從重慶市墊江縣房地產市場的興衰看商品房“去庫存”的困境與出路

摘要：房地產市場正面臨著由“賣方”市場悄然向“買方”市場的轉變，商品房庫存量增加，房地產市場“有價無市”的現狀影響國民經濟健康發展，“去庫存”成為各級政府高度關注的問題。本文以重慶市墊江縣房地產市場的興衰為例，剖析了商品房大量庫存的原因，“去庫存”的難點、痛點，提出了改善“供給側”結構改革、擴大需求、促進消費，供需兩端發力“去庫存”的對策建議，以此促進房地產市場持續、穩定、健康發展。

關鍵詞：房地產去庫存；現狀；原因；難點；政策

中圖分類號：F299.23 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）012-000-02

隨著我國經濟的快速發展，一方面，大量資金涌入房地產市場，建起了座座高樓，一方面老百姓望房興嘆，商品房“滯銷”加劇，房地產市場正由賣方市場向買方市場“大逆轉”，各地商品房庫存量節節攀升，房地產市場“去庫存”成為各級政府關注的焦點。在全民購房時期，可以說“一房難求”，排隊搶房成為“常態”，房產價格如小菜價格節節上漲；國家為了調控房地產市場，相繼出臺政策，收緊銀根，打擊投機、投資性住房消費，遏制房產價格“爆漲”起到了應有的作用。當前，房地產市場出現了“低迷”，各項“救市”政策相繼出臺，降準降息，下調貨款比例，鼓勵改善性住房需要。但房地產市場始終徘徊不前，商品房出現大量積壓現象。房地產市場這一松一緊的矛盾，是綜合因素作用的結果，既有國家宏觀調控政策的影響，又有房地產市場自身的規律，多重因素困擾造就了目前房地產市場的“不景氣”。

一、房地產市場“庫存”現狀

重慶市墊江縣作為牡丹故里、千年古縣，宜居、宜業、宜商，具有深厚的文化底蘊。隨著房地產市場的興起，一座座高樓拔地而起，高樓成為城市最耀眼的標簽、購房成為百姓最熱衷的事業。2010年全縣房地產投資突破10億元，至2015年投資總額達到32.5億元，將近翻了兩番；房屋施工面積2010年157.8萬平米，至2015年為268.5萬平米，增長了70.2%；商品房銷售面積由2010年61.9萬平米躍升至67.9萬平米?？梢哉f房地產一路“飆紅”成為國民經濟最興旺的產業之一。

在房地產市場“瘋狂”發展的背后，也正在經歷市場的考驗，2011年成為房地產市場明顯的“拐點”。2011年全縣房地產投資下降2.2%，商品房銷售面積27.6萬平米，雖然同比增長26.1%，但增速同比減少25.1個百分點。此后，房地產市場有起有落，但較高的價格態勢、投資性“炒房”的減少、市場觀望情緒的加重，使房地產市場出現了“大逆轉”，房地產市由“賣方”市場進入“買方”市場，商品房庫存積壓增加。2013年全縣商品房庫存1.8萬平米，2014年庫存5.2萬平米，2015年庫存19.1萬平米，商品房庫存量節節攀升，被擺到了“去庫存”上來。

二、房地產市場“庫存”原因

從大環境看，房地產市場與宏觀經濟密切相關，隨著經濟結構調整的深入，國民經濟發展進入換檔提質的“新時期”，投資拉動減弱、經濟增長減速成為經濟發展的“新常態”，必然使房地產市場進入深度調整，商品房“庫存”也就成為必然；從小環境看，房地產市場“泡沫”導致盲目投資、一哄而上，違背了房地產市場發展規律。具體來說：

1.投資性需求減少，賣方市場必然發生逆轉。國家對房地產市場的多次調整，目的在于打擊投機性買房，控制投資性買房。商品房投資作用的減弱，在投資項目多樣化的前提下，商品房投資、投機者逐步減少，而房地產市場開發量越來越大，購買者趨于理性，商品房需求減少。

2.市場大起大落，購房者對高房價望而生畏。近幾年，商品房價格一路上漲，超過了群眾的購買力。在房價高、市場起伏不定的情況下，購房者對比、觀望，擁有更多的選擇，直接影響了商品房的銷售，導致大量商品房積壓。

3.產品參差不齊，百姓剛性需求大打折扣。部分開發商盲目追求商業利益，對小區的配套設施不全，物管不到位，沒有將小區打造成有品質、有品位的居住環境，百姓購買欲望減弱。同時房價定得過高，缺乏競爭力，從而導致商品房性價比不高，百姓需求大打折扣。

三、房地產市場“去庫存”的難點

1.庫存量大，消化周期長。2015年全縣房屋新開工面積82.1萬平米，房屋竣工面積75萬平米，全年商品住房銷售面積20.5萬平米。雖然經過春、秋兩季房交會的大力促銷，2016年初商品房庫存累計仍高達27.4萬平米，庫存消化期需要2年以上。同時，在預售管理渙散的情況下，一些隱性庫存會隨時冒出來，庫存量越積越多，消化周期將更長。

2.需求分化，農民購房困難。住房需求的四大群體，機關事業單位、國有企業銀行、商貿從業者收入較高，基本已完成住房改善需求，進城務工農民將成為住房需求最大群體。但他們收入較低，對買房的巨大支出以及購房后的裝修、家具、家電等費用往往表現為無能為力，成為“去庫存”的攔路虎。

