淺談住宅產品標準化研究

李煒娜

摘要：隨著我國經濟的發展人民生活水平的提高，人們對于住宅產品的數量和質量提出了更高的要求?；诖朔N國情導向，住宅產業化已經勢在必行。建筑產品的標準化則是提升住宅產品質量、縮短住宅建設周期和節約住宅建造成本的有效途徑。論文基于對住宅產品標準化研究，從整體構架入手，深入剖析標準化模塊中的設計控制、工藝控制、成本控制的因素，并通過自己親身經歷的產品實踐過程，總結標準化的優點和不足，并對標準化的構建與長遠發展提出了良好的建議。

關鍵詞：住宅產品 標準化 研究

1、房地產企業產品標準化的含義

產品標準化是指在經濟、技術、科學及管理等社會實踐中，對重復性事物和概念通過定制、發布和實施標準達到統一，在既定范圍內達到"最佳有序化程度"。在房地產業，產品標準化有利于房地產企業樹立品牌形象。首先，通過標準化，能夠利用某種程度上的一致性來降低成本，節約設計時間；其次，標準化是工廠化的初級階段，要做到工廠化，需先進行產品的標準化設計、標準化生產，從而逐步實現產品的通用化和工業化；最后，確立標準化的產品模式是企業進行多項目開發的前提和基礎。房地產企業產品標準化可定義為房地產開發企業在面對不同的市場情況、不同的土地情況時，從自己的已定產品系中選擇已有產品系標準進行相同或相似產品的開發。

2、建立住宅產品標準化的重要性

2.1市場形勢嚴峻

在越來越激烈市場競爭中，地產開發商的平均利潤率也越來越低，根據《房地產開發企業經營管理狀況藍皮書2013》預計"年均凈利潤率降低1個百分點"的趨勢將會持續下去，截至2013年末，我國房地產開發企業法人單位數量約為4.2萬，比2010年減少了36.6%。預計未來三年內，還將有30%的企業出局，其中將以中小企業為主。到2015年，房地產行業平均凈利潤率將觸及"10%警戒線"。同時，不同房地產企業的盈利能力也進一步呈現分化的趨勢。這意味著，絕大多數房地產企業都要調低盈利目標。競爭態勢的激烈，也促使不少中小房地產企業退出市場。據統計，百強房企中92%的企業都在推行產品系列化和產品標準化開發。

2.2建立設計標準化提高競爭力

房地產企業對其產品標準化的建立，從不同角度可劃分為如下：從專業可分為建筑專業標準化、景觀專業標準化、住宅產品專業標準化；從產品的客戶群需求又可分為：剛需型、改善型、豪華型；從產品本身還可分為：高層或多層住宅產品、洋房、別墅；從交房角度可分為：毛坯交房、精裝交房。因此，面對嚴峻的市場，每個房地產企業，要根據自身的特點、文化、規模、優勢，通過研究建立一套適合自己的產品系列化和產品標準化，更好的發揮自己的優勢、提高競爭力。

在地產整個項目開發過程中，如果沒有建立產品設計標準化，通常會出現如下問題：（1）項目在定位階段時，對產品的整體定位、概念設計階段時總圖的規劃、戶型配比、風格定位、成本估算等總是反復修改，來回折騰，占用人力物力和時間成本；（2）在項目實施階段，設計、材料選樣、采購、成本、工程各持己見，難于達成一致；（3）項目成本測算差距大，目標成本難以準確制定；（4）項目施工過程中設計變更多，簽證多，過程成本控制難度大；（5）沒有統一的設計標準，使得產品品質參差不齊，難以達到理想或較為一致的效果。因此，建立設計標準化，除了避免上述問題，還可以加快前期項目的準確定位、加快開發過程、有效的減低開發成本、保證產品品質。在當前的市場背景下，住宅地產開發商通過建立設計標準化，加快開發速度，提高凈利潤率，從而實現高周轉，有效的提高企業的競爭力。

3、房產住宅產品標準化建立要點

3.1售樓處住宅產品標準化建立要點

售樓處住宅產品標準化前期定位功能要求、面積要求、風格要求（新中式、簡歐、ArtDeco）、成本控制。例如：以下售樓處室內延續"新中式"的建筑風格，設計色彩明快，材料及設計造型考慮施工簡便，控制在目標成本內，進行限額設計，供參考。售樓處室內功能一般分為：1）入口區；2）模型區（區域模型）；3）洽談區；4）簽約區；5）銷控臺區；6）品牌墻；7）綜合服務區（含財務室）；8）水吧臺；9）VIP室；10）公衛、寶潔間；11）銷售經理室；12）銷售辦公室；13）推廣辦公室；14）更衣室；15）保安室；16）儲藏間 ；17）會議室；18）物業辦公室等。案例：室內功能分區標準化（以南昌君領朝陽900平米的售樓處為模版）：入口區（15平米）、模型區（120平米）、兒童娛樂（25平米）、形象展示墻、視聽室（60平米）、 洽談區（100平米）、簽約區（150平米）、衛生間（40平米）、辦公區（200平米）。除了測算出每平方米的造價外，還分解出（天、地、墻）的造價：地面每平米的造價、墻面每平米的造價、頂棚每平米的造價（軟裝另計）。根據不同的維度分析成本，便于設計時，能快速準確的控制目標成本。

3.2住宅公共部分標準化建立要點

大堂主要表現客戶的尊貴感，但又不失溫馨。配置沙發一組，為入住業主提供來訪客人臨時等候座區。結合建筑結構形式，運用簡潔、明快的線條，使整體空間較為敞亮。地面鋪貼要讓空間更顯寬敞，線條簡潔波導線采用小細條收邊，比例依據空間大小而定。大面積米色瓷磚鋪貼，用深色瓷磚勾勒波導線。天花采用白色乳膠漆，做局部跌級吊頂加燈槽。標準層電梯廳空間較小，采光較暗，平面布局簡潔，地面、墻面、天花設計需簡潔處理，重點體現電梯門套。地面米黃色瓷磚加深色波導線。天花做簡單跌級增加層次。除了測算出每平方米的造價外，還分解出：地面每平米的造價、墻面每平米的造價、頂棚每平米的造價（軟裝另計）。根據不同的維度分析成本，便于設計時，能快速準確的控制目標成本。設計效果圖、施工圖、預結算清單、現場照片、材料標準樣板，形成整套完善的標準化成果。在新的項目應用時，只要進行升級或材料調整就可以快速復制和應用，既能保證效果，又可以達到快速開發。在通過對歷史成功住宅產品案例分析，進行標準化和系列化的成果的梳理，建立內部信息平臺，通過內部服務器及內網：請專業的公司為我們建立一整套完善的標準化信息平臺系統，根據這個系統為建立資源庫，為我們實現標準化成功的推廣和快速應用。

4、結束語

建立住宅產品標準化，能加快設計進度，減少工期變更，統一技術標準。在房地產行業的競爭越來越激烈的今天，只有建立標準化，才能實現高周轉。而高周轉有三個典型的特征：一是利潤率比較低，例如萬科、恒大，都屬于周轉率非常高的企業；二是走高周轉模式的企業，普遍通過產品標準化和住宅產業化快速復制以規模制勝，萬科排在行業前幾名，規模最大的企業基本都走高周模式。

參考文獻

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