房產測繪市場化可能產生的問題與對策

王曉

中圖分類號：F293.33文獻標識碼：A 文章編號：

“房產測繪市場化”是當前房屋權屬管理中的一個議題，或者說是一種趨勢。但是，什么是市場化，市場化的標準是什么，如何走向市場化，還有不少具體問題需要探討和解決。

一、房產測繪的概念及其應用

按照測量學分類， 房地產測繪是一項專業性測繪，它分為房產測繪和地籍測繪，這里主要探討房產測繪。房產測繪是指運用測繪儀器、測繪技術、測繪手段來測定房屋、土地及其房地產的自然狀況、權屬狀況、位置、數量、質量以及利用狀況。具體可分為房產基礎測繪和房產項目測繪。房產基礎測繪，是指在一個城市或一個地域內，大范圍、整體地建立房地產的平面控制網，進行房產權屬管理和實施房地產開發建設管理需要測繪房產分幅平面圖；房產項目測繪，是指房屋權屬登記時對房屋面積測算而進行的分丘、分戶平面圖及相關的房產調查數據等所形成的成果資料，為房屋確權之所用。這種由房產測繪形成的成果成圖產品被房產行政主管部門確認后，在法律上得到認可。為此，房產測繪企業必須具備房產測繪相應資質，能在統一的房地產平面控制網上對測繪成果成圖進行統一編碼，經所在行政區的房產權屬登記機構審核，納入房產檔案集中統一進行數據處理"建立統一的信息管理系統，為房屋權屬登記確權及其檔案利用服務，并承擔相應的法律責任。

上述的運行過程是一個完整意義上的房產測繪。房產測繪本身是為房地產產權產籍管理服務的，一旦它離開了房地產產權產籍管理就無實際存在價值。特別是目前建設部建議推廣的商品房按套論價銷售，它與建筑面積的精確、大小與否沒有多大關系。 因此，房產測繪只能依附房屋權屬管理而存在，它不是完整意義上的市場行為。在我國，房產測繪一直是房地產產權產籍管理的基礎工作。

二、房產測繪市場化可能產生的問題

房產測繪從房屋權屬登記的程序中分離后，擔任房產測繪的企業按照市場運作方式向房屋權屬登記機構提供測繪成果并獨立承擔相應的民事責任，登記機構按照房屋權屬登記的技術規范和房地產產籍信息化管理的要求擇優選擇房產測繪企業為其提供測繪成果。這種行為，實際上是房屋權屬登記機構與房產測繪企業之間的具有市場化性質的雙向選擇。這種選擇的特征是：

（1）房屋權屬登記機構可避免因房屋面積誤差所產生的糾紛，不承擔因房屋面積所引起的行政、法律責任。

(2)房屋測繪企業不因其不規范行為而損害行政機關的形象。

(3)受市場因素的制約，房產測繪企業不得不考慮企業的生存與發展，于是就必須不斷地提高房產測繪產品的質量與效率。

房產測繪市場化后，不能排斥眾多的測繪企業參與競爭，這就可能產生一系列問題：

1、目前尚無專門的房產測繪市場管理的法律法規，難以營造一個公平、公正、公開的競爭環境。

目前，房產測繪市場化尚無正式的專門文件，只是在《測繪法》和建設部的一些文件中提及。作為測繪體制改革，使測繪監督管理與經營行為分離后如何實施市場化，各地正處在探索階段。因此，當務之急是制定一個房產測繪市場管理的法律法規文件，否則難以保障房產測繪市場化的推進。

2、不以基礎性測繪為市場競爭的主項測繪企業難免良莠不齊。

房產測繪是一項長期性的基礎工作，需要測繪資料長期積累并保存，又需要不間斷地對本地區房產現狀進行修測、補測，建立一個有效的數據圖形庫，這樣才能適應房屋權屬登記的需要。市場化后，入市的房產測繪企業有相當部分不進行或無能力進行基礎性測繪，往往是完成某個項目測繪后就結束任務"這對房屋權屬登記是有害無益的。房屋權屬登記需要的是既能從事基礎性測繪又能從事項目性測繪的企業，這樣才能確保房屋權屬登記的質量。

3、魚龍混雜的房產測繪企業入市將引起不正當競爭，難免損害其他測繪企業和當事人的合法權益。

多個測繪企業并存后，由于個別測繪企業不具備為權屬登記服務的能力，有可能通過不正當手段或渠道去剽竊其他企業的成果"即運用高科技手段將他人測繪圖紙復制后作為自己的成果去騙錢，實際并不去現場測量，從而導致競爭，其后果是十分可怕的。

