夫妻一方擅自處分共有房屋的效力問題

曹金營

摘要：現實生活中由于傳統婚姻的影響，夫妻共同財產對外不透明性加上我國房屋登記制度的不健全，導致夫妻擅自抵押共有的不動產的現象時有發生，如何處理好房屋的真正權利人、共有人及抵押人之間的權益糾紛成為了一個炙手可熱的問題。解決好這個問題對于社會主義以市場經濟的健康快速發展，家庭生活的和諧完整意義重大。本文圍繞一個現實生活中的典型案例就發妻一方擅自處分共有不動產展開了詳細介紹，對案件所折射出的有關合同效力，夫妻共有財產的界定，善意取得等問題進行了探究。

關鍵詞：夫妻共同財產； 合同效力 ；物權；善意取得

一、引言

結合一個案例我們更好的研究一下夫妻一方擅自處分共有財產的問題。鄧先生與張女士是夫妻，2013年3月，鄧某與張某二人共同出資70萬元購買了一套商品房，房屋所有權人登記為鄧某一人。2014年10月21日，鄧某利用虛假的離婚證明與王某簽訂房屋買賣協議，協議約定：鄧某以85萬元的價格把房屋賣給王某，王某需要先行支付35萬元，當王某付清余款的時候，即取得該房屋的所有權?！逯芎笸跄嘲徇M該房屋并付清余款，然后雙方辦理了房屋過戶手續。2015年2月，一直不知情的張女士發現此事，找到王某要求其搬出該房屋，王某稱鄧某以85萬元的價格已將該房屋賣給自己，拒絕搬出該房屋。張女士與王某爭執不下，于是張女士一紙訴狀將遂將王某、鄧某訴至法院，要求法院判令王、鄧二人簽訂的房屋買賣協議無效，并判令王某和鄧某為原告辦理在該房產產權登記上增加原告為共有人的手續。

二、鄧某與王某簽訂合同效力的不同觀點及法律依據。第一種觀點認為，鄧某與王某買賣合同無效，撤銷王某對房屋所有權?！段餀喾ā芬幎ㄌ幏止灿械牟粍赢a，應當經占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，除非共有人之間另有約定。鄧某在妻子張女士不知道的情況下將房屋賣給王某，是無權處分行為，合同效力待定?，F另一方共有人不予以追認，則鄧某與王某之間的房屋買賣合同無效。第二種觀點認為鄧某與王某買賣合同無效，但王某基于善意取的而獲得房屋所有權。被告鄧某基于無權處分簽訂的買賣合同無效，但是根據物權法關于善意取得制度的規定，王某符合善意取得的條件，取得的所有權為物權位階高于因合同而產生的債權，不應該因為合同的無效撤銷其所有權。第三種觀點認為鄧某與王某房屋買賣合同有效。訂立的合同當事人意思表示真實有效，形式和內容合法，合同有效，王某享有對房屋的所有權。我同意第三種觀點，鄧某擅自處分房產屬于無權處分，但這并不影響合同效力，合同有效。具體原因，闡述如下。

認定合同有效的原因。第一，根據物權的原因行為與結果行為分開的原則，鄧某與王某簽訂的房屋買賣合同是雙方真實意思表示，而且已經實際履行。買賣合同是物權變動的原因，即使鄧某的行為屬于無權處分，也不影響引起物權變動的買賣合同的效力。最高人民法院在制定關于買賣合同糾紛的司法解釋時，也是從物權的原因行為與結果行為區分的角度，確認了無權處分人簽訂買賣合同的效力。第二，合同相對人基于善意產生的對無權處分人有權簽訂合同的誤認。房屋所有權登記證書上登記的權利人僅為鄧某一人，鄧某提供了虛假的婚姻狀況證明，王某在無法判斷上述證書真偽情形下簽訂了房屋買賣合同，可以認為其簽訂合同是善意的。第三，根據過錯承擔和救濟途徑平衡原則。作為夫妻一方的原告在明知只有經過登記才享有所有權情形下，仍同意房屋僅僅登記在被告鄧某名下，可以推定其已經授權鄧某代為處理有關房屋等相關事宜。

三、我國夫妻處分共同財產時存在的問題。第一，夫妻共同財產外觀上不清晰。我國《城市房屋權屬登記管理辦法》中雖然明確要求在房屋權屬發生轉移時，要進行登記，但由于我國狹隘的婚姻傳統和對法制觀念的淡漠化，現實生活中很少夫妻會在登記結婚時注重權屬的確認登記。此外，根據婚姻法的相關規定，夫妻共同財產的取得，是基于婚姻關系。而按照傳統物權法理論，基于法律行為以外的原因取得的不動產物權不進行登記也可以取得不動產所有權。綜上種種原因，導致了現實中在制度層面上，大量的夫妻共有不動產產權登記薄登記的所有權人與實際所有人不符?！钡诙ν庳敭a責任不明確。我國《婚姻法》第17條、18條、19條劃定了夫妻共同財產的范圍。但縱觀整個法律體系內容，法律只對共同財產的權利做了規定并，沒有規范行使共同財產的權利與責任。

四、善意取得問題

善意取得是指受讓人以財產所有權轉移為目的，善意、對價受讓且占有該財產，即使出讓人沒有轉讓財產的權利，受讓人仍取得其所有權。根據《物權法》受讓人按照前款規定取得動產不動產所有權的，原所有權人有權向無權處分人請求賠償損失。此外，我國物權法也規定了除所有權之外的其他物權也適用善意取得制度。我認為保護善意第三人，側重合同關系的保護是我國經濟的健康發展的重要保證。只有維護善意第三人權益，財產的流通才能更加便利高效快捷，社會資源才能被充分的利用，才能創造出更多的財富。如果沒有善意取得制度對第三人的保護，那么在現有的市場經濟環境下，每一個民事主體進入到市場進行交易，都要膽戰心驚，小心翼翼，防止購買財產之后，財產實際所有人可能會對所有物行使返還請求權。長此以往，必然將增加交易中的成本，使得交易進程變得緩慢不堪，從而阻礙了交易流轉的正常有序進行，社會的經濟效益必然受到損害。（作者單位：西北政法大學法律碩士教育學院）

參考文獻：

[1]王澤鑒：《債法原理》第一冊，中國政法大學出版社2001年版，第300頁。

[2]王勝明：《物權法解讀》，中國法制出版社2007年第1版，第230頁

[3]孫鵬：《論無權處分》，載《現代法學》2000年第4期。

[4]韓世遠：《無權處分與合同效力》，載《人民法院報》1999年11月23日。

[5]梁慧星：《如何理解合同法第五十一條》， 載《人民法院報》，2000年1月8日。