我國發展“以房養老”的困境和對策

孫偉偉 劉欣慈

中圖分類號：D035 文獻標識碼：A

摘要：近年來，我國的人口老年化問題日益嚴重，傳統的養老保障體系遭到了極大的挑戰。為解決這一問題，很多地方推出“以房養老”的新型養老模式，然而在實施的過程中，這一模式并不是一帆風順。尋求化解實施“以房養老”中遇到的難題的具體方法，在我國人口老齡化背景下推廣住房反抵押貸款，顯得十分必要。

關鍵詞：以房養老；養老保障體系；住房反抵押貸款

一、引言

目前，我國面臨的老齡化問題將會越來越嚴重，全國60歲以上老年人已經達到了2.13億之多，老年人口比重達到了16%。面對不斷激增老年人群，我國既有的養老保障體系受到了極大的挑戰，政府需要承受巨大的養老保險支出。與此同時，我國家庭人口結構的變化，傳統的“養兒防老”模式也受到了巨大的沖擊，不能維持老齡人的正常生活?；谖覈B老保障體系的現狀，補充新的養老保障方式，多元化優化老年人口的正常生活，探索符合我國國情的“以房養老”模式是十分必要的。

“以房養老”又稱為“住房反抵押貸款”，是指老人將自己的產權房抵押給商業銀行或保險公司，并從金融機構定期取得一定數額養老金或者接受老年公寓服務的一種養老方式。在老人去世后，銀行或保險公司收回住房使用權?！耙苑筐B老”被認為是現代養老保障的重要補充，能有效緩解當前社會養老能力不足的問題。截至目前，我國多個城市包括北京、上海、廣州、重慶等城市已經開展試點了“以房養老”的養老模式，但是實施效果不甚理想。

二、影響我國“以房養老”實施的主要阻力因素

從2005年南京湯山溫泉留園老年公寓率先推出“以房換養”模式開始，北京、上海、廣州、沈陽等市也紛紛試行了“以房養老”模式，式，尤其是對住房反向抵押貸款方式進行了探索，結果卻是響應者甚少?！耙苑筐B老”在我國實施起來面臨著一系列困境，其原因主要有：

1.傳統觀念根深蒂固，人們認識存在偏差

一方面，在東方傳統文化中，子女贍養老人的養老方式源遠流長，早已根深蒂固。倫理和感情因素的影響使得人們對“以房養老”認識存在偏差，阻礙了對這一模式的需求。另一方面，在傳統小農思想觀念下，房屋成為每個人生活的寄托。建立在房屋產權交易基礎上的“以房養老”往往使得老年人心里惴惴不安。

2. 金融市場稚嫩，市場風險具有不確定性

隨著時間的推移，房產市場價格的變化、預期壽命變化給倒按揭帶來的風險越來越大。當房產價格波動較大時，貸款機構擔心未來房價下跌的風險，借款人會因為房產潛在的升值空間而惜售。就我國而言，部分地區的房價存在一定的泡沫，而房產評估機構也十分匱乏，給“以房養老”業務推廣帶來許多制約。

3.法律法規缺失，市場環境不規范

目前，我國“以房養老”的實施與現存的法律法規存在著某些沖突，相關的法律法規建設仍不完善?！耙苑筐B老”必須以借款人完全擁有土地所有權為前提，而我國《房地產管理方法》規定居民對房產擁有70年的所有權，并不是永久擁有。土地使用權的續期必須重新繳納出讓金，獲得批準，否則政府將無條件收回土地及土地上的附屬物。這大大打擊了金融機構參與“以房養老”的積極性，如果在貸款期內到期，究竟由誰支付出讓金，法律也沒有明確規定。

三、實施“以房養老”的對策構想

在我國人口老齡化日益嚴重的背景下，社會養老的壓力持續增加，而推廣實施“以房養老”能有效緩解這一現狀。鑒于我國的現狀，推廣“以房養老”仍有不小的阻力，單純套用國外的住房反抵押模式也是不可行的。因此，探索適合我國國情的“以房養老”模式是十分必要的，需要從以下幾方面著手：

1.明確各方參與主體，推廣業務運行模式

住房反抵押貸款實際上是運用房屋的可居住性和保值增值性來實現的，“以房養老”體系的形成需要借款人、貸款人、政府以及金融中介機構的相互協助。對于借款人來說，主要考核借款人的準入門檻。對于60以上，擁有城鎮家庭住房的居民即可納入借款人范圍，才有資格申請住房倒按揭。貸款人指的是住房反抵押貸款的組織實施方，一般可以是保險公司和商業銀行。商業銀行擁有充足的資金來實施住房倒按揭業務，保險公司則具有專業的業務知識，更易于操作住房倒按揭，將“以房養老”融入社會養老保障體系中。在住房倒按揭的具體實施操作中，需要專業的、獨立的咨詢機構和房產評估機構。但是目前我國的中介機構缺乏統一的規范、人力資本缺失，承辦住房倒按揭壓力較大。政府需要培育出良好的市場環境，通過行政法規和監督機制保證“以房養老”順暢實施。

2.加大公共宣傳力度，倡導現代養老觀念

由于歷史原因，我國居民一直信奉“養兒防老”，對房屋的依賴性極強。而隨著我國市場經濟的發展，我國傳統代間的凝聚力正在減弱，傳統的養老思想也是漸漸退出歷史舞臺。通過的自身的養老保障體系來進行養老已經得到大多數人的認可，對于潛在的借款人，政府和金融機構要增加宣傳力度，讓“以房養老”這種住房倒按揭模式為更多人所熟知和接受。鼓勵人們進行合理的長期資產規劃，積極融入到“以房養老”計劃中。

3. 完善法律規章制度，建立配套政策體系

我國實施住房反抵押貸款的一個重要阻力因素就是法律體系不完備，部分法律法規甚至出現與業務運行沖突的情況，因此完善相關法律規章制度成為了當務之急。為保證住房反抵押貸款的順利運行，政府需要調整部分與住房反抵押貸款不適應的法律條約，出臺專門針對處理住房反抵押貸款條件下的住房遺產處理相關法規，另外還需要對續期土地使用費支付方法和標準進行安排規定。

另外開展住房反抵押貸款，需要政府與市場相結合。針對我國相對稚嫩的金融市場，政府必須要積極參與。選取合適的城市進行試點，規范市場運行，保證住房反抵押貸款業務的正常運轉。政府還可以出臺相關優惠政策，鼓勵潛在借款人參與到“以房養老”中來，對于領取的養老金給予一定的免稅待遇。

4. 積極發展金融市場，建立風險分散機制

保險公司可以與商業銀行和房地產開發商合作，共同參與住房反抵押貸款業務。這其中，房產商可以為金融機構提前潛在客戶；商業銀行可以與中介機構進行合作進行房屋價值的評估，并且籌措資金；保險公司要努力發揮自身的技術優勢，根據精算生命表，設計出最使用借款人要求的住房反抵押產品。

至于在住房反抵押貸款中面臨的風險，也可以通過金融機構相互合作得以分散。作為承辦機構的商業銀昂可以將其購進的大批住房向保險公司進行投保，保險標的主要是借款人的人身保險和房屋財產險。這樣一來，住房反抵押貸款就在保險公司與商業銀行之間進行了一定程度的分散。

四、結論

在我國社會老齡化日益嚴重的背景下，社會養老壓力日益增加，積極推廣“以房養老”模式是十分有必要的。我們要積極發展我國的金融市場，轉變傳統觀念，聯合相關產業的合作，完善法律法規制度，穩扎穩打，保證產品的合理性和適用性。

參考文獻

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