城鄉一體化進程中物業管理的困境與出路

陳小芳 鄧?？?/p>

（宿州學院 管理工程學院，安徽 宿州 234000）

城鄉一體化是我國現代化和城市化發展到一定階段的產物，也是黨十八大提出關于解決三農問題的根本途徑，主要是指將城市和農村、城鎮居民和農村居民作為一個整體進行建設，并依據相關的制度實現城鄉的平衡發展。城鄉一體化的進行能夠拉近城市居民和農村居民的距離，特別是改善城鄉居民的居住環境。物業管理作為城鄉居民居住環境中的重要方面對城鄉居民的生活發揮著重要的作用。但是我國城鄉居民的物業管理存在一些問題，沒有很好的實現為城鄉居民服務。

一 我國物業管理的發展及其本質

（一）我國物業管理的發展

物業管理是指業主對建筑物的共同擁有部分以及建筑區劃分內的所有場所、設施的管理，或者委托其他服務企業對共有建筑物、設施、場所以及設備管理的活動。我國物業管理的發展歷程基本經歷了三個階段，第一個階段是1981年到1994 年年初的探索和起步階段。在這個階段我國在深圳成立了第一家物業管理公司，對計劃經濟下的傳統房產管理體制進行改革，之后，將物業管理體制從沿海發展到內陸。第二個階段是1994 年到1999 年規范化的發展階段。在新中國成立之后頒布了第一個具有全國性的物業管理法規，實現了物業管理的社會化和專業化模式，并將物業管理統一由專門的物業公司進行管理，實現了物業管理的規范化發展道路。第三個階段是1999 年至今快速發展和市場化的發展階段。我國建設部門于1999 年在深圳召開了全國性的物業管理會議，之后實現了物業管理規模的壯大，對物業管理各項配套設施進行了完善。

（二）我國物業管理的本質

物業管理在我國經歷了三十余年的發展，但是，一直以來物業主管部門主要是關注如何做好物業管理，很少有人對物業管理的內涵性質進行研究。普遍認為物業管理是指對住宅區的清潔以及建筑設備的維護，并盡可能的維護業主的個人利益，為居民提供安全、舒適的生活環境。但這種基于物業管理實際運作方面的定義很難將物業管理和家政服務區別開來，也在很大程度上忽視了多元產權條件下業主關系的治理問題，為物業管理的現實工作帶來了困惑。

同時，居民也表示小區業主之間的關系和住宅區的產權之間存在聯系，物業管理應該將更多的注意投放在業主內部關系的治理方面，物業管理不僅僅是簡單的環境管理，更應該是針對業主產權的管理，物業管理結構制度的安排對物業管理中產權費用和解決糾紛費用具有關鍵性的作用。

住宅區的內部產權管理存在很大的困難，內部之間存在較多的矛盾糾紛，且物業管理中對共有產權的排他性界定不夠明確，使得一些不交取費用的業主也在享受清潔的環境。同時，內部產權管理缺乏嚴格的限制，使得很多業主為了自身利益在最大化面積的利用公共區域、最小化的參與公共日常維護。由此可見，物業管理不僅是為了保障業主對物業的使用，而且更多的是用來降低排他性費用、解決內部糾紛費用，這也是物業管理的本質性要求。

二 城鄉一體化進程中物業管理存在的問題

物業管理的核心是服務，要求在業主需求得到滿足的前提下簽訂物業管理和業主之間的協定，但一些物業企業認為自己是管理者，沒有充分踐行自身的服務角色，逐漸淡化了物業管理的內容，同時，物業管理企業起步較晚、從事其管理的人員不夠、人員結構復雜、物業管理水平不高，且無法正確處理好業主、開發商和物業管理者三者之間的關系，使得角色定位混亂，具體問題體現在以下幾個方面。

