房地產企業土地增值稅稅收籌劃的分析

陳梅

摘 要：土地增值稅在企業的稅費中占據的地位較為重要，但是因為征收的稅費較高，在進行征收的過程中給企業帶來一定的負擔，因此在進行實際的稅費繳納過程中需要對增值稅進行合理的規劃，減輕企業的稅費負擔。但是因為制定的政策存在一定的風險，在進行改革的過程中需要對政策進行一定的控制。本文主要針對房地產企業土地增值稅稅收籌劃的分析。

關鍵詞：房地產企業；土地增值稅；稅收籌劃

一、我國在房地產企業中進行土地增值稅籌劃的重要意義

（一）對于激烈的市場競爭具有重要的作用。在市場經濟條件下，房地產企業對土地增值稅進行稅收的合理規劃不僅僅可以將企業的稅費計劃進行合理的安排，更加重要的是可以將企業適應競爭環境的能力進行一定的提升?，F代企業的競爭是市場的不斷發展造成的，但是稅收的成本卻隨著收入的增加而不斷的上升。在國家的宏觀調控之下房地產企業的利潤空間不斷的壓縮，受到國家政策的影響，稅收的成本也在不斷地增加，因此企業要想在激烈的市場競爭中不斷的占據優勢地位，通過對稅收進行合理的規劃是較為必要的行為。

（二）對房地產企業的財務管理水平起到一定的提升作用。社會經濟政策的約束使得房地產企業不斷的提升自身的財務管理水平，通過對財務各項措施的合理運用不斷的提升財務的各項決策和規劃的能力，提升資金的使用水平和流通的速度，對資金進行合理的使用，改善企業的現金流，促進企業財務管理的不斷進步與發展。在進行財務管理的過程中，企業在進行土地增值稅稅收籌劃的過程中需要對偷稅漏稅的行為進行杜絕，在對稅收進行合理規劃的前提下，嚴格的按照國家的各項政策進行，不能出現違反國家相關政策的現象。在國家不斷的對房地產企業進行宏觀調控的情況下，合理的利用企業自身的利潤空間，將成本和利潤進行合理的調整，使得企業的在不觸犯法律的前提下不斷的提升自身的經濟效益，防止出現偷稅和漏稅的行為，增強整個企業的財務管理水平和自身的競爭力，不斷的將自身的素質進行提升。

二、提升房地產企業土地增值稅管理的具體方式

（一）對扣除項目進行合理的籌劃。一般來講，影響房地產開發企業土地增值稅的主要因素就是增值稅的增值額和扣除項目金額合計之間的比率。在土地增值稅的增值率一定的情況下，就需要對扣減的項目進行合理的規劃，合理的利用扣減項目對土地增值稅進行控制，不斷的增加企業的扣減項目，將房地產企業中的開發費用和開發成本進行合理的規劃，使得稅費減少。按照我國的稅法規定，房地產開發企業在計算土地增值稅時，土地增值稅的扣除項目包括如下幾點：一是取得土地使用權所支付的金額；二是房地產開發成本；三是房地產開發費用；四是與轉讓房地產有關的稅金；五是其他扣除項目。在進行其他扣除項目扣減的過程中，從事房地產行業的納稅人可以按照土地使用權所支付的金額及房地產開發成本之和的20%進行扣減。作為房地產開發費用的期間費用的扣除一般不是按照實際發生的費用扣除，而是按照企業支付土地所有權的金額及房地產開發成本之和的5%進行扣除。在企業的稅收籌劃中，納稅人可以將一部分的期間費用進行合理的籌劃，將一部分期間費用直接的轉到成本中，一旦在稅收籌劃之后進行轉移，就會成為偷稅行為，因此需要在事前進行一定的籌劃。

（二）認真的研究國家的稅收政策。我國的《土地增值稅暫行條例》中的相關規定，房地產企業的納稅人在出售建造的普通住宅的過程中，如果增值額未超過扣除項目金額20%，可以免征增值稅。稅法同時還對建造的普通住宅和非普通住宅、非住宅的稅費進行分別的核算，進行不同的清算，建造普通住宅的稅費預征收標準和非普通住宅、非住宅是不同的。因此應該合理的按照稅收的規劃進行稅費的計算，利用稅收的優惠政策降低在房產企業自身的稅負，促進企業自身的發展。