4、不提高房產測繪企業的入市標準和加強資質管理，難以確保房產測繪質量。

入市的測繪企業有2類：一類是為房屋權屬登記服務的基礎性測繪企業，另一類是以贏利為目的的項目性測繪企業。后一類企業人員素質差，流動性大，有的甚至做完一個項目就解散。這類企業提供的測繪成果質量難以保障，其產生的面積差錯，其中相當部分要過若干年后才能發現，此時該測繪企業已經解散。房產登記機構極有可能為此遭受慘重的損失。

三、房產測繪市場化的對策

房產測繪市場化處于起始階段，應當用實事求是的態度來對待市場化，循序漸進；不應超越市場需求，一哄而上，避免“人滿為患”、“無米下鍋”。因此，房產測繪市場化應適度、有序、專業。

適度，就是房產測繪市場的開放，應是一個漸變的過程，要與房產權屬登記的實際需要相適應。否則，各個測繪企業盲目入市，就會出現良莠不齊、惡性競爭、僧多粥少的情況。

有序，就是房產測繪市場的發展應當健康有序。管理不力、放任自流、無序競爭，將導致質量下降、糾紛不斷、市場疲軟，受傷害最大的還是房屋權屬登記機構。

專業，就是入市競爭的房產測繪企業，必須具備一定的資質、專業的水平和為房屋權屬登記服務的成功經驗，應當是常設的企業；而不能是“打一槍換個地方”的臨時性單位。

具體來說，要做到：

1、切實加強測繪市場管理。

首先要立法，制定專門的房產測繪市場化管理的辦法，統一全國的房產測繪市場管理；依照測繪市場化管理的有關規定，明確各地房產管理部門為房產測繪市場管理的主管部門，負責制定本地區的管理辦法和資質認定，并進行全面管理；房屋權屬登記機構負責具體的監督管理，發現問題及時處理，并對不符合房屋權屬登記要求的房產測繪企業提出相應的處理意見，包括終止其測繪成果的提供，甚至追究其相應的法律責任。

2、按資質等級確定施測范圍。

要建立房產測繪范圍和測繪資質的分級測繪制度。資質等級高、業務水平、施測精度和測繪儀器設備相對高的房產測繪公司可承擔重大項目，資質等級低，業務水平施測精度低的房產測繪公司只能承擔一些簡單容易的項目。這樣既能保證測繪成果質量，又能激勵房產測繪公司盡快加大投入，健全機構，提高自身各方面層次，提高市場競爭能力。

3、建立專家會審制度解決市場爭議。

要建立房產測繪成果鑒定委員會，明確其法律地位，負責處理本行政區域內對房產測繪成果有異議，爭議的問題?？蛇x擇具有房產測繪資格、長期從事房產測繪的專家，組成房產測繪成果鑒定委員會，對鑒定工作進行技術指導監督，協調解決房產測繪成果所產生的糾紛和爭議。

4、按市場準入制要求運行。

房產測繪成果，一定要依附于房屋權屬登記，離開房屋權屬登記則無存在的實際價值。房產測繪市場化，將使測與管分離，責任更為明確，迫使房產測繪企業必須提高人員素質、技術水平，增強法律意識，對施測的成果嚴格進行質量檢驗。房產測繪公司對外提供的成果，不管是否已經審核，法律責任都應由其承擔，房屋權屬登記機構要對房產測繪企業提供的成果進行審核，審核的目的是確認成果可否用于房屋權屬登記，并納入房產檔案統一管理。

5、建立風險保障體系。

房產測繪企業進入市場后，市場競爭激烈，企業有生有滅，人員流動性大，穩定性較差，一旦企業經營不善，關門歇業所引起的法律責任由誰來承擔？為此，必須建立房產測繪風險保障基金，來確保房產測繪企業因工作失誤所承擔的賠償責任，并保障當事人的合法權益不受侵犯。

6、同步實施房地產測繪市場化。

雖然目前許多地方房產與地產分設管理機構，房產測繪與地籍測繪也分別實施"但是總的發展趨勢是“房地合一”，即房產與地產管理機構合并，實行一體化管理，以適應精簡機構和市場發展的需要。既然如此，房產測繪與地產應同步實施為宜，否則房產測繪與地籍測繪在市場運行中主體不平等，難以營造出公平的市場競爭環境，不利于為當事人服務，更不利于市場化的實施。

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