（一）業主對物業管理認識偏激

城鄉一體化進程使得城市和鄉村的居民居住都實行了物業管理，然而，一些鄉村轉移到城市以及一些生活習慣不好的居民，他們的生活習慣存在問題，為居民區的物業管理帶來了麻煩。首先，物業管理實行之后，小區進行了環境的綠化，但是一些居民為了貪圖便宜，在小區進行隨意種植瓜果蔬菜，甚至鏟除掉了小區綠化帶，對小區物業管理帶來了負擔。其次，一些居民習慣將垃圾直接扔在小區，隨地扔垃圾的不好習慣對小區物業管理的綠化造成了負擔。再次，一些居民為了出行方便，會直接踩踏小區綠化地，嚴重破壞小區周圍的封閉保護，不僅給小區帶來了安全隱患，也會給小區的周邊地區帶來安全問題?，F階段的小區物業管理沒有明確小區的民用和商用住宅范圍，使得小區內部的商業管理存在問題，最典型的是小區民用車庫被商用，這種現象會給小區帶來安全隱患。最后，受我國傳統住宅消費福利性模式思想的影響，很多業主認為物業管理應該是有償服務，他們無法接受自己花錢買房之后再花錢雇傭“管家”的消費方式，傳統福利性住房觀念根深蒂固，一旦讓他們花錢進行物業管理，就會讓他們對物業管理提出更高的要求，甚至滋生少收費、多辦事的思想，在進行自主房屋維修的同時，自覺忽略掉了小區內部的治安、消防、設施維護、環境保護等方面的公共問題。

（二）物業管理法律法規不健全

物業管理是通過合約形成的一種民事商務行為，物業管理的業主、用戶、物業管理企業三方之間不存在實質的行政約束力，而是通過各方之間的合約認可來聯結在一起，三方人員的權力和義務需要一定的物業管理法律法規來明確，不能超越規定進行操作。同時，物業管理企業和社會以及政府等方面的關系也需要一定的法律法規約束。但是，我國現階段物業管理的法律法規不夠完善、健全，有的地區甚至存在空白的法律法規，這樣無法實現權責明確的物業管理。另外，受傳統物業管理的影響，房屋管理局限于房屋的整修，管理對象主要限于公有的住房，對法律法規的需求性不大。從1994 年物業管理興起以來，國家相繼頒布了一些有關物業管理的法律法規，但是其實施進度遠遠要晚于其頒布的時間，可見物業管理立法滯后于物業管理的發展。

（三）住宅小區物業管理企業自身

1.物業管理企業和社會各種協作關系不夠規范。物業管理企業在具體的管理活動中和社會之間有著密切的聯系，企業和社會各要素之間的協調是物業管理的關鍵，一個小區物業的良好發展需要和園林、環衛、公安、消防、市政以及供暖、供電等部門之間的配合。但是，隨著物業管理的發展，企業和社會之間的協調出現了一些問題，物業管理企業和街道、居委會、公安之間沒有處理好彼此的基金活動、業務、行政關系。

2.物業費用收取困難。伴隨城鄉一體化的進程，居民的經濟收入存在較大的差異，且對物業管理收費認識不夠，很多居民無法理解社區建設、物業管理與自身利益的關系，特別是一些年級比較大的居民更是沒有物業管理的認識，甚至拒絕進行物業管理繳費。另外，物業企業的服務質量和人們的預期目標存在差距，現階段的物業收費存在收費不規范、服務不到位以及維護不及時等方面的問題，物業服務的運行模式和市場發展需要存在不適應的地方，且物業企業對市場的反映不夠，使得物業收費較為困難。

3.物業管理人才短缺?，F階段小區物業的管理人員大多是來自下崗工人以及一些農村的剩余勞動力，在小區物業管理方面也主要是從事體力勞動，大多是從事物業保安、環境清潔、環境綠化以及居民生活服務。由此可見，物業管理中專業管理人員缺少，在物業管理技術維護方面缺乏專業化的人才。

