上海房價泡沫與未來走勢分析

張偉

摘要：隨著我國經濟技術的發展，自從2003年以來，我國的房價逐漸上漲，到近幾年的房價突然的飆升。房價的上升速度已經快速的大于我國經濟的增長速度，而這種房價的快速增長是不正常的。房價的增高，除了居民的居住需求之外，剩下很大一部分是部分人的刻意操控而產生的投機行為。由于房價不斷的攀升，導致越來越多的人將我國的房地產市場，看作為一種投機工具，快速的價格攀升導致了人們對于房價攀升所帶來更高的經濟的心理期望，因此很多人會投資房地產看成一種價格上漲以后，再轉手賣掉的賺取差價的獲利工具。本文將以上海為案例，簡要的對上海的房地產市場進行分析，并對未來的房地產市場走向進行分析。

關鍵詞：泡沫房價；上海房價市場；未來走勢

世界上的許多國家都在經濟發展中，遭遇過房地產泡沫經濟的影響。而房地產泡沫風暴發生之后便是經濟危機，而上海在這種大形勢下，作為我國的一線城市，面臨著更嚴重的房地產泡沫經濟。而我國的房地產行業，在經過劇烈的變化之后，可能成為中國經濟中變化最為迅速的行業之一。而日益嚴重的泡沫，已經成為我國經濟發展的不穩定因素，對于我國經濟的健康發展存在著重大的隱患。

一、上海泡沫房價的背景

（一）上海泡沫房價形成原因

作為我國發展最快速的城市：上海，在1997年的亞洲金融危機之后，房地產市場作為市場經濟的主力支撐行業，快速的發展了起來。而政府為了避免經濟危機的發展，重蹈亞洲金融危機的覆轍，在我國經濟發達的地區，都制訂了一系列相關的經濟政策。但是我國房地產行業增速的增長以及遠遠超出預期，房地產投資在投機人士的炒作下，越加偏熱，而這也造成了對土地需求的規模不斷大，地價開發速度上漲。上海房地產經濟的過快發展，已經將房地產產業推向上海市經濟支柱產業的行列，而在這種情況下，政府將更難介入，因此泡沫經濟將越滾越大[1]。

（二）政府對房價掌控模式

1998年起，我國逐漸取消國家式的福利分房。為推動我國經濟的不斷發展，推進了貨幣化的分配制度。在房改政策頒布之后，房價不斷上漲。即使2008年我國房價在金融危機的影響下，依舊沒有衰退。反而度過危機繼續迅猛發展，針對上海屢創新高的房地產市場，2010年我國頒布了針對調控房價的調整的“國十條”政策。通過擴大城市保障房、經濟適用房的建設范圍，加大對公建房的建設力度，提高房屋首付款比例，聯合銀行對專有人員提高或降低貸款利率等等的措施，對上海房價的泡沫經濟進行控制。而在微觀經濟學中，通過分析可以發現房屋作為商品，它的其價格是由市場決定的，而市場優勢由供給和需求的關系比例共同決定。因此國家的調控政策只能緩解一時的經濟問題，并不能從根本上解決供需矛盾[1]。

二、上海泡沫房價未來走勢分析

（一）上海房價未來走勢

根據上海房地產市場的統計，通過對我國房地產政策的分析，再結合上海目前所處的市場經濟環境。因此對上海的住房價格走勢的預測，有以下幾種發展方向。

1、國家政策縮緊

國家通過嚴厲的經濟調控，對房地產市場進行強行制約，通過市場調控措施和財政的緊縮性的流動性的貨幣政策，對房價進行調控。嚴格控制房價停止上漲，并對降幅進行嚴格限制，而在政策的強制要求下，部分投資性的房源，在很大的程度上將進入到兒級市場，甚至三級市場，作為二手房或者廉價房進行銷售。從而進一步的通過政策調控加大了供給。

2、房價繼續上漲

若我國政府對房地產市場進行調控，則國內經濟會在長期的控制政策下，缺乏自身生長動力，國民需求將無法拉動，而房地產經濟的衰退，也會在一定程度上影響我國經濟的拉動速度，間接影響了其他產業的發展。因為在對房價的調控下，后期一定會適當放緩，房價會有一定漲幅，避免因為過度調控而對國民經濟產生影響。

