房地產企業所得稅稅務籌劃研究

濟南雅致房地產有限責任公司 劉鳳清

在我國房地產行業不斷發展的過程中，國家對于房地產行業也出臺了一系列的宏觀管理政策，涉及到房地產行業的相關稅收政策也是有所調整。當前，在房地產企業的成本支出中，稅收支出特別是所得稅的支出在企業的支出中占有一定的比例，對于企業的項目開發以及經營管理也都有著重要的影響。為了提高企業的盈利能力，促進企業的長遠發展，房地產企業管理部門必須重視所得稅的籌劃，在國家法律法規框架范圍內，通過對自身管理、經營活動、財務業務以及涉稅事務的分析，提高所得稅的稅務籌劃水平，合法合規合理的降低房地產企業的稅負。

一、房地產企業所得稅特點及稅收籌劃作用分析

所得稅是房地產企業稅負的重要內容之一，就是對房地產企業取得收入征收的稅種，房地產企業的所得稅主要是依據我國的企業所得稅法以及房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法作為稅收的法律依據。根據相關的數據統計資料表明，目前企業所得稅已經成為我國僅次于增值稅的第二大稅種，而房地產企業則是我國所得稅的重要納稅主體，所得稅也已經成為房地產企業生產經營中的重要稅種。

（一）房地產企業所得稅的特點

1、不存在稅負轉嫁問題

企業所得稅就是對納稅主體所得收入征收的稅種，因此對于所得稅而言，納稅與負稅主體，不會出現稅負轉嫁的問題。

2、所得稅是以凈所得作為征稅依據

企業所得稅的應繳稅額就是應納稅所得額與適用稅率乘積，并扣除減免及抵免稅額，因此，所得稅充分體現了按能負擔。

3、所得稅的彈性較高

企業的所得稅與房地產企業的實際收入所得有著直接的聯系，所得額較高對應的稅基與稅率就高，反之則會降低，因此與納稅主體的經營情況有著直接關系。

4、稅額較大

房地產行業屬于資金密集型的行業，房地產開發企業的投資時間長，資金量大，因此稅基也相對較大，所得稅的稅金數額相比其他企業更高。

（二）房地產企業開展所得稅稅收籌劃的必要性

1、降低房地產企業的稅負

房地產企業項目開發資金流量大，涉稅種類多，稅金數額較高，開展所得稅的稅負籌劃，主要是通過合理的籌劃，有效地減少稅負支出，因而節稅效果明顯。

2、有助于防范房地產企業的稅務風險。房地產企業的所得稅的稅務籌劃是以法律法規作為框架和準繩，通過所得稅的稅務籌劃，可以及時發現企業稅務管理中的風險漏洞，避免由于納稅風險造成房地產企業的損失。

3、可以促進企業財務管理水平的提高

稅務籌劃是一項法律法規與政策性很強的專業工作，強化納稅籌劃管理，可以促使企業的財務管理人員提高自身的政策、理論、實務技能水平，對于提高房地產企業的財務管理水平具有較好的推動作用。

二、房地產企業所得稅稅務籌劃的原則

（一）合法合規性的原則

對于房地產企業的所得稅籌劃，應該嚴格基于國家稅法以及相關稅收政策執行，違反稅法、偷稅漏稅等行為不僅會造成房地產企業出現稅務風險，而且對于房地產企業的聲譽以及項目開發建設的實施都會造成嚴重的不良影響。

（二）實效性的原則

國家或者是不同的省市對于房地產行業的政策導向都是不斷的調整的，而房地產企業的所得稅稅務籌劃又具有明顯的針對性，因此在所得稅的稅務籌劃上應當注重實效性，準確地把握好各項稅收政策時機。

（三）統籌均衡的原則

對于房地產企業的所得稅稅收籌劃，應該將其置于房地產企業的整體稅負中統籌考慮，不能由于所得稅稅務籌劃方案造成其他環節稅負或者是整體稅負的提高，應該遵循綜合均衡的原則。

