淺議農村資產評估體系的構建

丁求

摘 要：資產評估是市場經濟中重要的中介服務，在溝通鏈接買賣雙方及減少信息不對稱起了重要的作用。但是在我國農村這個獨特的市場下，城市化的資產評估無用武之地。隨著農村產權的明確，交易的活躍，構建農村資產的獨特體系呼之欲出。應盡快加強理論研究，建立農村資產評估的技術標準，培育評估組織，制定法律法規。

關鍵詞：資產評估；農村資產；市場化

資產評估是隨著我國經濟的發展不斷成長起來的中介服務業，在經濟建設中發揮了重要作用。一般而言，市場經濟利用“無形的手”對資源進行合理配置，市場對公開交易的資產、企業等標的物有其自身的價格發現機制。但由于資產特性、交易機制等固有局限，某些資產或企業產權進行交易時可能出現價格發現機制失靈的狀況，在這種情況下就需要專業評估人員根據相關專業知識和經驗為市場主體提供資產評估服務，形成價值意見供市場主體決策時參考，以提高決策的合理性。因此，資產評估作為價格發現機制的補充為市場經濟的順利運行提供支持，是市場經濟體制中不可或缺的中介服務業。

國務院辦公廳關于金融服務“三農”發展的若干意見（國辦發〔2014〕17號）鼓勵“探索推進農村產權交易市場建設，積極培育土地評估、資產評估等中介組織，建設具有國內外影響力的農產品交易中心”。在農村金融中，資產評估主要是為抵押物、質押進行評估，供金融機構貸款提供參考。

一、農村資產的市場化不足導致農村資產評估先天不足

首先是是農村產權模糊、不完整。農村資產還沒有完全確權完成之前，農民基本沒有產權，所占有的資產沒有產權登記證書，一般都在村里和鄉鎮的名冊中，只有在涉及拆遷的時候才拿出來，讓他們發揮重要的作用。所占有的資產只可以自用，無法抵押融資，更無法交易，甚至隨時面臨被剝奪的風險。

其次市場化的不足。沒有產權，就阻礙了市場交易的前提。我國農村資產流轉制度和市場制度供給不足在一定程度上阻礙了我國農村土地資產化。農村資產流轉制度供給不足主要表現為：流轉主體的障礙、流轉權利的限制、流轉規則不明。農村資產市場制度供給不足主要表現為：農村資產市場體系不完善，農村資產市場管理機制缺乏。多年的城鄉二元結構導致同樣的資產不同的價格。農村也同樣擁有土地、房產這些主要的資產，但是因為市場不同，價格就存在天壤之別。資產離不開市場因素，即使是小范圍的市場，離開了市場資產就無法以價格來衡量。土地承包經營權和宅基地使用權以及其上的房屋為農村主要的三大資產，但是目前都還沒有資產化，主要是滿足農民自給自足的基本生活需要，是自然經濟下的形態。但是市場的因素在緩慢地發酵，農村的三大資產也在市場的力量下不斷地分化，處在市場化更好的城市邊緣，大部分走在進行各類形式的交易，典型的就是深圳的城中村。而處在深山老林的資產，有的還是荒廢一片，無任何的價值。

現行的農村資產制度，在一定程度上阻礙了我國農村資產的評估。涉及對農村資產的評估，土地管理法等相關法規都規定的比較明確，就是將農戶的未來維持生存的收益進行購買，沒有資產評估的空間，沒有形成正常的市場價格表達機制，造成農村資產價格扭曲。

二、農村資產的市場化發展需要評估跟進

現在要讓農民擁有更多的資產性收益，確權頒證正在進行中。土地承包經營權是農民解決糧食問題的資產，不少農民進城，土地承包經營權跟著市場的節奏往集約化方向發展。在經濟發展較好、交通便利的地方，土地承包經營權大部分都集中成片承包給經營者從事經營性種植，有的甚至搭建了廠房。土地承包經營權轉租的租金也是一年比一年高。

宅基地使用權是滿足農民住房需求，在本村內有些零星交易，而現在隨著經濟發展，小城鎮建設的興起，靠近集鎮的地方的宅基地都私下出售給私人開發成為各類的小產權房，甚至有的靠近主要道路的附近都建設了高樓。這些房產，盡管沒有正式的產權證，也無法做按揭貸款，但是老百姓踴躍購買。有的在自己家里的宅基地上建設成了高樓出售部分房產。

