探究房產開發前期設計管理

張鵬

摘 要:房產開發是一項復雜的系統工程。開發前期工作是公司建設項目的策劃及各項前期準備工作，包括編制項目建議書、項目可行性研究報告。開展設計招投標、組織設計單位進行規劃設計方案并組織進行擴初及施工圖設計、協調政府各個部門并按規定申領《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》直至《建設工程施工許可證》等。本文僅就涉及前期工作中的重點：設計管理、規劃設計和物業定位等內容做一初步探討。

關鍵詞:設計管理?規劃和設計?物業定位

中圖分類號：S611文獻標識碼： A

1探討的主要內容

1.1、項目前期工作重點

a項目的設計管理;b項目規劃和設計;c項目物業定位。

1.2、項目前期工作重點

項目前期工作涉及的專業多、協調的部門多、要求的技術水平高。因此要求結合具體項目，抓住項目前期工作的重點。所以，項目的設計管理、項目規劃和設計、項目物業（住宅等）定位是項目前期工作的重點。

1.2.1、設計管理

設計的優劣對工程的投資、進度和質量有著重要的影響，同時環境的好壞與單體設計的優劣對商品房的價格與銷售影響很大因此設計管理是整個項目開發的龍頭。

(1)要充分認識到住宅設計的真正內涵。住宅設計從原則上說是對客戶居住生活的一種全面整合。

(2)其次在項目設計上，開發商應該將設計單位的專業性與自身對市場的調研結果結合起來，切忌自以為是。

(3)應當協調好專業協作設計單位和政府相關審批部門的關系。一方面要求專業協作設計單位及時準確的了解新的各項管理條例和法規、把握城市規劃主管部門對項目的布局、立面等的更深層次要求、掌握城市周邊發展大的規劃內容和要求；另一方面力求使政府相關審批部門準確了解專業設計人員的意圖，盡量減少設計上的返工和經濟上的損失。

1.2.2、項目規劃和設計

沒有規矩，不成方圓。開發商在組織前期工作中主要是從修建性詳細規劃展開的（簡稱詳規）?？梢哉f，詳規是樓盤整體規劃設計方案的基礎，也是核心骨干部分。根據經驗，詳規的關鍵問題說到底其實就是定位問題。也只有規劃設計切合實際，符合項目本土化地段特色和目標客戶需求的層次，項目本身才有科學性、合理性、超前性可言。

(1)主要物業建筑群體組合

就是指根據選址意見書確定的各項用地經濟技術指標，以及由地塊現狀、尺度、定位等因素擬定建筑物業個數、層數、布局、朝向、間距、風格，反映總體平面布局、立面處理、豎向安排及其他涉及建筑物外形和組合的一些內容。它基本確立了小區的內在構成（含主要建筑物和附屬設施）及各部分相互之間的關系。共有三個原則：功能原則，經濟原則，美觀原則體現地方本土特性并反應建筑風格個性。

(2)主要路網設計

根據基地所處的地塊位置、氣候、地形地貌、周邊既有道路現狀以及規劃定位，科學合理地布置小區主要出入口、主干道、區內次要道路、小徑等。

路網設計主張強調道路的分級設置，使車輛各行其道，同時有利綠化與設施的安排。實現人車分流設計可以使居民安心地在小區內自由活動、享受室外活動的樂趣。另外居民私家車的增多，也使得停車位不足的矛盾尤為突出。目前很多城市要求新建住宅小區停車位按1：0.8進行配置。如果對區內道路的寬度、線型、鋪裝及設施精心設計的話，人車混行設計也能較好解決區內私家車不斷增加與停車后方便到達單元門口的問題，可以適當加寬小區道路寬度，一側停車，提高道路空間的使用率，并擁有人性化的居住生活環境。

(3)公共空間規劃

主要包括基地內的場地、綠地、設施及小品等。這是室外空間進一步的功能劃分?；貎鹊膱龅貞ü残缘膱龅?，道路兩側的派生地，房前屋后的空地。公共性的場地主要供社區居民休憩，組織大型的文體活動或作交通樞紐?？臻g不應太大，并有標志性，應有與設計功能相關的設施。道路兩側的派生地常規為建筑物山墻或建筑物之間的空地，可布置綠地和停車場，也可作為活動場地。場地鋪裝應盡量能為客戶的行走、停住、觀賞等活動提供條件，并應用不同的鋪裝材質與形式加以引導、規范。

