萬科——“圈錢專業戶”？

李　婇

萬科又一次融資了。

前不久,萬科相關高管多次釋放欲融資信息,“年初公司曾表示考慮在時機成熟時進行一次股權融資,目前萬科的這一思路已經體現在再融資方案中?！比f科副總裁肖莉在一個投資者交流會上說。

高調釋放融資背后是,自2008年來,萬科業績增長相對乏力,同期,保利、金地、招商、中海均實現了不同程度的大幅度增長。

“根據我這么多年的跟蹤,說白了萬科最重要的秘密就是融資,在最合適的時間融最合適的資?！币晃辉L期跟蹤萬科的知名券商分析師說。

21年來,萬科累計融資9次,達到250億元,而分紅僅僅29.9789億元,因此,萬科融資在業內,尤其是基金界早有“圈錢專業戶”的噱稱。

試圖再融資

上周,萬科相關高管再次釋放欲圖融資的信息,但從2009年半年報上看,萬科似乎并不缺錢,截止至6月30日,萬科貨幣資金一項數據達到268.8億元。

從萬科2009半年報和七月簡報看,萬科似乎在圖謀新一輪擴張。萬科半年報提到,其新開工計劃將調高45.2%,全年新開工面積由年初計劃的403萬平方米增加到585萬平方米,提高45.2%。背后的故事是,一家獨大多年的萬科,被保利地產追趕的情形已越來越明顯。

實際上,今年5月至7月,萬科以迅雷不及掩耳的速度增加土地儲備,三個月的時間新增項目19塊,總建筑面積達到450.6萬平方米,合計需支付土地款項約69億元。

萬科圈錢史

對地產公司圈錢的反感由來已久,近期市場對保利地產高價增發一事,即已引起部分基金“不買賬”。而在這個問題上,萬科更為顯著。

從萬科21年來的歷次融資看,萬科的擴張、度過危機無不仰賴于融資之上。18年來萬科通過配股、發行可轉債及增發九次融資總共獲得約250億元,目前萬科總資產為1245億元。按照(當年融資額/當年資產)計算,2008~2004五年比值分別為0.1520、0.2948、0.2406、0、0.3014。18年來的比值總和達到1.09,這即意味著萬科的擴張對于融資依賴性非常強。

萬科21年來,分紅派現17次,總派現29.9789億元,僅從投資本源看,萬科并不是一筆劃得來的買賣,其總派現額與總融資額之比為0.12。這個數值在上市公司排名居1000名之后。

萬科成長性何來?

萬科成長性有目共睹,但如果抽掉融資這一條,反思萬科自1984年來的發展,不難看出,萬科每一次的大擴張和度過危機幾乎都仰賴于融資。

1988年所獲的2800萬元促成萬科前身第一次試水房地產。

1991年和1993年所獲的1.3億港元和4.5億港元,則促成了萬科最終轉身為房地產企業。1997年的融資則扭轉了萬科在1996年主業增長乏力的困境,1997年其營業收入由上年的負增長21.68%猛然提升至65.37%。

1999年、2002年所獲共18億元,為萬科實施擴大市場占有率和規模的戰略提供了資金支持。1999年、2000年營業收入增長分別為27.9%、31.71%。2003年營業收入由上年的微幅增長2.68提升至39.47%。2004年的19億元,實為其前幾年高速的圈地速度所買單。2004年、2005年營業收入分別增長20.17%、37.17%。

2006年的融資則最得天時地利,期間樓市迎來有史以來最好的時期,至2007年底,其兩年營業收入復合增長近3倍。2007年公開增發和2008年的公司債,大大減輕了萬科因2007年所犯錯誤,及陡然轉向的樓市帶來的壓力。

萬科融資的故事

1988年,萬科完成了股份制改造,并由此獲得了2800萬元資本金。彼時的萬科所有資產不過為三個來料加工廠,據萬科1988年的招股說明書,當時融資的募投方向在擴大其原有的加工能力上。不過,也正是在這一年的11月18日,萬科2000萬元購得一塊土地使用權為50年住宅用地,并在隨后的12月,再次中標拿下另外一塊地。

1991年萬科在深交所上市融資所獲1.3億元人民幣,借該次新股發行所獲資金,萬科開始在上海等東南海沿海不斷圈地。

1993年,萬科在爭取發行可轉債未果之后,借道發行4500萬B股融資4.5億港元。實際上,正是這筆資金使得彼時的萬科在國家宏觀調控的大背景下,其房地產業務仍然獲得長足的發展。此后的三年,萬科逐次退出其他業務,確立房地產為主業。1993~1995年三年間,其主營業務增長率分別為63.91%、13.24%、22.50%。

兩次配股和兩次增發

時隔四年,萬科采取配股融資近3億元,從1997年的公告看,萬科當時資金投向主要為深圳的兩個項目及增加土地儲備上。在配股前一年1996年,萬科整個經營已經遇到了較大的困難,當年營業收入增長率同比猛降21.68%。不過借助配股募集的3億資金,之后的1997年、1998年、1999年,其營業收入增長率分別為65.37%、15.33%、27.90%。

兩年過后,萬科再次實施配股方案,募集資金達到近6億元。所擬投方向主要為位于深圳、北京、上海等三個居民住宅項目。其時房地產整個行業形勢并不樂觀,一邊是國內商品房高庫存,另一邊是持續下降的房地產價格。盡管如此,萬科借助募集所得資金的支持,得以進一步擴大市場占有率。

2006年初,萬科在其2005年年度報告中提出,年內新增1000萬平方米的項目儲備。萬科2006年三季報已將其當時資金所承受的壓力表露無遺,其資產負債率達72.1%,比2005年度末提高了11.1個百分點。

2007年底的融資規模在2006年的基礎上再次加碼,從募集資金投向看,其轉戰二線城市的跡象更為明顯,投向的十一個項目,其中七個位于二線城市。正是依賴于本次高價增發所獲近百億資金,萬科2008年在已深陷調整的房市氛圍中,仍然大舉拿地,全年新增項目17個,總規劃建筑面積422.8萬平方米,其中絕大部分為前三季度所得。

如果說2006年的增發給萬科帶來了實質增長外,2007年底和2008年8月實施的融資則更多是為其2007年所犯錯誤買單。在地王頻出的2007年,萬科亦多次高價地,這直接導致其2008年年報,不得不計提存貨跌價準備十三個項目,跌價準備總金額達到12.41億元,其中十一項目為2007年購入的高價地項目。