小區物業管理公司運營模式探究

彭海 孔新姿

本文為吉林大學大學生創新實驗計劃國家級資助項目（項目編號2011A22026）

“從博弈到雙贏——業主與物業公司法律關系下的物業運行模式探析”的階段性研究成果。

[摘要]當前我國物業管理秩序較為混亂，物業公司與業主之間的矛盾對立面較廣，沖突較為嚴重，從根本來說是由于雙方利益點不一致，導致分歧產生。因此，如何將雙方利益點統一，成為了問題解決的難點，而以物業股權分配及信托契約合同為運營基礎的股權信托模式的物業管理公司解決了利益分歧的問題。

[關鍵詞]股權信托物業管理權利自主經營

一、物業管理公司的股權信托模式提出

在我國，隨著市場經濟改革的逐步深入，股權信托正逐漸進入人們的視野并成為了一種新型的信托業務。所謂股權信托，是指委托人將其持有的公司股權轉移給受托人，或委托人將其合法所有的資金交給受托人，由受托人以自己的名義，按照委托人的意愿將該資金投資于公司股權。目前股權信托模式大致有以下兩種：一是股權管理信托，即委托人把自己合法擁有的公司股權轉移給受托人管理和處分；另一種是股權投資信托，即委托人先把自己合法擁有的資金信托給受托人，然后由受托人使用信托資金投資公司股權并進行管理和處分。在股權投資信托中，受托人以信托資金等所投資的公司股權，其所有權自然地登記在受托人的名下，信托財產則由初始的資金形態（逐漸）轉換成了股權形態。

當前我國物業發展較為迅速，但是總體水平和質量尚欠缺，有很大改進和提高的空間?？偨Y社會發生的一系列物業管理沖突不難發現，根本原因在于物業管理公司與業主利益趨向不一致，公司以追求最大利潤為目的，而業主則以個人消費效用的最大化為追求，兩者在根本上是處于矛盾對立的狀態。因此，要解決存在的矛盾，就必須解決這種矛盾對立的狀態，使兩者利益追求一致。

在股權信托模式逐漸成為市場眾多公司機構所青睞的潮流之下，我們大膽提出一種物業管理公司的新模式——股權信托模式的物業管理公司，以解決物業管理公司與業主的矛盾為出發點，讓兩者利益趨同化，最終實現公司與業主關系的和諧化。下面我們將圍繞物業管理的新模式及一系列問題進行研究討論。

二、物業管理公司的股權信托模式建立

物業管理公司的股權信托模式是屬于股權信托關系中的股權信托投資，由開發商出資設立“物業管理公司成立基金”（簡稱“成立基金”），原則上所有小區業主按商品房所有權比例分配基金資金（不實際分配資金），再由開發商選定若干自然人作為受托人，所有業主作為委托人將基金資金信托給受托人，受托人利用基金成立物業管理公司后持有公司全部股權，并將委托人作為股權的受益人，業主作為委托人依據信托協議對受托人以及公司擁有監督權及其它權利。

上述模式中，從業主方考慮，業主作為委托人依據信托契約對于受托人進行監督，一方面使受托人在經營管理公司時必須最大程度考慮委托人利益，另一方面在自身利益不能得到實現或受到損害時可提請解任受托人；從受托人方考慮，受托人可以適當采取商業活動形式追求自身利益最大化，同時委托人作為受益人也將獲得利益。這樣就解決了物業管理公司與業主利益不一致的對立矛盾，使得公司利益最大化與業主消費效用最大化統一。

物業管理公司股權信托模式的建立，需要解決實踐過程中的法律可操作性問題，即是否符合相關法律法規的要求。例如物業管理公司采取的公司形式屬于《公司法》的調整范疇；股權信托模式的建立必須參照現行《信托法》；信托合同是否有效取決于是否符合《合同法》規定的生效條件。因此，以下將對股權信托模式的建立步驟及法律依據進行分析。

（1）建立“物業管理公司成立基金”

前期開發商為了吸引業主進行購房消費，從預期利潤中抽取一部分資金，成立“物業管理公司成立專項基金”（簡稱“基金”），作為后期物業管理公司的注冊資金。雙方購房協議中應當對基金資金使用情況進行約定，使基金資金原則上為全體業主所共有，并按照房屋所有權比例進行分配，但為了保證股權信托模式的實現，資金不進行實際分配，業主也不得要求從基金撤離資金。

另外“物業管理公司成立專項基金”數額應當符合法律規定最低限額注冊資金，否則不得成立物業管理公司。依據《物業管理企業資質管理辦法》第五條第三款規定：“三級資質注冊資本人民幣50萬元以上……”因此基金資金必須滿足三級資質所規定的最低注冊限額50萬元，才可建立物業管理公司。

（2）確定委托人、受托人和受益人，設立信托

基金資金為全體業主所有，要設立信托，必須明確信托關系雙方主體。一方面將資金委托于受托人進行管理處分，業主為信托契約的委托方；另一方必須選任部分符合條件的小區業主成為受托人，對物業公司進行管理。同時業主設立信托是為了追求自身消費效用最大化，業主自身就是信托契約的受益人。

信托關系的生效要件是簽訂信托契約，委托人與受托人必須在簽訂信托契約之后確立信托關系。依據法律規定，達成信托契約必須符合一定條件，包括形式要件和實質要件。形式要件是指達成信托合同必須符合一定形式，因此委托人在對基金資金進行信托時應當采取書面信托形式，即簽訂信托合同。實質要件是指信托合同內容應當符合法律規定的內容事項，信托關系雙方擬定合同時應當明確《信托法》規定的合同內容有關事項，否則合同瑕疵，影響合同效力。

