試論房地產企業的并購及重組

潘軍英

[摘要]房地產企業的并購及重組是新形勢下的一條生存與發展之道，本文分析了推動房地產企業并購及重組的原因、并購及重組的主要方式及注意的問題，以供參考。

[關鍵詞]房地產并購重組

企業的并購及重組是企業改革與發展所重點關注的問題，并購可以使企業實現產權重組、也可以調整其產品結構及產業結構，是優化配置社會資源的重要途徑。但就我國企業并購及重組的情況來看，房地產業的并購及重組所占的比例不大，房地產業發展的現狀不容樂觀，而實行企業的并購及重組，不失為一種良好的發展方式。

一、推動房地產企業并購及重組的原因

1.房地產企業資本規模較小，不具備較強的競爭實力

調控政策的出臺在一定程度上遏制了過熱的房地產經濟，但房地產行業的結構性問題依然大量存在，如糾紛不斷、資源浪費、實力不強、資金規模較小、規模偏小等。房地產行業本應該是一種資金密集的行業，但在過去很長的時間中，其資金密集特性僅在總投資的規模方面得到了體現，而制度不完善及行業準入門檻較低等問題依然存在，這些問題迫切要求采用并購及重組的方式進行解決。

2.目前房地產企業的融資渠道較少

在房地產企業的融資渠道中，直接融資所占的比例過大，而利用保險、債券及股票等其他金融工具的比例卻不大。因為一些政策的原因，中小型房地產企業無法通過上市等方式進行融資；房地產行業債券發行的總額量不大，在資金來源中所占的比例較低，而其他的一些金融行業在房地產行業中所介入的時間較短，不足以滿足當前房地產企業發展所需的大量資金。

3.緊縮信貸政策的推行

目前，大部分房地產企業發展的資金來源于銀行貸款、自籌資金及預售及定金款項，近些年房地產企業在銀行信貸的融資渠道方面出現了一些問題，因此中央銀行非常重視房地產違規信貸方面的問題。為了使商業銀行信貸的風險得以降低，央行制定了更為嚴格的貸款額度及審核條件，以限制不良信貸。目前，金融機構連續上調年存款基準利率，也提高了貸款利率，因此，房地產企業在管理資金方面正面臨越來越多的困難，在開發房產項目的過程中，資金的來源多為自籌資金，如房地產企業的資金實力較為雄厚，還可以勉強應付開發項目所需的資金，但中小型企業的資金鏈則可能出現斷裂，造成財政風險。

4.改革土地市場將會給房地產企業帶來一定的沖擊

國家要求合理利用存量土地，以使土地利用率及供應總量得以提高；并按照規定收回閑置土地的使用權。這一政策的出臺，使一些以囤積土地作為后備資金的企業不得不面臨財務危機。土地交易手段的改變，將會促使房地產行業開發模式的變革，在變革的過程中，房地產商必須將短期資金開發的模式轉變為長期開發的模式，從而使房地產行業收緊了資金鏈條。

二、當前形勢下，房地產企業的并購及重組形式

1.大型企業間的并購及重組

房地產企業的生存必須依賴土地，而土地的出讓金極其昂貴，甚至高達幾十億，只是依靠自身實力而獲得高地價優質土地將變得更困難，所以通過與業內的強者謀求資源共享、綜合開發及強強合作也不失為發展的上策。房地產企業要實現自身的進一步發展，可以考慮與實力較強的企業聯合拿地、轉讓股權并整合資源。從實際的具體運作來看，強強聯合可以有效降低進入新區域的壁壘，也可以對原有企業市場的份額及經驗進行充分的利用，從而降低房地產企業在經營過程中的成本及風險，進而發展出在品牌、管理、團隊、資金等方面都具優勢的房地產業巨頭。

