農村宅基地調查方法探討

郭東東

摘要：本文以某村的宅基地調查為例，針對農村宅基地調查方法進行了分析。

關鍵詞：農村宅基地；調查方法

中圖分類號：G812文獻標識碼： A

一、農村宅基地調查的概述

農村宅基地調查是指依照國家規定的法律程序，通過權屬調查和地籍測量，查清宗地的權屬、位置、界址線、面積、用途等情況，形成數據、圖件、表冊等調查資料，為土地注冊登記、核發證書提供依據的一項技術性工作。其意義首先在于土地登記工作中為確定土地權屬、明析產權，其成果資料是保護土地使用者合法權益、解決土地產權糾紛的重要憑據。其次，通過農村宅基地調查，還可較為全面地掌握一個地區土地的類型、數量、分布和利用狀況，以及該地區土地在國民經濟各部門之間、在各種經濟成分之間的分配情況，從而為建立科學的土地管理體系，合理利用和保護土地，制定土地利用規劃及有關政策，實現耕地總量動態平衡，調控土地供需，規范土地市場等提供信息保障。

二、農村宅基地調查方法分析

本文以某村的宅基地調查為例，該村的調查主要從權屬調查和地籍測量兩方面進行了，具體表現在：

1、權屬調查

1.1 權屬調查及登記發證

首先收集宅基地權屬相關資料、土地權利人戶籍信息、權屬變更信息、已發證信息等。然后，調查人員根據收集的權屬材料、土地權利人出示的相關證明材料和勘測定界實測地形圖，結合土地權利人的指界情況，核實土地權利人的名稱、宗地界線、界址邊長、土地用途、人口數量、面積、共有宗情況等內容。對于符合要求的宅基地，調查人員根據調查情況如實將調查的內容填寫到地籍調查表上，土地權利人及四至權利人在現場指界后簽字蓋章。調查完成后，由土地權利人在調查表上簽章確認調查結果。初審后由土地權利人填寫申請書。

在調查村小組組長、國土城建和相關工作人員、片區負責人和測繪單位組成的調查隊伍帶好儀器設備到每間宅基地前現場調查核實，根據審批狀態和建設狀態，現場調查時有以下三種情況：

一是已發證已建。在調查底圖上注記好調查編號，核實其證載信息及調查其使用情況。

二是已發證未建。如實客觀的在調查底圖上圈出該宅基地范圍線，并在已發證宅基地表中注記好調查編號，核實其證載信息及調查其使用情況。

三是未發證已建。調查其權利人名稱、實際門牌地址及在調查底圖上標記宅基地范圍線。在現場調查過程中，務必將《鎮（街）村村小組農村宅基地調查表》中的調查編號注記在調查底圖的宅基地范圍線內，做到兩者一致，并逐個核實《xx村已發證農村宅基地表》，防止漏調。若調查底圖中無范圍線的宅基地部分，在調查過程中需要補測地形圖。

農村宅基地確權發證主要以縣（市、區）為基本單位，按照集體土地所有權的實際歸屬，查清宅基地宗地界址位置、界線走向、面積、權利人等狀況。調查成果經縣級國土管理部門審查并出具審查意見，確認符合條件的，以村名小組為單位制作公示圖、公示表，在鄉（鎮）政府所在地、行政村內公示地籍調查結果。公示期間無異議的，報有批準權的人民政府確認。有異議的，且異議被采納的，重新進行地籍調查。最后完善審批表、歸戶卡等資料，經人民政府最終確認后，辦理農村宅基地使用權證。

1.2 權屬調查結果

1.2.1 宗地劃分與編碼。宗地劃分在所有權宗地劃分的基礎上進行，原所有權劃分為地籍區的仍劃分為地籍區，地籍子區在行政村和村小組界線上科學劃分，宗地以每宗村民宅基地為單位。

1.2.2 公告及通知指界。分區、片發布開展農村集體土地地籍調查公告。作業隊與鎮政府、鄉鎮國土所積極配合，召集各行政村負責人召開農村集體土地地籍調查工作大會，統籌安排好時間和指界人，并提前分別送達土地權屬界址調查通知書，通知土地所有者或使用者按規定時間到現場指界。送達的通知回執留存歸檔。

1.2.3 界址調查。宗地使用權地籍調查必須由戶主出席指界，并出具身份證明和戶籍簿。兩個以上土地使用者共同使用的宗地，應共同委托代表指界，并出具委托書及身份證明。界址認定必須由本宗地和相鄰宗地使用權人到現場共同指界。經雙方認定的界址，必須由雙方指界人在地籍調查表上簽字蓋章。