如果確權頒證完成，并進行統一的不動產登記，農村資產的市場機制構建完善，相應的資產評估也需要相應跟進。

三、現有的資產評估不適應農村資產市場化進程

現代估價方法體系是基于市場環境假設為前提的，其常用的方法包括收益還原法、市場比較法和成本核算法?，F代評估方法并不完全適用于中國國情的農村資產評估市場。我國農村資產獨特的產權性質和保障功能決定了農村資產評估方法設計需要更多的考量。市場比較法是指在求取待評估資產的價格時，將待估資產與較近時期內已經發生交易的類似資產交易實例進行對照比較，并依據后者已知的價格，參照該資產的交易情況、期日、區域以及個別因素等差別，修正得出待估資產的評估日地價的方法。運用市場比較法所求取的價格與市場價格較吻合。但是，由于我國農村資產市場不健全，流轉交易價格不規范，缺乏參照性。因此，在農村資產市場體系尚未完全建立的情況下，不宜采用市場比較法。成本核算法是以資產開發所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和收益來推算價格的方法。成本核算法一般適用于新開發資產的估價，在農村資產評估中應用范圍有限。收益還原法是在估算資產在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的還原率，將評估對象在未來每年的純收益折算為評估基準日收益總和的一種方法。收益還原法中待估地的年總收益、還原利率等參數因子很難確定，阻礙了收益還原法在實際中的應用。

我國農村資產評估體系尚未建立，配套服務設施不全，主要表現在以下三個方面。1）缺乏專業的資產評估機構和專業的資產評估人員。目前從事農村資產評估工作的專業評估機構，其業務范圍大多集中于城市，很少涉及農村土地，有從事農村土地資產評估的專業人員則更少。具有評估資格的專業人員有注冊資產評估師、房地產估價師、土地估價師，國家并沒有從法律層面上明確我國農村資產評估主體。2）缺乏市場中介組織。一方面農民獲取資產評估市場信息的渠道較少，中介組織有利于搭建起資產評估需求方與評估方的橋梁，加強評估雙方信息互通，促進農村資產評估工作的開展，進而促進農村資產流轉；另一方面有利于加強對資產評估機構和評估人員的監督管理，保障需求方利益，保護農民權益。3）缺乏政府對農村資產評估的有效管理。由于農村資產評估處于新生事物發展階段，政府對其管理處于探索階段，導致部分地方缺乏有效管理，主要表現為農村土地資產評估相關法律法規不健全、監督管理缺失、出現過分干預現象等。

四、構建現有農村資產的評估體系

在農村還沒有完成融入全國的大市場之前，完全的城市化之前，需要構建農村資產自身的評估體系，進一步促進農村資產的融資、交易，活躍市場。

首先建立農村資產動態的數據庫系統。任何的評估，都需要采集數據，了解當地市場的情況。充分利用各單位部門采集的農村資產數據，金融機構、鄉鎮土地和財政部門等等。大量農村資產的數據，其對于準確衡量農村資產的價值和影響因素都具有重要的意義。例如縣城房產的價格體系、鄉鎮房產的價格體系，農村土地承包經營權流轉的價格體系等等。數據庫是農村資產評估的基礎。同時根據經濟形式、農村的發展狀況、法律的變動以及農村的資產處置，不斷調整其數據庫系統。

其次是構建農村資產評估的基礎性工作。第一，加強資產評估的理論研究，制定出農村資產估價的相關技術規范；探索農村資產資產評估方法，建立具有全國性指導意義的評估技術路線。農村資產如何評估，運用什么樣的評估方法更科學，技術規范和標準需要在充分調研的基礎上制定適合我國農村實際情況的評估體系。第二，制定頒布農村資產評估相關的法律法規，為我國農村資產評估的順利開展奠定夯實的基礎。農村資產評估處于真空狀態，所以相關的法律法規需要重新建設，無法照搬城市化的評估內容。第三，加快完善農村資產評估的基礎性工作，盡快建立全國性的農村資產分等定級標準?，F在再全國性進行確權頒證工作，可以進一步將農村的主要資產狀況摸清楚，構建各類資產的分類狀況。第四，培育專業的農村土地資產評估機構和評估人員，保障農村土地價格的科學性、統一性和合理性。初期可以由政府相關部門承擔一定的責任，等市場化發展到一定階段，市場中的相關機構和人員發展處分，政府再完全交給市場。