新型城鎮化視域下老舊小區的物業管理

近年來，隨著城市建設的飛速發展，以居住環境優美、物業服務規范為特征的新建住宅小區快速增長，而建于上世紀八九十年代甚至更早的住宅區，則大多還沒推行物業管理，環境“臟、亂、差”、房屋設施陳舊、治安狀況較差等問題普遍存在，與新建小區形成明顯反差。隨著時間的推移，這些問題將呈集中爆發態勢，極大地影響群眾生活，引發諸多社會矛盾。十八大提出要大力推進“新四化”建設，而新型城鎮化是實現人民幸福夢的重要戰略舉措，對城市建設和管理提出了更高要求，當前高度重視并有效解決老舊居住區管理中存在的各類問題，已迫在眉睫，刻不容緩。為此，本課題組結合九龍坡區實際，對老舊小區物業管理進行了專題研究。

一、對老舊小區的界定

老舊小區，主要是指建設標準較低、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制、經過一段時間使用已無法滿足現在居民生活需要的小區。該類小區既包括獨棟樓，也包括住宅小區。

老舊小區時間界定：目前，國內對老舊居住區的時間界定還沒有形成統一的認識，《北京市老舊小區綜合整治工作實施意見》規定，主要是以1990年為界，但也包括部分90年代后建設落后的小區。結合重慶市九龍坡區實際看，從2000年起，進入樓市黃金期，住宅建設規模、檔次和服務水平較以前均明顯提升，且大修基金也是從1999年開始征收的。因此，綜合學者和各省市的相關規定，時間應該以90年代為界為宜，具體年限要根據樓盤的設施設備條件而定。

從老舊小區的特性看：必須要符合建設標準較低、設施設備落后、功能配套不全、沒有建立長效管理機制的特性，如有的別墅小區盡管修筑年代久遠，但是配套設施設備齊全、物業管理規范，不應納入老舊小區范圍。

二、新型城鎮化對老舊小區物業管理提出新的要求

新型城鎮化是以城鄉統籌、城鄉一體、產城互動、節約集約、生態宜居、和諧發展為基本特征的城鎮化，是大中小城市、小城鎮、新型農村社區協調發展、互促共進的城鎮化。新型城市化的加快推進，必然對老舊小區物業管理提出新的要求。

（一）新型城鎮化需要改善老舊小區較差的居住環境。新型城鎮化的基本特征就是環境宜居。這既包括新城區的開發管理，更包括老城區的改造和舊小區的升級。然而，目前老舊小區的“臟、亂、差”問題，嚴重影響城市形象，但這些老舊居住區絕大多數還未完全喪失基本的使用功能，要利用市場手段完全拆遷和重建難度大。故此，我們要建設新型城鎮化，必須解決老舊小區環境問題，這符合短板理論的管理原則。

（二）新型城鎮化需要老舊小區加強社區治理。新型城鎮化必然導致農村人口大規模向城市涌入，大量農村人口涌入城市后一般是暫時選擇租房，而一些打工族多數是選擇價廉的老舊居住區居住，導致老舊居住區人員混雜、治安糾紛頻發，如果政府在這方面沒有采取有效的措施，就會出現英國、巴西等國家的城市“平民窟”現象，讓居民產生仇富心理，影響社會穩定。因此，要真正實現新型城鎮化，必須要解決老舊小區這個社會治理的薄弱環節，否則在城市和城鎮就無法全面建成小康社會。

（三）新型城鎮化需要為老舊小區居民提供現代化的物業服務。目前，我國已實現52%的常住人口城鎮化率，但戶籍人口城鎮化率僅有35%，也就是說有近17%的農村轉移人口和一部分城市工人由于收入、生活習慣、消費意識問題，不愿意或無能力享受現代化、專業化的物業服務。而新型城鎮化強調以人為本、尊重農民意愿，就是要努力提高農民工融入城鎮的素質和能力，降低現代化物業服務門檻，加強政府扶持，促進城鎮老舊小區物業管理服務水平不斷提高。

三、當前老舊小區物業管理存在的問題透視

（一）居住環境較差，實現宜居難。老舊小區最突出的是環境差、配套設施不齊全的問題。一是基礎設施較差。老舊居住區基礎設施破損嚴重、年久失修，且房屋工程建設圖紙殘缺或資料難以查找。據重慶市九龍坡區房管局2012年6月統計，九龍坡區老舊安置房涉及下排管網堵塞的房屋建筑面積達8萬平方米；涉及屋面漏水的房屋建筑面積有5.75萬平方米。二是配套設施不足。特別是部分老舊房屋沒有實施水、電“一戶一表”改造（如九龍坡區老舊居住區無水表17772戶、無電表11638戶），水、電損耗費用難以分攤，停水停電時有發生，居民怨氣很大，很多物管公司不愿意接手管理。同時，舊城改造安置小區和一些散居樓宇，銀行、醫院、學校、公共活動空間、物業管理辦公場所服務設施普遍不足。

