房產開發各階段成本控制探討

曹建華

摘要：目前房地產行業的競爭激烈，調控政策的影響致使房價上漲難度大，房地產行業的利潤回到社會正常水平，房地產行業的管理正在由粗放式管理向精細化管理過渡，開發成本的控制越來越精細，從決策、設計、招標、施工、竣工結算一直到交房，每一個階段的實施都會產生一定的成本，要想做好成本控制，就要建立全過程、全員參與和全方位控制的成本管理體系，根據項目的不同階段對成本進行嚴格管控。

關鍵詞：房地產開發；各階段；成本控制

中圖分類號：F235文獻標識碼： A

一、X項目概況

X項目占地面積為43.6畝，總建筑面積為14萬平方米，主體建筑高度約120米，總投資近9億元人民幣，綠化率達到40%，容積率為4.8。X項目由高檔甲級寫字樓、精裝酒店式公寓、大型商業購物廣場共同組成。項目地下一層為停車場；高檔甲級寫字樓30層，建筑面積6萬m2，甲級智能化單元空間分割合理實用；精裝酒店式公寓28層，建筑面積近4萬m2；大型商業購物廣場為地上三層，建筑面積近4萬m2。X項目于2009年11月開工建設，2012年5月竣工，開發建設期長達30個月。

二、決策階段的成本控制

房地產項目的決策階段是選擇投資機會和進行可行性研究的階段，是整個項目開發過程中的重要環節，該階段決定了項目的可能前景。在決策階段，不僅需要分析項目的經濟效益，還應充分考慮和高度重視各種不可預計的因素和可變因素，周密考慮有利條件、可控因素、不利條件和難以控制的因素對項目的影響，進行必要的事前控制。

這一階段的成本控制，主要是公司領導、造價工程師、設計師、監理工程師及承包商依據項目可行性研究和策劃，對房地產開發項目進行成本的控制與確定，隨著決策過程由淺到深，不斷深化，實現工程項目開發成本的最小化。在項目決策階段，關鍵是選擇最優的投資方案，合理配置資源，形成有效的投資估算，以該投資估算為依據，對成本進行跟蹤管理和控制，以達到預期經濟效益。公司在項目決策階段成本控制應注意以下兩點:

(1)項目市場定位應合理準確

房地產項目的開發成本與項目的市場定位息息相關，不同的定位對項目的開發成本控制要求是不同的。因此，房地產項目的決策過程中，應充分做好市場調研與預測，及時把握時機，對影響項目的各種因素(如區位、地理環境，經濟環境等)深入分析論證，做出正確的投資決策，并達到資源的合理配置。合理確定項目開發的水準要求，找準項目的消費目標市場，減少不必要的成本投入，以降低開發成本。

(2)重視可變因素，減少不可控因素，合理制定成本控制目標

當前，我國房地產投資環境越來越復雜，存在許多不確定性的風險因素。公司在進行項目決策中，要仔細分析各種可變因素及不可控因素，充分考慮這些因素對項目開發成本的影響，通過更加細致周密的調查核實工作，采取有效的防范措施，減少可變因素及不可控因素。同時，在決策階段準確制定項目的經濟效益目標值及開發成本控制目標值，合理預測不可預計費用，也能有效減少不可控因素。項目開發周期越長，相應各種不可控因素及可變因素也會增多，對于公司來說，可將一個項目劃分成幾期項目進行開發，縮短每期項目開發周期，加快產品周轉速度，也能有效避免一些不可控因素及可變因素。

三、設計階段的成本控制

設計階段成本控制是房地產項目成本控制十分重要的階段，該階段對項目開發成本的影響在70%~80%，，成本管理控制人員必須與設計人員進行密切溝通，高度配合。在本階段要避免：一不計成本地追求設計效果；二成本不合理導致品質喪失。

(1)通過設計招標或者方案優選，優選合格的設計單位進行合作；

(2)加強對設計單位的管理與協調，使設計人員充分掌握項目設計理念和要求；

(3)按照批準的設計任務書及投資估算，嚴格要求設計人員采用限額設計；

(4)加強設計合同管理，通過合同條款明確對設計人員的成本控制責任及要求，明確設計階段成本控制的管理重要性；

(5)完善房產公司內部設計標準，堅持設計全過程優化；在完成設計圖后，房產項目成本控制人員要組織專業人員進行審核，對各種造價指標影響較大的專業進行專項審核，如：混凝土含量、鋼筋含量、門窗比例、基礎形式、平面布置、外墻系數、細部節點的做法、結構形式、剪力墻的數量、長度、厚度的確定等；

(6)成本控制人員結合以往設計管理經驗，注重對施工實施階段易造成成本突破的地方進行成本強化和明確，充分處理好質量與造價的關系；

(7)成本控制人員在設計審核時，要充分審核各專業的有效配合及完整性，要控制建筑、結構、水電等各專業的成本；

(8)根據項目土地出讓合同約定的指標，合理把控設計內容，充分利用發容積率，把項目地塊的有效資源充分發揮出來，在成本可控的前提下，提高項目地塊利用率；

四、招投標階段的成本控制

項目在完成設計之后，開始施工之前是進行施工招標的階段。招標作為一種引進競爭機制，是在多家競標單位中選擇最優秀的承包單位的方式。采用施工招標能有效地降低項目的工程建造成本。通過招投標，房地產開發企業擇優選擇施工單位，這直接影響著工程項目開發成本、質量、進度的控制效果。在施工招標過程中，應采取各種措施以控制工程造價。

