透析互聯網時代的房地產金融

侯韶瑩

繼五月份清華五道口全球金融論壇之后，8月23日至24日，又一“全球金融論壇·房地產金融論壇——房地產金融創新與實踐論壇”在北京舉行。這次論壇圍繞全球資本市場與房地產投資基金這一主題，探討國際化、互聯網金融、新型城鎮化背景下中國房地產金融發展的路徑、方法和模式變革。

本屆論壇由清華大學五道口金融學院和清華房地產總裁商會主辦，華房商學院承辦。出席論壇的有清華大學金融學院黨委書記兼副院長聶風華，清華房地產總裁商會執行會長金波。近兩百位房地產開發商、房地產私募股權投資基金、銀行、信托、券商、保險公司，以及產業鏈上、下游知名機構的掌舵者齊聚一堂，探討房地產金融的敏感話題。

互聯網技術在金融產業發展中的廣泛應用逐步改變了中國的金融生態環境，以余額寶、人人貸、阿里金融等為代表的互聯網金融異軍突起，促進了中國融資體系的發展，緩解了中小企業的融資困局。市場持續弱勢狀態的中國房地產行業，如何利用互聯網金融找到拐點，尋求進一步發展值得思考。中國銀行業監督管理委員會研究局副局長張曉樸在對互聯網金融的發展與趨勢做出研判時稱，過去一年，P2P網貸平臺的發展尤其迅猛，銀行、互聯網、保險等多行業巨頭紛紛涉足P2P網貸領域，但在保險、信托等金融領域，傳統金融業務仍占主流。張曉樸稱，互聯網金融產品的出現，激發了年輕人的理財欲望，豐富了中小企業的融資途徑，提高了交易效率，且互聯網金融的開放、共享、平等、普惠等特點，都將促進互聯網金融的進一步發展，但其是否可以保持可持續的良好發展，則需進一步完善金融監管制度。

關于房地產基金的創新與實踐，上海國際信托有限公司副總裁應華表示，未來房地產基金將從“融”而至。在調控不斷深入使得房價、地價波動空間不斷收斂的房地產行業下半場，原有房地產盈利模式或多或少遇到障礙，毛利率下滑成為房地產企業遇到的普遍問題。2012年以后，上市房企在總資產水平穩定的同時，總資產回報率逐步下降，上市房企不得不依靠提升財務杠桿來提升其凈資產回報率，而傳統銀行融資均為純債權類融資，資金用途受監管限制，納入資產負債表，增加有息負債率，創新融資模式以非銀行渠道的股權類地產基金為中心，合作對象包括信托、房地產基金、資產管理公司、保險公司、房地產同業等，已經逐漸成為房地產金融的發展趨勢。

美國康奈爾大學房地產與金融學副教授、伯克利加州大學金融學博士劉鵬認為，未來房地產融資將在融資市場、融資渠道、融資模式等三方面呈多元化趨勢，其中融資渠道的多元化發展會促使更多房企跨界涉足金融業，此舉將使房企在融資、信貸上變被動為主動，同時對金融信息的快速獲取，能有效規避金融風險。

路勁集團董事長單偉豹在談中國房地產企業在美國的投資實踐時介紹，由于近年房企在國內融資越來越困難且國內利潤增長越來越慢，大量房企轉投以美國為代表的海外市場，但海外市場的規范制度與國內有很大差異，投資之后的開發并非易事。

本次論壇還特別邀請交通銀行首席經濟學家連平從實踐角度系統闡述新型城鎮化背景下的房地產金融應對措施，同時中國房地產協會金融專業委員會副秘書長王剛就房地產信托投資基金在中國的實踐做了系統闡述。

在本屆論壇上推出由清華大學五道口金融學院與清華房地產總裁商會·華房商學院共同打造的“全球資本市場與房地產投資基金”高端培訓課程，受到了與會者的熱烈關注。該項目已于6月份正式啟動，是為房地產投資基金的專業投資人設立的專項發展計劃，旨在為中國房地產資本市場培養具有國際化視野、職業化、專業化的卓越地產投資家。目前已有來自全國三十余名房地產企業家、金融機構及央企高管積極參與。