（二）物業管理滯后，規范管理難。老舊小區物業管理普遍處于低水平，甚至是無序現狀。一是已經實施物業管理的小區主要存在收費率低、物業服務質量差的問題。由于老舊居住區居民物業收費低，物管公司“見錢做事”，形成了“收費少一服務差一不愿繳費一服務更差”的惡性循環。如九龍坡區石坪橋華奧大廈小區由于收費額低，物業公司無法運營而撤離。二是政府和社區接管的小區主要存在物業管理缺位問題。由于基層事務龐雜，老舊居住區點多面廣，導致街鎮和社區在人員緊張的情況下管理缺位。三是未實施物業管理的小區普遍存在管理缺失的問題。由于沒有物業管理，有的小區無人打掃、污水橫流、雜草叢生，在停車位、公用設施使用等方面業主為了自身利益各執一詞，較為混亂。

（三）流動人口多，和諧共處難。目前，老舊居住區人員多為退休職工、下崗職工等低收入家庭，絕大多數一些經濟條件稍好的原住戶已將住房轉賣或租賃，流動人口較多，導致諸多問題。一是治安內保環境較差。多數小區無圍墻、門衛值班室、技防設施，加上是“三無”人員常居地，入室盜竊、攔路搶劫等治安案件時有發生，不穩定因素多。二是業主違法違規變用占用現象普遍。由于長期缺少正規物業公司進行管理，加上居民法紀意識薄弱，非法搭建、隨意改變房屋使用性質（將住宅用房改為餐飲、旅館、棋牌室）、毀綠占綠、破壞公共設施、侵占公共部位等各類違章違規多發，影響其他業主權益。三是居民矛盾糾紛比較突出。由于租賃戶居多，彼此不信任、不協商、不配合，常常因為房屋滲漏、水電分攤、噪音擾鄰等原因發生矛盾，社區疲于應付。如九龍坡區石坪村社區平均每天要處理2-3起老舊居住區的矛盾糾紛。

（四）房屋產權混雜，統一管理難。目前老舊居住區產權歸屬主要有商品房、回遷房、央產房、市屬單位房、區屬單位房、公共設施產權人（如各市政設施部門、郵局、銀行、區屬商業單位所有的房產）、公轉私房、二手房產權。如九龍坡區黃桷坪街道個人產權占43%，單位、個人混合產權占24%，單位產權占31%，其它占2%；還有些老舊房屋沒辦證，有的已無證可查。因此，一些老舊居住區由于各種產權房混雜，再加上產權和使用權分離又較普遍，導致業主、租賃戶等群體之間的需求千差萬別，管理難統一、整改難推進。

（五）沒有大修基金，維修養護難。目前老舊居住區大都未歸集房屋大修基金，導致維修房屋缺乏資金來源。如九龍坡區石坪橋287棟老舊房屋中有214棟無大修基金，占75%。同時，有部分老舊房屋公共維修資金現仍在原售房單位，而有的原售房單位又因改制等原因已不存在。這些房屋往往出了問題就找政府，由于維修面太大，政府財力有限，出了大問題才可能出資金維修，一般問題能拖就拖。

（六）居民觀念落后，物業收費難。老舊居住人群文化水平較低，收入不高，對生活品質要求不高，沒有形成花錢買服務的意識，特別是在老舊居居住的人多數是臨時租戶、老職工居住，他們對物業管理存在一種依賴思想，總以為是政府包攬一切，對物業管理不愿意積極配合，對社區組織的業主大會愛理不理。目前，老舊居住區清掃、門衛等基本費用的收繳率就只有70%左右，有小區甚至每個月每戶收取8元錢的清潔費，就很難收齊。

四、新型城鎮化視域下加強老舊小區物業管理對策思考

從新型城鎮化的大背景下，老舊小區物業管理，既要著眼未來，也要結合實際，才能逐步推進，取得成效。當前，作為大中小城市和城鎮，必須先把基礎性的工作做扎實，才能推動老舊小長久健康發展。

（一）完善基礎配套設施。對于不具有保留價值的破舊房屋，可有計劃地拆除重建，徹底改善居住條件；對于不具備拆遷重建條件的區域，消除各類安全隱患，增加必要的基礎設施，改善居民的基本生活條件。一是加快實施“一戶一表"32程。在對九龍坡區老舊小區調查過程中，多數小區出現水電分攤不均導致停電停水，最后造成集體上訪鬧事等事件。特別是隨著用電負荷不斷加大，老舊居住區跳閘現象頻發，安全隱患大。因此，當前“一戶一表”是最急迫需要解決的問題，政府應盡快制定“一戶一表”32作方案，引導居民主動參與，并與供水、供電機構協調，盡快促成“一戶一表”全覆蓋。二是完善居住區基礎設施。優先解決樓道燈、下水道、化糞池等問題，修繕老化管道、破損道路，增加停車位、綠地和消防、監控設施，創造良好的生活環境。三是健全周邊配套設施。加強老舊居住區周邊學校、衛生站、垃圾收集站等公共服務設施建設，提高配套水平。