三、房地產企業所得稅稅收籌劃的具體措施

（一）合理的運用各種所得稅稅收籌劃技術

在房地產企業的所得稅的稅收籌劃上，應該全面的利用各種稅收籌劃技術，具體運作上可以采取以下幾項技術措施：

對納稅時間進行籌劃主要是利用好貨幣的時間價值，因此房地產開發企業應該盡可能的合法延遲納稅。納稅時間主要是基于房地產企業經營業務完工，即房地產產品投入使用、竣工證明已在房地產管理部門備案、取得初始產權證明，房地產開發企業應該合理的把握這些完工條件，適當延后完工時間。

2、合理利用各種扣除項目

有效的增加成本扣除，可以降低企業的所得稅納稅基數。房地產開發企業可以通過加速固定資產折舊來減少稅基，同時在我國稅法中規定，對于一些關于職工保障及福利項目可以作為扣除，因此房地產企業可以合理的調整企業職工的福利支出，既可以起到激勵職工的效果，而且還可以增加扣除成本。

3、準確的運用各種優惠條件

不同地區在房地產行業稅收政策上都有著不同的優惠條件，房地產開發企業應該結合項目區域的實際政策情況，合理的利用好各種稅收優惠政策，提高減稅效果。

（二）針對重點環節開展房地產企業所得稅的稅務籌劃

1、科學的選擇房地產開發企業的會計政策

房地產企業的所得稅應稅利潤主要是以會計利潤作為計算依據，也就是對差異科目調整計算。因此，在房地產企業的所得稅的稅務籌劃上，應該全面分析不同會計政策、會計核算對于稅負的影響，選擇最有利于降低稅負的會計政策。

所謂‘模式’，其實是數列，多為等差數列；如2,5,8,11,……；要求學生確定其中的規律，寫出后續若干項.有的高年級題目要求學生寫出定義該數列的公式.下面這道五年級題目出自加拿大西部與北部各省(包括卑詩省)協商制定的課程標準WNCP所授權使用的教科書《聚焦數學》：[10]

2、以固定資產的籌劃為突破

房地產企業經營業務就是以不動產為主要內容，因此在稅務籌劃上應該把固定資產籌劃作為重點。綜合考慮房地產企業的預計凈殘值以及折舊年限，適當的采取加速折舊的處理方法，增加前期成本，降低利潤，這對于后期資本的加速回收也非常有利。

3、根據收入和資金的不同針對性的制定籌劃方案

在收入階段，房地產企業就應該將收入劃分為征稅收入、不征稅收入、免稅收入，應該區別管理，同時盡可能的將征稅收入時間后延。同時，在資金的管理上，重點對于閑散資金可以作為國債或者是其他權益性的投資，把閑散資金作為免稅收入，而且權益性投資所得收益不必繳納所得稅，有助于降低稅負。

（三）分階段做好房地產企業的所得稅稅收籌劃

對于房地產開發企業而言，所得稅籌劃的關鍵就在于項目開發建設管理過程中，因此所得稅的籌劃也應該根據項目開發不同階段制定籌劃方案。

1、項目開發準備階段

重點是全面的組織財務管理人員掌握項目開發建設所在地的稅收政策以及稅收優惠，確定納稅申報地。同時，對項目分支機構組織形式根據稅收政策的不同進行把握。

2、項目開發階段

重點是合理的選擇項目開發建設的籌資方式，以及確定好開發項目的竣工時間以及銷售時間，確定好最佳的時間節點。

3、項目銷售階段

在銷售方面的稅收籌劃管理上，房地產企業可以采取將銷售部門從企業內部分立，以銷售公司的方式，實現企業廣告、宣傳等費用的攤銷，降低納稅基數以及稅率等級。

四、結束語

合法合理的開展房地產企業的所得稅稅務籌劃，對于降低房地產企業的稅務支出，提高房地產企業的經濟效益收入都有著至關重要的作用。房地產企業的財務管理部門應該根據自身的實際情況，合理的設計所得稅的稅收籌劃方案，以達到節稅的目的。

[1]李天霞,賈憲威.我國內資企業所得稅的稅務籌劃[J].科技信息,2010

[2]博文.淺談企業所得稅的稅務籌劃應關注的重點[J].企業導報,2013

[3]郭志剛,段九利.企業納稅實務與稅收籌劃全攻略（房地產業）[M].立信會計出版社,2010