1.2.4 界標點標繪。界址點一經確認，按規定實地設置界標。宗地調查必須在地籍調查表中標明界標種類、界址線的類別、界址線的位置及界址點間距等。宗地界址點以地籍子區為單位，由上到下、由左到右按自然數順序編號。對于宗地套宗地的情況，界址點編號先編外圍，然后接外圍的順序號繼續編內部宗地的界址點號。宗地界址點編號在一個地籍子區內不得重復，但可漏號。界址變更后，新增界址點的編號在地籍子區內最大界址點號后續編，廢棄的界址點編號不再使用。

1.2.5 繪制宗地草圖。宗地草圖要描述宗地位置、界址點、線和相鄰宗地關系的實地記錄，是處理土地權屬的原始資料，具有法律效力，應在現場繪制，并丈量界址點距離，繪制宗地草圖。

1.2.6 填寫地籍調查表。把調查結果寫在現場記錄在地籍調查表上。每一欄認真仔細填寫，不能空白，字跡工整，清晰，主要內容界址點位置和主要權屬界線走向描述；圖幅號、宗地編號；雙方指界人簽字蓋章；宗地草圖；權屬調查記事及調查員意見。關于界址說明的重要欄不能劃改，界址線類別不能改動，界址線位置欄的“內中外”不能改動，權屬界線走向說明方向及所依據的界線類別不能改，調查記事欄須說明是否有缺席指界情況，是否發生糾紛，經過調解達成協議。

2、地籍測量

農村宅基地測量主要是通過相關測量技術方法測定宅基地界址點位置和與之相關的其他地形、地物位置，并繪制成地籍圖．本文所用方法的基本思想是先利用GPS-ＲTK和全站儀精密測定宅基地的界址點，然后用所測界址點為控制點進行遙感影像的正射校正，最后根據外業測繪的界址點和界址線，進行遙感正射影像地物解譯，從而繪制所需地籍圖。

在該村的地籍測量過程如下：

2.1 控制測量。利用GPS-ＲTK技術對本村進行圖根控制測量．做圖根控制時，必須使用三腳架架設儀器，嚴格對中整平，量取儀器高(取至0．001m)輸入觀測手薄，每個圖根點均應有兩次獨立的觀測結果，兩次測量結果的平面坐標較差不得大于±3cm、高程的較差不得大于±5cm，在限差內取平均值作為圖根點的平面坐標和高程，計算統一用“圖根點計算表”進行。

2.2 界址點測量。界址點測量以街坊為單位在圖根GPS點或支站點上設站，采用全站儀極坐標法進行數據采集，嚴格對中整平、定向，并采集定向點坐標進行檢核．且至少采集上一站2個以上界址點，將兩次觀測數據填寫到“界址點平面坐標檢查表”，作為檢核成果．對于一些空曠地區的界址點，可使用ＲTK進行數據采集。

2.3 遙感影像地物解譯

一是遙感正射影像圖制作。在進行遙感圖像正射校正前，首先對其進行一些簡單的預處理，主要包括影像亮度調整、灰度調整、對比度調整以及去掉無用的斑點等，來提高遙感影像的清晰度。然后在測區內均勻選取了10個界址點作為像控點，對遙感影像進行圖像校正，最后生成所需要的正射影像圖，所有這些工作都是在EＲDAS軟件中進行．

二是影像解譯。本項目影像解譯的內容主要是項目區域的地物信息，為了提高解譯的準確度和精度，將外業測繪的界址點、界址線和宗地疊加到遙感正射影像圖上，以此作為地物要素的解譯參照，進而對測區的所有地物要素進行室內解譯．室內解譯初步完成后，還要到野外進行實地調繪，來解決解譯過程中判別不準的情況和發生變化的地物，對于發生變化的地物要進行實地補測。

2.4 地籍圖繪制

將實際測量得到的地籍要素和解譯的地物要素分別進行疊加，經過整飾以后就得到所需的農村宅基地地籍圖。

2.5 注意事項

為提高精度，利用本方法進行操作時，需要注意以下幾點:

第一，野外用全站儀測定界址點時，一定要嚴格對中、整平，照準后視以后，要測定后視點坐標和已知值進行比較，不要超過3cm，確保精度;

第二，要選取高分辨率(一般分辨率要大于1m)的遙感影像，影像范圍盡量小一點，一般不大于1km2;

第三，選擇用于校正的界址點時，要選擇野外實測位置良好的點，且這些點盡量均勻分布整個測區;

第四，如果測區是山區時，在制作正射影像圖時要必須使用測區數字高程模型進行校正，確保解譯精度;

第五，遙感影像判讀時，可把相關街坊的管理人員請來，遇到判讀不請的宗地給予現場指正，可以大大減小外業工作量。

結束語

農村宅基地的調查方法對于農村宅基地的規劃和建設有著重要的作用，在具體的工作中主要包括權屬調查與地籍測量，所以一定要加強這兩方面的調查，確保農村宅基地的科學性和合理性。

參考文獻：

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