3.經濟下行，收入障礙阻擋“去庫存”。當產能過剩成為一種普遍現象時，生產斷斷續續，企業訂單減少，社會就業崗位減少，農民務工難、掙錢難變成事實；城市職工也面臨生產資料價格上漲，教育、衛生、醫療、文化等剛性支出增加，可支配收入捉襟見肘，面對“昂貴”的居住成本，也只能咬緊牙能拖則拖，成為“去庫存”最大的障礙。

四、房地產市場“去庫存”對策建議

房地產“高庫存”病癥的產生是多年房地產政策累積的結果，也是市場扭曲脫離實際的表現，病來如山倒，病去如抽絲，“去庫存”必須堅持多管齊下，綜合治理的策略，打好去庫存的“組合拳”。其中政策因素起著關鍵作用，只有著眼于供給側、落腳于需求端，全面深化改革，才能徹底去庫存化。

1.以“市民化”促進城鎮化，擴大住房有效需要。農民務工進城，帶來了城市的繁華，但尷尬的“農民”身份，將他們拒之于城鎮內，享受不了城市優越的公共基礎設施，打工換來的“辛苦錢”還得回家修房置業。農民工這一十分龐大的群體，如何將他們留在城鎮，給他們“城鎮人”待遇，讓他們由“農民”變為“市民”成為“去庫存”最有效的手段。因此，“去庫存”的首要任務就是“農民工”市民化，通過改革城鄉戶籍制度，留住外來農民，提高城鎮化水平。戶籍制度改革的關鍵是要全面放寬農業轉移人口落戶條件，使外來人口盡早在居住地享受義務教育、就業醫療、法律援助等公共服務。同時要打破地方政府對落戶標準的壟斷，建立穩定就業和居住為單一標準的入戶機制，讓農民工無論走到哪里，都有“定居”下來的可能。這樣，通過“市民化”進程的加快，提高了城鎮化水平，自然而然打通了住房消費需求通道，理所當然有利于“去庫存”。

2.實施統一規劃，統籌城鄉協調發展。一方面城鎮土地資源日益緊張，另一方面農村土地大量閑置，解決城、鄉環境、人口、交通等問題，必須站在全局的高度，考慮城鄉的實際情況，實施科學規劃，統籌安排。例如對農村土地“三權”問題的處置，既可解決農民進城之后的后顧之憂，加快“市民化”進程，又可實施城鄉土地置換，解決城鎮土地日益緊張的矛盾；在編制住房用地年度供應計劃的過程中，也要綜合考慮以上情況，必須要統籌安排住房的建設總量、空間布局、開發規模及控制開發速度，加強城、鄉資源的調控，促進城鄉經濟社會協調發展。

3.深化住房改革，創新住房需求形式。我國的住房制度，從最初的“分房制”走向如今“購房制”，激活了房地產市場。但單一的商品房模式，無疑不利于住房需求的多樣化。對“庫存”的商品房，可以通過政府購買的形式，以經濟適用房、公共租賃房、兩限商品房、安居商品房等形式租售給廣大“缺房戶”；對符合條件的廉租家庭，可以“以小換大”換租住房，也可以獲得租住補貼，解決低收入家庭的住房困難，不失為“去庫存”的重要措施。

4.引導房企良性發展，改善住房供給結構。當前，在建的商品房中，有的追求“高大上”，高房價讓普通老百姓望房興嘆；有的為節約成本，粗制濫造，設施不全；有的住房結構不合理，適銷不對路。這些都脫離了房地產市場的實際情況，購房者都不會買帳。政府可利用規劃、立項、審批等行政措施，引導房地產企業結合實際，建設適銷對路的產品，優化住房供應套型結構。對套型結構不合理住房可以在不改變用地性質和容積率等必要前提下，對于未交付使用的在建商品住房項目，允許套型結構被房地產開發企業適當調整。為了提高住房的“入住率”，防止“空房戶”，應堅持周邊配套設施優先于房地產開發建設的理念，鼓勵地下空間開發利用，設立足夠的停車位，滿足購房多樣化的需求。

5.取消限制性政策，有效降低住房價格。房價的問題，關乎民生。政府應發揮市場調節手段，讓困難的房地產開發企業自動降價，如銷售補貼或免除部分企業應交的稅金，讓企業的成本降下來等行政手段，使房價有下降空間。作為房地產企業也應該加強管理，做好企業兼并重組，用規?；档统杀?。企業在分析房地產市場時，也要降低市場預期，減少房地產“暴利”，自覺將房地產利潤控制在合理范圍內，讓老百姓買得起房才是“去庫存”最有效的手段。

五、總結

為實現重慶市墊江縣房地產樓市去庫存，應重視小區的配套設施的建設，堅持周邊配套優先于房地產開發建設的理念，加強物管服務管理，要將小區打造成有品質、有品位的居住環境，并且，房產單價不應定得過高；現階段，旅游地產、養老產業、文化產業、體育產業等新興產業項目的開發建設得到了國家的大力支持，通過研究制訂未開發房地產用地的用途，加強房地產用地結構調整，使土地用途更加合理化；要將農民工市民化的門檻降低，吸引更多的購買者；應積極向國家申請優惠政策，可通過國家減免個人所得稅的方式去庫存。

作者簡介：鄒建容，女，本科，房地產經濟師，從事國土資源和房屋管理工作。