（三）對土地增值稅的征收范圍進行籌劃。土地增值稅的課稅對象。是指有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物產權所取得的增值額。在我國的相關稅法的規范中，可以將房地產企業發生的裝修費用計入到開發的成本中，將費用進行合理的扣除。房地產企業的土地增值稅征收的范圍加計扣除不包括土地使用權的轉讓行為，包括對土地使用權上建筑物的轉讓，因此在進行納稅籌劃的過程中可以通過這方面的一些措施的制定對稅費進行合理的規劃，減輕一定的納稅成本，實現企業利潤的最大化。

三、對房地產企業土地增值稅的納稅籌劃案例進行分析

某房地產公司于2006年以500萬元的價格取得一塊土地，但一直未對土地進行開發。2008年8月，該土地的公允價值已經增值到2000萬元。因此公司決定于2008年11月開始在該土地上開發商品房（普通住房）。經測算，預計商品房銷售收入約為5500萬元，土地增值稅扣除項目金額約為3000萬元（500萬元的地價和2500萬元的其它扣除項目），可在企業所得稅前扣除的成本稅費約為3350萬元（500萬元的地價和2500萬元的增值稅扣項和350萬元的期間費用列支項目，不含土地增值稅）。當地契稅稅率為3%。公司應繳納土地增值稅和企業所得稅測算如下：增值額：5500-3000=2500萬元；增值率：2500÷3000×100%=83%；應繳納土地增值稅：2500×40%-3000×5%=850萬元；應繳納企業所得稅：（5500-3350-850）×25%=325萬元。公司應納稅合計為850+325=1175元

在進行納稅籌劃的過程中可以進行以下的籌劃：

（1）將公司進行開發，假設公司的土地增值稅扣除項目為2000萬元（不含土地價款500萬元），期間費用為150萬元，是時進行轉讓給同一控制的甲房地產開發公司。售價3000萬元。這樣土地增值扣除項目金額：2500（萬元）；增值額：3000-2500=500（萬元）；增值率：500÷2500×100%=20%；應繳納土地增值稅：500×30%=150（萬元）；企業所得稅：（3000-2500-

150）×25%=87.5（萬元）；稅款合計： 150+87.5=237.5萬元。（2）甲房地產公司再增加500萬元的土地增值稅扣除項目，期間費用為150萬元。后再轉讓給乙銷售公司。售價為5000萬元。1）購入時契稅：3000×3%=90萬元。2）土地增值稅扣除項目金額（3000+90+500）×（1+20%）=4308（萬元）；增值額：5000-4308=692（萬元）；增值率：692÷4308×100%=16%；應繳納土地增值稅：0（萬元）；3）企業所得稅（5000-3000-500-150-90）×25%=315（萬元）。稅款合計：90+315=405萬元。（3）乙銷售公司發生期間費用為50萬元，售價為5500萬元。為減少契稅負擔，由甲房地產公司直接過戶到客戶處。企業所得稅為（5500-5000-50）×25%=112.5（萬元）；總稅負為237.5+405+112.5=755萬元；節稅金額為： 1175-755=420（萬元）。

由此可以看出單純的增加銷售的金額并不能使得企業獲得更大的利益，還需要對稅費和成本進行一定的考慮，這樣才能實現利潤的最大化，畢竟企業的成本和間接的費用也是對企業的發展起到重要的作用，對企業的利潤造成的影響也是較為重要的，對企業的發展和利潤的取得具有關鍵的作用。

結束語：在國家對房地產結構進行不斷調整的環境下，房地產企業的項目開發具有重要的影響作用，但是房地產企業具有自身的特殊性，國家對房地產行業的控制作用也是較為明顯的，制定各項稅費措施對房地產行業進行一定的指導。房地產企業在不斷地發展中，如何的做到稅費的合理規劃是最近企業較為關注的問題，為了不斷地增強自身的競爭力，越來越多的企業意識到稅收籌劃的重要作用。按照合理的方式進行項目扣減項的籌劃、合理的利用國家的相關稅費政策、對免征稅費的項目進行合理的利用，都是進行納稅籌劃的重要方式。企業通過制定合理的方案，不僅可以提升企業的競爭力，同時可以增加企業的利潤，減少稅費開支，促進企業的長久發展。

參考文獻：

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