(4)綠地

主要有兩大功能，一是觀賞，滿足客戶對自然美景的追求；一是調節生態及氣候環境，并供人休憩娛樂。植物的選擇應強調以適應本地生長條件的品種優先，同時易于管理，品種要合理搭配，喬木、灌木、草坪應有科學合理的種植比例，以喬、灌木為主并發展空間綠化。

(5)各種設施與小品

各種環境設施的位置、體量、材質、色彩、造型都會對環境的整體效果產生影響，反應出環境的實用性、觀賞性和審美價值。各類設施大致分成：信息設施，衛生設施，娛樂服務設施，照明安全設施，交通設施，藝術景觀設施，無障礙環境設施：盲道、殘疾人用坡道、欄桿把手等。以期形成科學、經濟、合理的規劃方案。

1.2.3?住宅單體設計

住宅單體設計主要分為戶型設計和外部造型設計兩部分。

1.2.3.1?戶型設計

戶型是實現客戶居家生活的基本功能要素，是滿足“舒適性”的必要前提。戶型設計首先應是市場問題，其次才是技術問題。

（1）精準市場調研

現代住宅大致可分為居家型、度假型、享樂型。從住宅產業發展角度看，后者勢成潮流。眼下國際上流行的戶型多為130m2，而國內主打戶型為90－120m2。這是基于原理：家庭收入與所購房屋價格存在一定比例關系總結出來的，一般認為1：3到1：6的收入房屋價格的比例區間是合理的。所以就具體項目，定位于區間的哪個部位都要進行精準的市場研究。就是對有關住宅銷售的數據、資料進行收集篩算、對擬開發的項目市場潛在需要量、那些是主要目標客戶以及需要的房屋類型、競爭者及其產品的特性等，從而精準提出項目的市場定位標準，提交擬建項目的物業戶室比、面積指標、配套標準等技術指標，為設計工作提供依據。

（2）戶型設計特點

住宅的戶型設計是功能性很強的空間表達形式。需要滿足客戶日常生活需要，與人的活動行為、人體尺度和心理需要都密切相關。因此開發商與設計師在戶型的研發中應圍繞以人為本的宗旨。

1.2.3.2?外部造型設計

建筑是形式和內容的統一體，是流動的語言。由于風格和形式聯系在一起，外部造型也就成為建筑不可或缺的組成部分。購買現房，建筑風格特別是樓盤的外觀帶給購房者的視覺沖擊是很強烈的。建筑造型主要有體型、立面、細部處理、材質、色彩、空間及組合以及外部因素。

a立面：表現住宅外部整體形象，包括墻體、梁柱、墻墩等結構，也包括陽臺、外廊、門窗、內部使用空間等連通部件，還可包括臺基、勒腳、檐口等輔助部件。

b細部處理：立面是面，細部是點。建筑發展上，住宅細部可以說是千變萬化，主要包括部件、形狀、圖案三方面。著重處理某一細部能達到特定的表達效果。

c材質：主要指一些建筑材料，如各種砂漿、油漆、瓷（面）磚、玻璃幕墻、石材、木材、鋼（管）材及格柵等。

d色彩：是表現立面效果的重要輔助手段，能調動人的情感。色彩能彌補建筑物的自然肌理和原始質感在調動人的感官方面的不足，通過抽象手法，直接表達信息傳遞。

e空間及組合：建筑空間，無論水平、垂直還是縱深方向，其空間形態、大小、方向、明暗和寬闊度，都能產生不同的視覺效果。

f外部因素：外立面設計，要注重盡量與周圍環境協調一致。沒有環境的烘托，建筑將是單調的。

2結語

要結合具體項目特點和開發意圖，合理組織各項工作的展開，特別是對項目設計管理、規劃設計、物業定位等前期工作中的重點內容進行把控。

參考文獻：

[1]王璞/林衛民，《房地產管理咨詢實務》，中信出版社，2005.

[2]《農房集團業務流程文件》，農工商房地產（集團）股份有限公司，2010.