3、房價跌回谷地

在我國政府對房地產經濟的控制中，一松一弛將會是房地產泡沫逐漸縮小，房地產產業的發展也會逐漸放緩。在社會經濟中，人口紅利逐漸消失，這就造成了人民住房的實際的需求，居民消費性需求將逐漸下降開始下降，房價會慢慢下跌。而對于一些投資性住房，將會集中拋售，供給的增多壓低了房價，房價會暴跌[2]。

（二）上海房價長期走勢

高房價的不穩定發展，使得目前內需增長已經面臨長期抑制的環境，而上海的房地產市場，依舊處于繁榮的階段。而面對現在整體的房地產行業來說，從一般情況下考慮，其涉及到方方面面的行業，例如建筑、建材、建筑設備等等。房地產我國關聯性較為龐大的產業，能夠帶動很多的行業的發展。因而對于上海房地產市場來說，其也在一定程度上拉動了國家GDP的增長。對于國家整體發展而言，雖然降低能耗，減少庫存將是國家目前宏觀調控的重點。但是未來的工作重點依舊追求的是經濟的穩健發展。所在在未來房產政策市場中，有極大的可能是地方對于財政補貼，鼓勵百姓購房，或者在一定程度上降低首付。通過政策的調整鼓勵低收入者購房。而對于個稅較高的收入群體，政策也將會有一定的變換。雖然處于泡沫經濟的邊緣，但是我國政府的掌控已經對市場進行嚴格的管理了，對于房地產市場而言并不會有太多的不可控因素，因此上海的房地產市場會依舊穩定的增長。期間可能會夾雜一些短期的下降，但是依舊會緩慢的增長[3]。

（三）泡沫房價的注意事項

對于泡沫的房地產經濟而言，一定要注意在調控的時候，拉動內需增長。在泡沫房價的情況下，政府的調控目標依舊應該以多元化為主，同時把經濟的穩增長放在第一位，同時預防風險。政策措施是保證房地產穩定發展的因素，但是在穩定房地產市場需求的時候，一定要刺激市場消費，穩定國民經濟。其次，嚴格的對房地產信貸進行控制，對金融風險進行有效防范。而信貸產業優勢我國商業銀行目前最主要的業務之一，因此一定要注重調控的作用，必須嚴格核實房地產開發商的自有資金，并進行規范審查[4]。

其次，必須建立起相對完善的房地產與住房的法律體系。只有建立遏制投機性的投資需求。通過構建相對完整的城市住房法律體系，進一步強化對現有市場的需求，從法律上對擾亂市場單位囤房等違規現象，進行約束，并保證正常房地產市場秩序的運行。在相應法律法規建立的同時，要建立健全評估機制，只有獨立的房地產價格評估體系建立完整了，相關部門才能對房地產市場實施監督，對不同的地段、不同的類型的房地產進行監督管理。通過制定相對準確的基準價格作為執法依據。

最后，要在符合法律法規的章程下，對房地產市場的用途進行管制?？梢酝ㄟ^允許對農村集體的建設用地，特別是經營型建筑的轉讓，與城市土地、國有土地實施同等入市的規定。在價格與權力上保持平等。從而通過提高上海土地的供給，來增加房地產市場的彈性，最終逐步建立起，城鄉統一的集體市場與住房發展機制。

三、結束語

縱觀全世界的經濟發展歷程，無論是泡沫經濟還是經濟危機，都遵循著一條顛覆不破的真理。缺陷經濟總有破滅的一天，而對于中國的房地產市場來說，我國的泡沫也會隨著政府調控與時間流逝而逐漸消亡。但是值得注意的一點事，泡沫經濟的處置，依舊是宜早不宜遲，而中國在進行宏觀調控時，已經意識到這一點了。中國的經濟具有一定的復雜性，因此能否幸免于難，很大程度上取決于政府政策引導的方向。而在這個過程中，如果經濟政策調控不當，泡沫經濟會對我國現有經濟進行毀滅性打擊，并將對國民經濟產生重大的危害。因此政府一定要加強自身的管理與預測，為我國經濟的穩定發展鋪平道路。（作者單位：交通銀行上海市分行）

參考文獻：

[1]朱玲芳.從房地產政策看我國房地產走勢-現代營銷2011（8）.

[2]陳文龍，朱甜甜.未來房價走勢的幾種猜想-現代營銷 2011（6）.

[3]丁志安.從供求關系看房價走勢-城市建設理論研究（電子版）2011（19）.

[4]李東月.房價預測模型的比較研究-工業技術經濟 2006（9）.