（二）理清房屋產權。產權的確定是物業管理的前提。從國際上的成功經驗看，舊城修繕完全可以在政府的指導下，以居民為主體，將舊城整治從拆遷模式下的行政關系，轉變為修繕模式下的民事關系。例如法國1962年《馬爾羅法》規定，居民修繕保護建筑可以得到國家的資助，并享受若干減免稅的優惠，才使法國的居民建筑壽命達幾百年。從國內看，北京等地對住宅老院的保護和修繕也是在明晰產權的情況下，政府以低成本投入撬動了居民大范圍修繕。對此，應全面清理居住區房屋產權主體，對于沒有辦證的房屋，要及時補辦，并明確產權年限；對于產權到期的，要繼續辦證續期。對未辦理產權的國有企業家屬區房屋，產權混雜的居住區，明確告知物管義務。

（三）創新多元化物管方式?？筛鶕课?、環境、配套設施、業主或使用人的經濟承受能力，實行差異化的管理方式。一是物業管理“1+1”模式：即業主委員會（或“住委會”）+物業管理公司。由鎮街牽頭，組織召開小區業主大會并選舉業主委員會，公開招標引進物業公司進行物業管理服務，單棟建筑可就近劃入大型小區物管管理。二是自治管理“1+2”模式：即1個小組（小區自治管理小組）+2項服務（居民自助服務+外包服務）。在社區的引導幫助下，居民采取自愿方式，按照“自我管理、自我服務、非營利性、費用均攤”的原則管理居民事務。三是街道、社區代管“1+N”、“1+3”模式：即設立1個街道小區物業管理辦公室，由小區物業管理辦公室聘請人員對N個安置小區進行管理，包括環境保潔、垃圾清運、治安防控、房屋附屬設施管理等?！?+3”，即在社區居委會的主導下，實行“1個中心（社區物業服務中心）+3個隊（管理隊、保潔隊、巡防隊）”。

（四）創新社會治理方式。以引入物業管理為切入點，有效提升老舊居住區社會管理水平。一是進行封閉管理。對具備條件的老舊居住區，可采取建立圍墻或圍欄方式進行封閉管理。二是建立聯防機制。建立房管、市政、建設、公安、消防、工商、街鎮等單位的溝通協調機制處理老舊居住區社會治理突出問題。三是健全居民議事決策機制。建立樓棟居民大會制度，充分發揮其議事、決策作用。四是整合內保隊伍。把社區治安防控人員與物業管理保安整合，實行常態巡邏，可降低物業管理用工成本。五是簽訂文明公約。由社區與單位、小區業主委員會或物管機構簽訂衛生管理責任書，與商家簽訂門前三包責任書，制定并執行好居民衛生文明公約。

（五）多方籌措資金。按照“居民承擔一點、社區自籌一點、街鎮補助一點、財政支持一點”的方式，多渠道籌集資金。一是要建立基礎設施資金。對居住區基礎設施項目，按照權屬性質，政府應當每年納入預算。二是要建立專項維修資金。有掛靠單位或建設單位的居住區，可責成建設單位和產權單位出資；老舊居住區個人產權房，住戶自行出資。三是建立物管日常運轉資金。以低收費方式，按月向居民收取一定費用。社區對居住區內屬于公共產權的門面、停車位、廣告位等物業開展全面清理，租金收入全部用于物業管理，提高“造血”功能?？梢园l動社會捐助，彌補缺口。四是設立老舊居住區物業管理獎勵資金。房管局部門可分類制定老舊居住區物業服務等級標準，對達到相應等級驗收標準的物業管理企業或單位，按以獎代補方式予以獎勵。

（六）完善管理服務機制。老舊小區管理服務是一項繁雜的工作，需要改善現有的管理機制。一是健全管理機構。區級政府建立老舊居住區物業管理工作領導小組；街鎮可成立物業管理辦公室（掛在社會事務辦中），社區依托社區服務工作站成立社區物業服務中心，定期召集主管部門、業主委員會、物業服務企業協調解決物業管理中的疑難問題。二是完善考核機制。由房管部門根據不同類型的老舊居住區，分別制定物業服務等級標準，邀請社區工作者、律師、居民代表等開展評議。三是加強宣傳教育。向老舊居住區居民廣泛深入宣傳《物業管理條例》等政策法規，積極引導居民轉變觀念，盡快樹立“花錢買服務”意識。同時要積極引導物業管理機構不斷提高管理服務水平，強化物管工作人員教育培訓，使老舊居住區物業管理逐步邁向良性循環的軌道。

責任編輯：張波