(1)推行工程量清單招標。我國現行的工程造價計價模式，大部分仍采用工料單價法，也就是分部分項工程量的單價是直接成本，并按現行定額的人工、材料、機械的消耗及市場價格確定的。而國際通用的工程量清單計價的模式，則依據施工圖紙、統一的工程量計算規則，由招標人或招標代理機構計算出分部分項的工程量表及其匯總表，然后通過招標詢價和答疑，以公平競爭形成合理的低價。這種由招標人提供工程量清單、投標人按照市場要素價格行情及本企業的個別成本自由、以綜合單價報價競爭，并以固定總價合同、單價合同和成本加酬金合同確定價格的模式，是國際上通用的FIDIC合同條件組成的一部分。為了與國際慣例及國際通用監管場所，我國從2003年7月I日起實施《建筑工程工程量清單計價規范》，這為今后推行工程清單招投標，通過市場形成工程價格奠定了基礎。

(2)完善評標方法。不能一味采用低價中標的評標方法，應該按照《招標投標法》的規定“可采用經評審的最低投標價格法和綜合評估法，或者法律、行政法規允許的其他評標辦法”具體實踐中應當強調具有通用技術、性能標準或招標人對技術、性能沒有特殊要求的項目應積極推行經評審的最低投標價中標法。即使采用綜合評估法的項目同樣在施工商務標的評審時要突出造價的比重，拉開評分差距。

(3)改善投標文件評審。由于以定性分析得出技術標評分，存在很大的主觀性，稍有不慎容易造成不公平。因此，采取先評技術標后評商務標的做法，來改善投標文件評審。

五、施工階段的成本控制

施工階段主要是房地產在開發項目的時候需要實施的全過程，也是建設項目中資金投入最大的階段，自己投入占總開發資金的80-90%，施工階段需要強化施工成本的動態控制。施工階段成本控制的重點主要有以下幾個方面：嚴格合同管理；控制好現場變更簽證，現場的變更簽證必須有咨詢單位、監理單位、建設方工程師的簽字；加強施工管理；開展技術創新，節約成本支出；采取經濟措施，控制管理成本；定期發布成本動態報告等?？刂坪媒ò渤杀疽淮罂刂泣c就是材料的控制，建設方代表一定要考察好主要材料，進行價格的把關，時時關注國家政策的調整和主要材料的市場價格信息。

六、竣工結算階段的成本控制

竣工階段是成本控制工作的最后階段，根據合同、預算及費用定額、竣工資料、國家或地方的有關政策法規，認真審核工程款項，以政策法規為依據，對送審的竣工決算進行核實工程量，落實聯系單簽證費用，使審核后的結算真正體現工程實際造價。因此竣工階段成本控制的措施主要有下列幾個方面:

(1)重視竣工資料的收集和整理，及時辦理工程價款結算。工程項目的經濟效益和工程結算是否統一，這與正確編制工程結算緊密聯系。在編制結算時，不能遺漏任何一張聯系單，要保管好簽證聯系單、支票和現金。重視工程結算檔案資料的分類保管，一旦這些檔案丟失，尤其是經過建設方代表或監理簽字確認后的文件丟失，補辦相當困難，會影響工程的最后結算。

(2)合理分配費用，準確計算工程成本。成本控制的基礎是成本核算，不同的成本核算產生不同的成本控制效果。應根據項目實際情況合理選擇費用分配方法。在施工過程中發生的各項施工生產費用，首先應按確定的工程成本核算對象和規定的成本項目進行歸集和分配，其次計算出各項工程的實際成本(例如人工費、材料費、機械使用費、其他直接費用和間接費用等)。

(3)二次復核、審計制。建立切實可行的二次復核、審計機制，一方面加強了內部制約，另一方面減少了工作失誤，能有效地監控結算工作。應聘請經驗豐富的造價人員或委托中介機構，進行二次復核、審計工作，加強審計監督，遏制腐敗行為。

(4)加強竣工成本分析，總結成本控制經驗。在竣工階段，房地產開發企業的許多部門工作比較繁重，根本沒有時間開展竣工成本分析和經驗總結。但是這個環節又是很重要的，因此開發企業必須重視竣工成本分析和經驗總結，有助于降低工程成本，減少不必要的浪費，也有利于開展評價工程績效的工作。

結語

房地產開發成本控制應采用全過程、全方位、全員參與的控制方式，是一動態的管理過程，項目成本控制人員應充分調動各參與方，強化經濟意識，加強成本控制理念，合同分工，明確各方責權利，在投資決策階段、設計階段、招標階段、實施階段以及竣工決算階段加強成本控制，確保項目開發經濟效益。

參考文獻

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