道、雨水污水合流管道、排水河道及溝渠、泵站、污水處理廠及其它附屬設施；(四)城市防洪設施：城市防洪堤岸、河壩、防洪墻、排澇泵站、排洪道及其它附屬設施；(五)城市道路照明設施：城市道路、橋梁、地下通道、廣場、公共綠地、景點等處的照明設施；(六)城市建設公用設施：城市供水、供氣(煤氣、天然氣、石油液化氣)、集中供熱的管網、城市公共交通的供電線路及其它附屬設施。

供電、供水、煤氣等是城市的生命線，是群眾的基本生活保證，因此，在保障性社區應該和其他商品房一樣配備同樣齊全的公用設施以保障生活必須。

公用設施a₂₁：市政公用設施的統一打分基準為從3分—0分，考慮到是保障性住房，所以擁有比較完善的市政配套工程就可以得3分，最差的為0分。

綠化標準A₃：

中國2010年上海世博會開幕在即，整個城市都在向建設成綠色城市努力奮斗，任何一個住宅社區，尤其是政府關注的保障性社區，更應該注重環境規劃，為綠色城市的最終目標作出自己的貢獻。

住區綠地率a₃₁：住區綠地率大于25％為3分，25％—20％的為2分，低于20％的為0分。

住區人均綠地面積a₃₂：住區人均綠地面積大于每人1.2平方米的為3分，每人0.9—0.6平方米為2分，低于每人0.6平方米的為1分。

居住區周邊公園情況a₃₃：住區周圍有公園、公共綠地等公共設施，且出行非常方便(3分)；住區較遠距離有公園、公共綠地等公共設施，且出行比較方便(2分)；住區周圍無公園或公共綠地(O分)。

周邊配套服務設施A₄：

針對保障性住房群體的消費水平，其配套的服務設施應該以中層消費水平為準。周邊不一定要有奢侈品購物中心、高檔酒店和私立民辦學校。應該切合實際，教育設施以公立學校為主，購物以配齊自由市場、中型超市、小型雜貨店為目標，飯店等餐飲機構則以中小型飯店為主。

醫療機構(醫院)a₄₁：住區周邊有大型醫院的，以及在住區內有社區衛生服務中心(3分)；住區周邊沒有大型醫院，但是住區附近有社區衛生服務中心(1分)；住區周邊沒有大型醫院及社區服務中心等醫療機構(0分)。

購物消費設施a₄₂：住區周邊配齊中型超市、自由市場、小型便利店、餐館，居民購物便捷(3分)；住區周邊缺少個別消費設施，但基本能滿足居民生活需要(2分)；住區周邊缺乏必要的購物場所，居民購物要外出1公里以上(O分)。

配套教育設施a₄₃：住區周邊配備完整的公立教育體系，如：幼兒園、小學、初中、高中、大學等教育系統(3分)；住區周圍能基本滿足周圍居民九年制義務教育需求(2分)；住區周邊缺乏必要的教育配套設施(0分)。

社區公共服務設施a₄₄：住區周邊有完善的社區配套服務設施，如派出所、敬老院、居委會、東方信息苑等機構場所(3分)；住區周邊僅有居委會、派出所等必要場所(2分)；社區周圍缺乏必要社區服務設施(0分)。

社區(戶外)活動設施A₅：

當前，上海彌漫著一股全民健身熱，而中低收入家庭去高檔健身會所、高爾夫球場、網球場的機會比較少，因此社區周圍應該配備以戶外健身設施為主，配合一些中型健身場所，如羽毛球、戶外籃球場等。有利于中低收入家庭非常方便地進行戶外健身。

戶外健身設施a₅₁：住區內有專門的中型健身會所，并設有齊全的露天健身設施和專門場地的社區(3分)；住區內僅有個別幾件露天健身器材(1分)；住區內無露天健身設施(0分)。

各類型體育設施及場所a₅₂：住區周邊有正規體育場館、健身房、室外籃球場、足球場、羽毛球館等健身場館(3分)；住區周邊只有數量極其稀少、且規模較小或運營不規范的體育場所(1分)；住區周圍沒有任何體育設施(O分)。

綜上所述，我們會按照評分表對Aij中的各個因子進行評價。評分的結果代以下的矩陣并進行簡單的計算：

獨立的第三方機構可以邀請N名專家，對需要評估的保障性住房的配套環境進行打分，每一名專家對于每一個不同的保障性住房項目的綜合評價為trace(A)，trace(B)……

根據不同的專家的對于項目的打分和象征每位專家權威性的權重值。例如有3名專家，δ₁、δ₂、δ₃為3名專家的權重值，而計算所得到的T就是每個保障性住房項目最后的配套設施綜合評價值。

政府和中低收入消費者可以根據T值的不同進行取合，觀測該保障性住房是否適宜居住。這樣，在保證生活配套設施齊全，交通出行方便的情況下，建造出來的保障性住房才更能吸引群眾的關注。