當前房地產市場資金鏈分析研究

孫鈺鵬

摘要：資金鏈管理對企業的投資規模和經營管理都有很重要的影響，是企業生存和發展的核心。房地產行業在社會經濟中的地位，直接影響著整個國民經濟的發展，同時影響到國計民生等多個方面。當前，我國房價不斷上漲，房地產行業的發展備受關注，作為一個資金密集型行業，現金流量的管理直接影響著企業的正常發展。本文主要通過當前房地產市場資金鏈的現狀，分析當前房地產資金鏈存在的問題，并根據當前房地產市場的現狀，提出房地產資金鏈管理措施的建議。

關鍵詞：房地產市場 資金鏈分析

一、房地產市場近期走勢

進入2014年之后，全國房地產突然出現了“分水嶺”，房價回落、增速分化，房地產開發投資速度回落，房地產成交價居高，區域分化明顯，房企資金面趨緊等特征突然出現。房價下跌及房地產市場疲軟并存的狀態，已引發商業銀行的風險擔憂，個別商業銀行的信貸政策出現調整，房企資金面將逐步趨緊。部分銀行在2014年初，無論是開發貸款還是個人按揭貸款，貸款的放款時間都被明顯拉長。

二、房地產資金鏈的分析

從三個方面分析房地產資金鏈的現狀，分別是：籌資活動、投資活動和經營活動，探究在各個環節存在的問題。

（一）房地產籌資活動

房地產資金鏈是從籌資活動開始的，在整個環節中占有重要地位，對整個環節的運營起到重要的影響。首先，房地產行業必須要有籌措資金的能力，有大量的的資金支撐；其次，籌資活動是其他活動的重要環節，一旦這個環節發生了什么問題，其他環節的正常運營也會出現問題。在籌資活動中，主要表現在一下幾個方面：

1.銀行信貸比重大，依賴程度高

銀監會數據顯示，到目前為止，中國銀行業房地產貸款占總貸款的比重在20%左右，包括房地產開發商的貸款、個人購房貸款，其中個人購房貸款占到整個房地產貸款的67%左右。這些資金來源中大部分集中在銀行貸款，對銀行貸款的依賴程度高，使得存在很大的信貸風險。

2.較高的資產負債率

依據最新數據顯示，2013年上市房企總資產均值為362.89億元，同比上升24.33%；房地產業務收入均值92.08億元，同比增長46.62%；資產負債率均值同比增加1.09個百分點至65.81%。房地產行業的償債壓力有所上升，房地產上市公司資產負債率均值65.81%，行業負債水平處于歷史高位。其中，地產四巨頭中，資產負債率最高的保利地產和萬科分別高達80.20%和79.54%。這說明企業面臨著很嚴峻的經營風險，利潤的實現滿足不了負債的需求，與此同時固定資產不能變現，進而導致企業面臨著嚴重的財務危機。

3.較高的流動負債率

許多大型上市房企資產負債率超過50%的比比皆是，據21世紀經濟報的統計，截至1013年三季度末，135家上市房企流動負債合計高達1.476萬億元，占報告期末負債總額的71.37%，較上年末（調整后）的1.26萬億元，增加了2160億元，增幅為17.14%。在很長的一段時間內，我國的房地產企業都面臨著高于70%的較高的流動負債率，這也使得我國房地產企業的資金鏈長期比較緊張。由于房地產企業普遍選擇流動負債來為企業的發展籌資，因此房地產企業的行業特點就是有較高的流動負債率。

（二）房地產投資活動

投資活動是資金鏈的第二個環節，房地產資金鏈是否安全運行，關系到資金的使用是否合理。對保證企業的正常平穩發展有重要作用，在整個投資活動中存在的問題：

1.開發投資增速持續下滑，新開工增速降至2008年低谷

發開投資增速的大幅下滑尤其是新開工面積重新進入負增長，意味著企業投資熱情的大幅降溫，市場銷售持續不暢將導致未來幾個月開發投資指標繼續處于低位。從2002年至今的數據來看，前5月房地產開發投資額占全年總額的30%左右，以此推算今年全年房地產開發投資總額在10萬億元左右，同比增速在15.3%左右。從較長的歷史表現來看，當前中國房地產開發速度趨于緩慢，開發投資額和新開工面積年度同比增速已經雙雙逐級回落，高點和低點都在不斷下移之中。