（3）信托關系登記

信托關系登記是信托合同生效的形式要件。為了明確委托方與受托方的信托關系，規范雙方合同成立后信托行為，同時便于將來雙方發生合同糾紛或其他民事糾紛時確定法律依據，依據《信托法》規定，設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。物業管理公司受托人以及委托人（受益人）應當在當地相關的股權信托登記機關（工商管理部門）進行登記，明確委托人、受托人和受益人三者之間的信托合同法律關系。明確委托人、受托人與收益人的法律關系后，更有助于受托人行使信托管理權，及委托人（受益人）依照信托契約行使對受托人以及物業公司的監督權。

業主作為委托人和受益人，可以依據信托契約對受托人行使監督權及其他相關權利。根據《信托法》第二十條規定：“……委托人有權了解其信托財產的管理運用、處分及收支情況，并有權要求受托人做出說明。委托人有權查閱、抄錄或者復制與其信托財產有關的信托賬目以及處理信托事務的其他文件?！钡诙龡l的規定：“……受托人違反信托目的處分信托財產或者管理運用、處分信托財產有重大過失的，委托人有權依照信托文件的規定解任受托人，或者申請人民法院解任受托人?！睒I主（委托人）依據法律法規享有對受托人行為的監督權，督促受托人履行法律職責，并在受托人怠于履行職責或侵害委托人權益時，依信托契約或提請人民法院解任受托人。通過這樣的方式達到對受托人的監督，充分保障了業主（委托人）的權益。

三、股權信托模式的物業管理公司的運營

這種模式的物業管理公司參照有限責任公司的管理運營模式。依據《公司法》的有關規定，召開股東（持股人）全體大會，推選出董事會，由董事會聘請專業經理負責公司的正常運營。在股東人數過少或者物業管理公司規模過小的情況下，可以依據《公司法》第五十一條的規定只設立一名執行董事，同時兼任公司經理。

四、股權信托模式的物業管理公司的自主經營問題

物業管理公司有義務為業主提供章程規定業務范圍的管理和服務，但是物業公司在追求利益最大化的基礎上，可以在一定程度上擁有自主經營權。因此，在物業管理公司成立時，股東大會擬定的公司章程內容中必須明確自主經營權問題。公用部位建筑物的構成部分，不具有獨立的產權，公司可以在章程規定的范圍內，合理利用來進行商業活動，獲取利潤。

但是，在不可預知的未來，公司的合理商業活動形式可能發生變化，超出了章程規定的業務范圍，公司私自進行活動則違反了規定，將受到相應的懲罰措施。在這樣的背景下，有兩種解決辦法：一是由公司將新的自主經營方式提請業主大會通過，并簽訂補充合同，授予公司新的自主經營權，二是提請股東大會，請求修改章程的業務范圍。公司進行新形式自主經營的前提是不得影響物業管理服務質量，不得侵犯業主的合法利益。

五、股權信托模式的物業管理公司的適用前提

通過以上對于該模式的分析，股權信托投資的適用必須符合一定條件，具體如下：

（1）中高檔社區。我國《物業管理企業資質管理辦法》第5條規定，三級資質的物業公司注冊資本人民幣50萬元以上。成立物業成立基金必須是較大數額，資金根本來源是業主，業主必須是資金實力較為雄厚，依據目前社會情勢資金實力雄厚的業主分布在中高檔小區居多，因此該模式適用在中高檔小區；

（2）業主自身素質達到一定水平。業主作為物業管理公司受益人，行使法律賦予受益人的一切權利，這要求業主必須具備高素質（包括文化素質、管理技能等），才能夠參與到公司的管理過程中來；

（3）公司經理人具備專業技能。一方面經紀人必須具備專業的物業管理技能，才能夠為小區業主提供物業管理和服務；另一方面，經理人還須具備專業的公司管理、投資及運營技能，才能夠保證公司的正常運行，并在自主經營環節實現公司盈利。

（4）公司相關企業管理制度建全，如財務制度、監管制度、受托人換選制度等。公司章程必須完善和建全相關制度，保證公司財務對全體業主（受益人）公開，保證業主監督權的行使，在受托人不能履行職責或損害委托人利益時，依據章程規定重新選任受托人。

六、結語

從目前物業管理現狀來看，股權信托模式的物業管理公司尚處于理論研討階段，亟需解決一系列理論及實際問題。比如如何解決在所有業主未入住完全的情況下實現信托協議的簽訂，如何建立完善公司股東大會制度，如何采取激勵機制保證股東以及董事參與公司事務的積極性，如何確立真正公開透明的財務制度，防止侵吞公司財產行為的出現等。但是近年北京Naga上院對股權信托模式的物業管理公司的推進和實踐，逐漸讓這種模式從理論進入現實，并取得了一定的效果，充分證明了這種模式的可行性。在未來物業管理革命中，股權信托模式必將不斷改進并取得更大的成功。

參考文獻：

［1］劉云升，《物業股權實現途徑之理性思考》［J］，《蘭州學刊》，2007.（6）.

［2］陶建群，《化解物業矛盾 建設和諧社會》，載于《人民論壇》，2006.03/B.

［3］《炒掉物業搞自管 物業費直降到3角》，載于《遼沈晚報》，2010.11.05.

作者簡介：

彭海（1991—）男，江西贛州人，吉林大學法學院本科生，主要研究方向為法律體制下的物業管理模式；

孔新姿（1990—）女，吉林長春人，吉林大學文學院本科生，主要研究方向為影視傳媒的受眾研究及影視傳媒的法律機制保護。