2.小型房地產企業被大型的房地產企業所并購

在當前的經濟環境下，如房地產企業取得土地之后，在兩年之內沒有開發，政府則有權收回土地，而只賠償兩倍的定金，不會以市場價進行回購。對于土地存量較為豐富但自身資金實力有所欠缺的中型及小型房地產企業來說，會因資金問題選擇退出競爭，或轉讓套現，具體的操作方式為產權的掛牌轉讓。而在一些具有雄厚資金實力的大型房地產企業苦于無地無處投資，此類企業擁有著廣泛的融資渠道及股權資金，在業內也有一定公認度。為了發展，大型企業就會適時收購及重組中小型房地產企業與質量較好的地產項目，來不斷擴張自身的規模。在土地的一級市場中，供應量極為有限，以產權交易的方式來得到土地，所需的價格較低，大型的房地產企業會傾向于并購及重組來獲取所需的土地資源。

3.他行業進入到房地產企業當中進行并購及重組

近年來，一些行業面臨著投資飽和的問題，而房地產行業正迅速發展，無疑對其他行業的資金轉移形成了較強的吸引力，比較而言，房地產業所產生的利潤也比較高；但是房地產業屬于資金密集的行業，國內的融資渠道也是非常有限，這為其他行業進入到此行業當中提供了很好的機會。外行企業的介入提高了房地產業還價及討價的能力，也降低了成本及風險，并使得收益實現大幅度提高。此外，行外企業擁有豐富的社會網絡資源，可以通過這些資源使土地得以增值，并從中獲得較為豐厚的開發收益。在強強聯合的基礎上，有效利用雄厚的資本，將有利于并購及重組后的房產業發展。

三、產企業的并購及重組過程中應注意的問題

并購及重組是一項技術含量較高的經營策略，如選擇的操作手段適當，將會產生巨大的收益，但高收益需要以高風險作為代價，所以，防范并購及重組過程中的風險是一項非常重要的工作。要規避并購及重組中的風險，房地產企業需要注意以下問題。

1.要防范土地資源的可變因素。

在并購及重組房地產業過程中，存在著地塊轉讓手續不全及拆遷瓶頸問題，在房地產企業已經拿到地塊的情況下，卻無法進行開發；反而轉入了債務糾紛，這一類的問題已經出現了很長的時間。因此在并購及重組房地產業的過程中，要明確土地可能會發生的變更因素。

2.購及重組中整合企業文化的問題。

目前已有許多研究發現，并購及重組的失敗多出現在并購企業后實行整合的階段。要使并購及重組得以真正的成功，利用各種方式讓并購雙方的員工都接受并購，并互相了解、信任是必不可少的，只有相互了解、相互信任，才能共同發展。因此，房地產企業在并購及重組后，要充分重視文化整合，尤其要注意不管是并購方還是被并購方，在整合文化的過程中都是平等的，任何一方不得爭取強權，以免為將來的發展遺留隱患；總之，并購后要注意避免文化強權。企業文化有著兩個突出的特征，其一為隱匿性，其二為依賴性；這兩個特征決定了在并購及重組企業的過程中，必須具備足夠的耐心與包容心。經整合后，雙方的文化能否獲得充分的融合，需要假以時日來驗證。

3.他行業進入到房地產業時門檻的問題。

不同行業的特點各不相同，成功企業容易把自身的成功經驗直接運用到并購的企業當中。因此當制造類行業進入房地產業時，不能照搬自身的經驗，而要根據房地產業的具體實際來制定發展規劃。因為房地產業具有異質性，其產品不能像生產工業產品一樣，不斷復制、標準生產，然后流通、銷售，而是靠房產經理的引導。因此，如其他行業需要進軍房地產業，尋找或培養職業經理是非常重要的，其能夠幫助外行跨越進入到房地產業的門檻。

四、結語

近年來，國家不斷出臺房地產業的調控政策，對房價進行抑制，對于一些缺少資金的房地產企業來說，接受并購不可回避，而對于一些實力較強的企業來說，可以在了解市場、掌握相關的政策的基礎上，于并購及重組中尋求發展機會。

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