2.開發地產企業土地面積回落，土地市場迅速冷卻

在購房者信心不足、全國商品住宅成交均價由漲轉跌之時，全國房地產土地成交均價仍能保持持續上升，更多的應是結構性因素影響，一、二線城市土地成交占比上升所致?？傮w來看，全國土地市場整體呈現低迷狀態，受樓市觀望情緒的影響，目前企業的銷售表現不佳，在拿地不去存貨之間，去存貨成為房企首要任務，拿地意愿不強烈。

3.速動比率較低

企業的流動資產所占比重較大，是受行業特征和經營模式的影響。開發成本在存貨中的比重較大，原材料所占比重較少，速動比率較低。由于速動比率長期低于安全值，所以造成企業的營運資金持有量一直處于一個較低值，進而使得企業面臨較大的還款壓力。

（三）房地產經營活動

1.銷售市場遇冷

2014年上半年全國商品房銷售面積和銷售金額雙雙呈負增長，且降幅存在繼續擴大的趨勢。1-5月份，商品房銷售面積36070萬平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份擴大0.9個百分點。其中，住宅銷售面積下降9.2%。商品房銷售額23674億元，下降8.5%，降幅比1-4月份擴大0.7個百分點。其中，住宅銷售額下降10.2%。

從房地產銷售面積和金額的同比增速趨勢表現看，漲幅收窄、增速逐漸放緩的趨勢尤為明顯。市場供應增加、價格上漲導致購買力不足，再加上銀行對個人房貸的收緊，進而促成了整個行業的下跌調整。自從進入2014年，商品房銷售額的下跌速度已經超過了銷售面積的下跌速度，預示著價格深度調整的階段已經不遠了。

2.現金流出現負的增長

房地產在投資開發上投入了大量的資金，鑒于房地產整體的項目周期長這個特點，使得房地產企業很容易產生資金周轉困難，從而影響到整個資金鏈的運轉，因此現金流的運轉更加困難。截止到2013年，房地產市場的現金流動負債比率均值也由-0.06%下降至-7.75%，這說明對于企業負債的償還，經營活動產生的現金流量已經無法滿足，只能依靠企業自有資金的周轉，這增加了企業的經營風險，并且大大增加了企業的短期資金償債風險，從而對企業的長期發展形成影響。

三、房地產資金鏈管理措施建議

（一）拓寬投資渠道

房地產企業在籌資過程中可以拓寬籌資渠道，從而降低經營風險，進而減少對銀行貸款的依賴。房地產企業可以探索更多的籌資渠道，推動房地產金融產品多元化。例如合作開發模式，引入房地產信托，金融機構參股，上市公司收購，發起設立地產基金以及海外上市等等創新融資渠道，從而改變房地產市場對銀行貸款的依賴，改變當前現金流緊缺的局面。

（二）加強現金動態管理，加快周轉，提高資金使用效率

現金周轉和管理都是動態的，企業應在現金流動態的基礎上建立預算控制系統，編制針對經營活動中現金周轉的詳細預算，并進行有效控制，及時發現整個過程中出現的問題，并解決出現的問題，以此來保證經營活動順利進行。與此同時，房地產企業還應該加大資金回籠力度，提高資金周轉速度，進而提升資金的使用效率。保持現金流的高速周轉，追求企業效率，才能持續快速的增長?？焖僦苻D不僅能使企業規避風險，還可以提高資本收益水平。企業加快周轉速度，提高資金的使用效率，可以有效適應外部環境的不確定性和日趨激烈的競爭。

（三）建立資金管理和分析評價系統

資金管理信息系統的建立，可以實現資金集中管理和信息收集。通過這一系統，可以實現安全、快捷地處理收付款項業務，優化資源配置，提高資金使用效率，從而提高抗風險能力。這一系統的建立，使資金信息能夠被公司實時掌握，為各級管理層提供了決策和服務的支持。

資金分析評價系統的建立，就是將資金管理模式向下延伸到利潤中心，資金狀況從利潤中心開始分析，由淺入深，分析評價其資金管理工作，進而提升管理效率，提供決策支持。

四、結束語

現金流管理是企業財務管理的重要組成部分，不僅需要合理的組織實施架構和人員的合理安排，還要考慮國家宏觀經濟政策，房地產行業所處的內外部環境等因素。在整個分析活動過程中，不僅要進行全面的分析，還要選擇特定項目進行重點分析，并將全面分析和重點分析相結合，以保證分析結果合理有效，進而規避和預防現金流風險。只有綜合考慮了各方面的影響因素，才能對整個企業的現金流管理有較為清晰的把握。

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