4.一些小區的獨立法人資格不明確?，F階段內的小區物業管理大多是行政配置而成的，主要有四種類型。第一是計劃經濟體制下遺留的房管重新組建；第二是在大型企業機構改革中通過后勤科室轉化而來的；第三是房地產為了解決售后服務開發出來的；第四中是專業的物業管理企業。前三種物業管理存在很多管理上的問題，這些企業中只有不到一半的企業基本保持了收支盈利。在日常管理中體現了種種矛盾。

5.物業管理存在區域性差距。區域之間的物業發展存在嚴重的差距，深圳物業管理達到了所有居民區的90%以上，物業管理的涵蓋范圍廣泛，涉及學校、村鎮、醫院等各個領域。上海物業管理的覆蓋率達到了80%以上，而一些華北地區的物業管理不到35%，華中地區的物業管理不足10%，只有西南地區近幾年的物業管理呈現不斷的上升趨勢。

三 城鄉一體化中加強物業管理的具體路徑

（一）建立健全物業管理法律法規

我國是法治國家，因此物業管理也要真正意義上實現有法可依。要加強對物業管理法律法規的完善，規范整個物業管理市場的發展，保證在物業管理中遇到問題后的妥善解決，充分保證物業和業主之間的利益實現，從而促進物業管理的規范化發展，實現社會的和諧發展。

（二）完善物業管理的機制

通過對物業管理機制的晚上加強各個物業企業之間的良性競爭。首先，要加強完善物業管理的權力和義務機制，實現物業企業和業主對自身權力以及義務的明確，從而實現二者的協調發展。其次，建立共創文明城市的機制。加強業主和住戶對構建良好生活環境住宅區的意識。再次，創新物業管理機制。通過對現有管理機制的完善，來提升各個地區的物業競爭力，從而促進各個地區物業的建設，提升我國物業建設的核心競爭力。

（三）增強業主的物業管理意識

物業和業主之間存在最直接的關聯，因此，解決物業管理問題要增強業主的物業管理意識。首先，可以通過加強業主和住戶之間的交流來實現小區的物業管理，在讓業主充分了解物業管理重要性的基礎上，實現物業管理工作的有效進行。其次，物業要向業主積極宣傳物業管理的法律規定，并以定期召開交流會的形式，加強各個業主之間的思想交流，對物業管理出現的問題進行及時解決。

（四）嚴格規范開發商的行為

隨著企業改革的進行，物業管理逐漸和開發商之間失去聯系，開發商對物業管理的不理睬，導致物業管理效率的低下。另外，一些開發商在物業移交的時候，會更換掉小區原有的車庫、經營用房配置，會嚴重為小區物業管理增添負擔。因此，政府要積極介入，嚴格規范開發商的行為，在物業移交的時候，將車庫、經營用房等物業移交給小區的業主委員會暫時經營，并將物業管理中取得的收入填充物業管理經費，從而保證物業管理的良性發展。

（五）加強物業公司內部管理

物業管理是一種新型的服務業，物業企業和業主委員會之間是委托和被委托的關系，存在一種合同關系。物業公司進行物業管理的實質也是物業管理服務，因此，要加強物業公司的內部管理，提升物業管理質量。首先，加強物業公司的內部成本核算，對有限的物業投資進行精打細算，減少一些不必要的景觀裝飾開銷，增強物業管理的實用功效。其次，要加強對物業管理人員的培訓，實現專業化的物業管理。

綜上所述，城鄉一體化進程下的物業管理尚處于起步階段，且存在一些問題，沒有形成完整的物業管理機制和體系，也缺乏必要的法律法規支持，城鄉人們對于物業管理的認識有待提高，這些在不同程度上制約了我國物業管理的發展。因此，有關人員要加強對物業管理的支持力度，特別市政府在政策和資金上的支持，同時，要實現有效的物業管理，加強機制的健全，促進物業管理的標準化、生活化、科學化，從而更好的為城鄉人們服務。

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